珠海樓市：已經砸不動了

誰能想到，今年關于樓市最大的新聞，竟然來自深圳某盤，許久未見的上百人連夜排隊搶房“重出江湖”了，人多到現場都失控了，保安還拿辣椒水驅趕想要買房的人，這你受得了嗎？？？

阿甘生從側面了解了一下，這個盤去年備案價還要去到6萬多/平，據說打完折賣5萬多/平，據說成交量也不是很理想，但這次直接把價格下放到3萬8/平起，而且是小戶型，上車的門檻低，與周邊在售新房相比，單價低約1萬元/平方米，總價門檻下降50-100萬元，這不，就因為這事，一下子就這樣火出圈了。

拋開這噴辣椒水不說，事實證明，只要樓盤位置不差，房價足夠便宜有吸引力，還是會有人買房的，這點大家認同嗎？

但這個“足夠便宜”也要看它放在哪個地方了。

你就比如珠海白蕉也有某新房，房價從高峰期的1萬6千多/平，跌到單價賣5字頭、6字頭/平，從銷售的朋友圈以及網簽情況可以看出，就那怕現在跌到6千多，白蕉的房子仍舊不太好賣。

包括像金灣某盤，高的時候賣到2萬3/平，現在9千多起，我看了一下，成交量也是不多。

而在珠海關于這樣的項目，其實并不少，價跌下來了，仍舊問的人都不多，就別談看房成交了！

這也說明，大家現在買房選籌更理性化了，不像以前那樣，一聽說有個盤價格有性價比了就跑過去買了，現在的大家更注重的是，地段、地段、地段?。。?！

其實近幾年以來，每當我打開社交平臺，或者是打開珠海微房產的后臺時，總有一些人在高談唱衰珠海樓市。

不管他們怎么說，大會開完，對于珠海房價接下來的走勢，有人看漲，有人看跌。

我是覺得不管這個市場如何爭論不休，一個擺在眼前的事實是：商品房的本質屬性、珠海的城市稟賦、稀缺的土地資源與不可復制的核心配套，都決定了一個顛撲不破的真相：珠海的房價，不管怎么調整，都不可能降到人人都能買得起的水平。

大家買房，買的從來都不是鋼筋水泥堆砌的空間，而是房子背后綁定的教育、醫療、商業、交通、產業等核心城市資源。

而這些核心資源，天生就是稀缺的、不可復制的，這就決定了綁定這些資源的優質房產，永遠只能被少數人擁有，永遠不可能降到人人都能買得起。

并且

不論外界如何紛亂，珠海買房需求其實一直都存在著。

只是大家變得更謹慎了而已。

而且有一樣東西可以確認的是，單看數據，很多人會覺得珠海樓市 “跌慘了”，但恰恰是這場持續近 5 年的深度回調，已經把珠海樓市的泡沫幾乎徹底擠干凈，讓房價跌到了 “砸不動” 的成本紅線。

但像珠海核心地段那些具備成長性和流通性的好房子，仍舊是中產及以上階層所追求的硬核資產。

不僅如此，現在就連上面也是一直在想方設法的讓我們進場買房。

看這近期的動作，就能看出來。

這不，珠海繼官宣存量商業、辦公可改建酒店后，昨天又有新政策出臺了，那就是珠海的商業、辦公、旅館、廠房、倉儲、新型產業用房（研發設計用房）、科研教育等非居住存量房屋可以申請改建為保障性租賃住房。

這在我看來，有點像借鑒類似新加坡的“雙軌制”住房體系，

一來是，讓商品房回歸市場規律，允許其價格在合理范圍內波動，并通過相關稅收、土地收益等，反哺保障性住房的建設。

其次是，大力建設封閉流轉、價格可控的保障房，以市價的40%-60%提供給真正需要的新市民和中青年群體。

說人話就是，有能力的人買房改善，讓暫時買不上房的人通過保障體系實現安居。

看到這，大家是不是想問，如果珠海保障房建多了，是不是會影響珠海正常商品房的價格？

在我看來，這個其實還真不一定。

你看地就這么大、建材、工人的總量始終還是很有限的，保障房占用越多資源，商品房的地就越稀缺、各方面的成本也越高，價格說不定還會反其道行之。

其實保障房對于市內的一些房子，我覺得影響不了太多，真正受影響的是郊區與老破舊的房價，而非核心資產。

比如，決定房價的不是人口總量，而是人口與資源的流向，好的城市、稀缺的地段，永遠有人愿意用真金白銀投票。

對此，大家是怎么看的？