新房為什么那么難賣？

新房為什么那么難賣？開發商現在真的是進退兩難，我給你們講一件事，聽完你就明白了。

現在一個總包單位想接開發商的工程，先決條件是什么？不是你的資質有多硬，也不是報價有多低，而是你必須答應一件事：工程款的一部分，甚至一大部分，要用房子來抵。用房子抵工程款，不管開發商現金流緊不緊張，這已經成了現在市場里的潛規則。

目前的現狀就是：開發商不給現金，把房子抵給總包；總包再把房子抵給分包；分包接著轉給小包工頭。搞工程的，硬生生變成了全民賣房。到最后包工頭發現，自己忙活大半年，錢沒見著，手里房子倒是一大堆。

問題來了，這些總包、分包、小包工頭拿到房子會干嘛？肯定是變現。

一些去化慢的開發商，受政策限制，又怕老業主維權，只能慢慢賣，不敢大幅降價。但工程方等不起，他們都是墊資進去的，每一分錢都有資金成本，工人等著發工資，材料商等著結款，所有人都想盡快把房子賣掉。

于是市場上就出現了非常戲劇性的一幕：不少房源的價格，比官方售樓處還低。

售樓處打8折，總包如果也賣8折，客戶憑什么找他買？所以他必須更便宜，售樓處8折，他就75折出。有些分包為了更快回款，甚至7折就甩賣。

你在售樓處跟銷售談半天，好不容易拿到95折，還覺得自己賺大了，卻不知道市場上還有更便宜的房源。

這件事背后，折射出開發商兩個巨大的難處：第一，是真的缺錢，現金流嚴重不足；第二，是銷售周期太長。

現在的樓市，不是你想賣就能賣掉，購房者觀望情緒極重，銷售回款極慢。房子在開發商手里是庫存，在工程方手里就是燙手山芋。

開發商不抵房，房子賣得慢，資金壓力更大；抵房了，市場上瞬間多出一大批低價房源，整個樓盤價格體系直接受沖擊，這就是典型的惡性循環，市場競爭越來越卷。

所以你看，現在新房市場低迷，不只是簡單的沒人買房，而是從源頭的開發商融資，到中間的工程建設，再到終端銷售，整個鏈條都在去杠桿、降負債、促回款。

市場上飄著的這些低價房，價格沒有最低，只有更低。而越是這樣，購房者就越不敢下手，只會繼續觀望。

散會。