自家房屋被他人代簽補償協議 ？別慌！圣運律師教你這樣維權

導語

在征地拆遷過程中，最令人憤慨的莫過于自己的房屋、自己的土地，在毫不知情的情況下被他人“代簽”補償協議，補償款落入別處，產權人維權無門。本案中，張金龍、張利仁父子合法受讓的廠房與土地被納入棚改范圍，征收方竟繞過真實產權人，與居委會惡意串通簽訂補償協議，企圖以“集體決定”否定公民合法產權。圣運律師介入后，緊扣權屬事實與法律規定，精準擊破程序陷阱與主體爭議，最終幫助當事人成功確認涉案補償協議無效，守住了公民最核心的財產權益。

基本案情

合法受讓房產遭代簽，產權人維權步步維艱

當事人系山東省某市居民。2006年，當事人與村委會簽訂正式契約，以全額付款方式受讓原村集體預制件廠土地及地上房屋，包括臨街房11間、廠房5間、小平房8間，自此長期合法占有、使用、收益。

• 2018年，該市某片區棚改項目啟動，案涉土地與房屋被納入征收范圍。因雙方就補償標準未能達成一致，協商陷入僵局。

• 2020年2月29日，居委會單方召開會議，以“未經民主程序、未加蓋公章”為由，自行認定2006年的轉讓契約無效，并于當日與征收指揮部簽訂《棚改項目征收與補償協議》，按40萬元/畝標準對6.6632畝土地進行一攬子補償，合計266.528萬元。

• 直到2023年，原告在另一起強制拆除違法訴訟中，才驚悉這份“被代簽”的補償協議存在。

多年間，當事人歷經多次訴訟：先是告錯主體被駁回，后又面臨“超期限”“無主體資格”“權屬歸集體”等多重刁難。走投無路之下，委托北京圣運（天津）律師事務所，正式起訴該市住建局，請求法院確認涉案征收補償協議無效。

案件法理剖析

代簽協議為何自始無效？

1. 真實產權人被架空，征收方惡意串通損害合法權益

原告于 2006 年簽訂合法有效契約、足額付款、長期占有使用，已形成穩定受法律保護的產權關系。居委會無權單方以內部會議否定契約效力，更無權代替真實產權人簽訂補償協議。

征收部門及街道辦在明知房屋由原告長期占有、且協商未果的情況下，仍與居委會簽訂協議，符合惡意串通損害第三人合法權益的情形，依據《民法典》第一百五十四條，應屬無效。

2. 征收部門未與使用權人、所有權人簽約，重大明顯違法

征收部門應當與土地使用權人、房屋所有權人簽訂補償協議，而非在產權尚存爭議、且明知產權歸屬的情況下，徑直與居委會簽約，屬于重大且明顯違法。依據《行政訴訟法》第七十五條，該行政行為自始無效。

3. 原告系利害關系人，具備完全訴訟主體資格

原告基于合法契約占有使用案涉房產，與征收行為、補償協議存在直接法律上的利害關系。依據《行政訴訟法》第二十五條，原告具備訴訟主體資格，有權提起確認無效之訴。

圣運助力

精準破局，以法為劍確認協議無效

面對 “超期限”“主體不適格”“權屬歸集體” 三道高壓抗辯，圣運律師層層拆解、法理并重，最終實現全面勝訴。

1. 鎖定適格被告，斬斷 “推諉鏈條”

圣運律師依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條及《行政訴訟法》第二十五條，明確指出：住建局是法定征收部門，街道辦、保障中心均為受托單位，法律責任由住建局承擔。就此糾正此前告錯主體的程序錯誤，為案件進入實體審理掃清第一道障礙。

2. 用法條擊碎期限陷阱，確立 “無效無期限”

庭審中，圣運律師明確引用司法解釋規定：請求確認行政協議無效的案件，不適用起訴期限制度。直接推翻被告核心程序抗辯，讓案件得以全面審查實體問題。

3. 還原產權真相，認定 “惡意串通、代簽無效”

圣運律師全面提交 2006 年契約、付款證明、占有使用證據、街道辦溝通錄音、情況說明等完整證據鏈，證明征收方明知原告是產權人，仍與居委會簽約，構成惡意串通。同時嚴謹指出：居委會無權單方確認合同無效，只有法院或仲裁機構有權認定合同效力。據此請求法院依據《行政訴訟法》第七十五條，確認協議無效。

結語：

拆遷補償協議，需由產權人本人簽署才具有法律效力。任何繞過產權人、與第三方惡意串通、擅自處分公民財產的行為，都是嚴重違法、自始無效。

圣運律師在此案中以扎實的法理功底、嚴謹的證據邏輯，成功為當事人守住合法產權，也向所有征收主體敲響警鐘：公民產權不可侵犯，違法代簽必被追責。面對房屋被代簽、補償被截留，產權人務必及時委托專業律師，依法確認協議無效，奪回屬于自己的補償權益。

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