許家印認罪！南京恒大爛尾項目，何去何從？

4月13日至14日，深圳市中級人民法院公開開庭審理恒大集團、恒大地產(chǎn)集團及許家印案。

隨著許家印當庭認罪悔罪，“萬億”恒大正式落幕，房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿時代，也宣告終結(jié)。

可將目光定格在南京及南京都市圈，南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷、句容恒大文化旅游城……恒大留下的城市傷疤，還有待撫平。

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4月13日至14日，恒大集團、恒大地產(chǎn)及許家印，一并站上了被告席。

據(jù)央視新聞客戶端報道，恒大、許家印的罪名累累：

恒大集團有限公司非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、單位行賄；

恒大地產(chǎn)集團有限公司欺詐發(fā)行證券；

許家印非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、違法運用資金、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、職務侵占、單位行賄。

面對被指控的八項罪名，許家印當庭表示認罪悔罪，法庭將擇期宣判。

這意味著，從2021年宣告暴雷到現(xiàn)在的公開庭審，恒大終于等來法律層面的制裁。

簡單回顧下恒大的時間線：

2009年，恒大在香港上市，憑借超700億港元市值，成為當時在港上市的最大內(nèi)地民營房企。

2016年至2017年，恒大迎來高光時刻，憑借高舉拿地、瘋狂賣房，2016年以3734億元銷售額問鼎行業(yè)，總資產(chǎn)破萬億。

2020年，盡管提出降負債、控規(guī)模等戰(zhàn)略，可恒大還是出現(xiàn)了流動性危機。

2021年9月，恒大財富部分到期理財產(chǎn)品出現(xiàn)逾期未兌付情況，宣告暴雷。

2023年8月底，恒大財富公告承認資金短缺，無力繼續(xù)兌付。同年，恒大披露2021和2022年累計超8000億元的虧損，刷新中國企業(yè)虧損紀錄。

2025年8月25日9時起，恒大集團因連續(xù)停牌18個月未復牌，被香港聯(lián)合交易所強制退市。

昔日的萬億規(guī)模房企恒大，究竟欠下多少錢？

據(jù)深圳中院2026年3月的破產(chǎn)清算口徑，恒大合并總負債2.44萬億元，資不抵債的缺口約6000億元。

目光定格到南京。

從落子首個項目恒大金碧天下至今，恒大進入南京已有20年時光。

曲線并購開發(fā)的江寧恒大綠洲、鼓樓濱江恒大濱江；同一天斥資共55.1億拿地，大家熟知的小行恒大華府、邁皋橋恒大翡翠華庭；經(jīng)過77輪激戰(zhàn)拿地，位于青龍地鐵小鎮(zhèn)的恒大龍珺……那些年，恒大在南京樓市的行事作風頗為高調(diào)。

正是激進、高調(diào)的作風，高杠桿、高負債的發(fā)展模式，促使恒大從單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向文旅、健康、酒店等多元化布局時，在南京及南京都市圈“埋”下隱患。

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恒大究竟在南京留下了哪些“爛攤子”？銳評君盤點如下。

南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷

南京金牛湖恒大養(yǎng)生谷，是恒大健康集團落子南京的首個項目，位于六合區(qū)，坐攬4A級金牛湖風景區(qū)，緊鄰地鐵S8號線金牛湖站。

根據(jù)規(guī)劃，恒大養(yǎng)生谷將圍繞全齡化，獨創(chuàng)頤養(yǎng)、長樂、康益、親子四大園，提供游、學、禪、樂、情、膳、美、住、健、護等852類設(shè)施、867項全方位服務，打造規(guī)模檔次世界超前的養(yǎng)生養(yǎng)老勝地。

其中，住宅為5-7層低密電梯洋房，戶型建面約81-146㎡，精裝修和毛坯房都有。恒大暴雷后，在“保交樓”政策下，各地塊住宅組團陸續(xù)延期交付。

與住宅形成對比的，是項目配套的停滯。

2024年年中，恒大養(yǎng)生谷業(yè)主群內(nèi)流傳一張來自廣東省廣州市黃埔區(qū)人民法院的公告，為中國水利水電第八工程有限公司申請執(zhí)行恒寧健康產(chǎn)業(yè)南京有限公司建設(shè)工程合同糾紛一案。

