北京房產(chǎn)律師：姐姐出資以妹妹名義購(gòu)房，妹妹欲賣房被法院判令配合過(guò)戶

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引言：2015年，姐姐看中北京一套房，但無(wú)購(gòu)房資格。

妹妹有“首套”指標(biāo)，主動(dòng)同意“借名”幫忙。

首付86萬(wàn)+全部月供+契稅物業(yè)費(fèi)——全由姐姐支付；

房產(chǎn)證、貸款合同、門禁卡——全在姐姐手中保管；

妹妹還親筆寫下說(shuō)明：“房子是給外甥買的，我一分沒(méi)出！”

5年后，妹妹突然反悔：“我要掛失房產(chǎn)證，把房賣了！”

姐姐無(wú)奈起訴，妹妹拒不到庭，只提交書面辯解。

法院缺席判決：房屋歸實(shí)際出資人，妹妹必須配合過(guò)戶！

這起案件再次證明：親情不能代替法律，但白紙黑字的證據(jù)能贏回房子！

一、案情還原：一場(chǎng)“幫姐姐買房”的親情操作

本案核心人物關(guān)系如下：

李靜雯、王建國(guó)（化名）：原告，姐姐與姐夫；

李思琪（化名）：被告，妹妹；

中介：甲公司；

房屋：北京大興一號(hào)房屋（商品房，總價(jià)約268萬(wàn)元）。

關(guān)鍵事實(shí)：

2015年10月：李靜雯夫婦欲購(gòu)房，但無(wú)北京購(gòu)房資格；

妹妹李思琪有首套購(gòu)房指標(biāo)，雙方口頭約定“借名買房”。

2015年11月9日：王建國(guó)通過(guò)自己賬戶支付首付款86萬(wàn)元；

2015年11月20日：以李思琪名義簽訂182萬(wàn)元房貸合同；

所有月供、契稅3.9萬(wàn)元、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)均由李靜雯夫婦支付；

房產(chǎn)證、貸款合同、門禁卡、電費(fèi)戶頭等原件均由李靜雯夫婦持有；

2016年6月19日：李思琪親筆簽署《本人名下部分財(cái)產(chǎn)分配說(shuō)明》，明確寫道：

“為報(bào)答姐姐姐夫照顧，以我名義貸款為外甥購(gòu)置一號(hào)房屋，

首付、手續(xù)費(fèi)、月供全由姐姐姐夫支付，我未承擔(dān)任何費(fèi)用，

房屋所有權(quán)、使用權(quán)歸姐姐姐夫所有……未來(lái)配偶子女無(wú)權(quán)繼承?！?/strong>

2021年：房屋貸款結(jié)清，抵押注銷；

李靜雯夫婦已具備購(gòu)房資格；

李思琪卻突然要求掛失房產(chǎn)證并出售房屋，聲稱：“你們答應(yīng)補(bǔ)償我買二套房的損失，但一直沒(méi)給！”

李靜雯夫婦無(wú)奈起訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有，并由李思琪配合過(guò)戶。

二、妹妹的抗辯 vs 法院的認(rèn)定

妹妹李思琪書面辯稱：

房子是她買的，姐姐只是“主要出資人”；

那份《財(cái)產(chǎn)分配說(shuō)明》是為換“補(bǔ)償承諾”才寫的，不是確權(quán)文件；

她曾支付契稅、有線電視費(fèi)，并收過(guò)房租用于還貸；

姐姐違約在先，不兌現(xiàn)“補(bǔ)償二套房差價(jià)”承諾；

過(guò)戶會(huì)讓她失去首套資格，造成重大損失。

法院如何認(rèn)定？

? 關(guān)鍵證據(jù)：妹妹親筆寫的《財(cái)產(chǎn)分配說(shuō)明》

→ 明確承認(rèn)“房子是為外甥購(gòu)買，自己未出一分錢，所有權(quán)歸姐姐”。

? 資金流+占有使用+原始憑證三重印證

首付86萬(wàn)來(lái)自姐夫賬戶；

所有月供由姐姐轉(zhuǎn)賬至還貸卡；

房產(chǎn)證、合同、門禁、電費(fèi)戶頭全在姐姐處；

妹妹所謂“支付契稅”，實(shí)為姐姐存入其賬戶代繳。

? 妹妹拒不到庭，視為放棄質(zhì)證權(quán)利

→ 其單方陳述無(wú)法推翻書面證據(jù)。

結(jié)論：

雙方存在真實(shí)借名買房合意，李靜雯夫婦為實(shí)際權(quán)利人，

且現(xiàn)已具備購(gòu)房資格，過(guò)戶條件成就！

三、判決結(jié)果：妹妹必須10日內(nèi)配合過(guò)戶！

法院缺席判決：

李思琪于判決生效10日內(nèi)，協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶至王建國(guó)（姐夫）名下。

這意味著：

妹妹徹底喪失對(duì)房屋的任何權(quán)利；

那份親筆寫的說(shuō)明，成為壓垮其主張的最后一根稻草；

親情信任雖被辜負(fù)，但法律站在了守約方一邊。

四、律師點(diǎn)評(píng)：借名買房勝訴的三大證據(jù)

? 證據(jù)一：出名人親筆確認(rèn)文件

哪怕叫《財(cái)產(chǎn)分配說(shuō)明》，只要內(nèi)容明確承認(rèn)“房非我所有”，就是確權(quán)利器！

? 證據(jù)二：完整資金流水

從首付到月供，每一筆都需清晰可查，最好直接從出資人賬戶支付。

? 證據(jù)三：實(shí)際控制房屋

誰(shuí)拿房產(chǎn)證？誰(shuí)交水電？誰(shuí)收租金？這些日常行為是“真實(shí)占有”的關(guān)鍵。

重要提醒：

即使有親情關(guān)系，也務(wù)必保留書面證據(jù)；

出名人若反悔，及時(shí)起訴確權(quán)+申請(qǐng)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移；

具備購(gòu)房資格后，立即啟動(dòng)過(guò)戶程序，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多！

【本文由房產(chǎn)買賣律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享借名買房勝訴經(jīng)驗(yàn)，不構(gòu)成具體法律建議。如您正面臨類似糾紛，請(qǐng)立即聯(lián)系我們，制定證據(jù)保全與訴訟方案?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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