根據(jù)公告內(nèi)容，被執(zhí)行人若不在規(guī)定期限內(nèi)履行還款義務，位于南京市六合區(qū)金牛湖南側(cè)2號地塊(不動產(chǎn)權(quán)證號為蘇(2020)寧六不動產(chǎn)權(quán)第0006472號)及該地塊上在建工程，將被依法評估、拍賣。

銳評君查閱發(fā)現(xiàn)，金牛湖南側(cè)2號地塊包含1幅商服用地、2幅老年公寓用地，土地使用期限自2018年7月24日至2058年7月23日。

去年4月，這三幅地塊被擺上司法拍賣貨架，起拍總價19184.2萬，但中途被撤回。去年6月和7月，這三幅地塊分兩次重新上架拍賣，最后一次起拍總價大降3800多萬（較初次上架的起拍總價），還是難逃流拍命運。

根據(jù)當時的拍賣標的物調(diào)查詳情，恒大養(yǎng)生谷內(nèi)的商服用地現(xiàn)狀為“半成品”，部分建筑地基裸露，工地上還堆放了不少建筑垃圾。

2幅老年公寓用地，規(guī)劃建設(shè)總建筑規(guī)模不少于41000㎡的養(yǎng)老公寓，統(tǒng)一提供醫(yī)療、醫(yī)護、康復等養(yǎng)老服務。從實景圖看，老年公寓的不少建筑主體已基本建成，部分外立面也已呈現(xiàn)，門窗尚未安裝，內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

據(jù)微信公眾號“碧水晚晴”發(fā)布于今年2月9日的推文，南京恒大養(yǎng)生谷的現(xiàn)狀如下：

項目已實現(xiàn)住宅部分的基本交付，但項目內(nèi)的“四大園”配套仍處于停滯狀態(tài)。頤養(yǎng)園、長樂園、康益園、親子園等核心康養(yǎng)設(shè)施因資金短缺未能建成開放，項目原本規(guī)劃的高端醫(yī)療、養(yǎng)老、娛樂等功能無法兌現(xiàn)。

句容恒大文化旅游城

2017年，“南京后花園”句容風頭正盛，恒大斥資超25億拿下16幅地塊，野心滿滿：要打造全球規(guī)模最大、檔次最高、配套最全的世界級文化旅游勝地——恒大文化旅游城。

這個巨無霸綜合體在句容中部，周邊有地鐵S6號線童世界站。

根據(jù)恒大當時的規(guī)劃，這座文化旅游城涵蓋現(xiàn)代博物館群、全能運動公園、歐式城堡酒店、精品度假酒店、大型演藝中心、樂園恒大童世界、住宅產(chǎn)品等，體量恢弘。

用恒大自己的話來說，不僅要建一座全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話樂園，還將擁有航母級配套。

可后來的事情大家都知道了，隨著恒大暴雷，恒大文化旅游城按下暫停鍵，航母級配套爛尾了很久。恒大童世界曾于2019年局部短暫開街，可現(xiàn)在幾乎淪為空城。

圖片來源于小紅書

奧體蘇寧廣場

嚴格意義上來說，位于河西元通商圈的奧體蘇寧廣場，不能算是恒大“主導”的停滯項目。

但早在2017年9月，恒大與蘇寧達成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)奧體蘇寧廣場，此前官方也曾蓋章認證該綜合體的商辦和酒店式公寓由恒大負責建設(shè)。

遺憾的是，這座拿地近18年、規(guī)劃要建超400米摩天大樓的城市綜合體，最終沒能建起來，將于5月14日正式拍賣。

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除了以上爛尾項目，恒大在南京的多個項目，都迎來轉(zhuǎn)手、拍賣命運。

溧水恒大悅龍臺：2022年3月，恒大將持有的南京恒澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中航信托，退出位于溧水的恒大悅龍臺項目開發(fā)。

城北恒大翡翠華庭商業(yè)用房：恒大翡翠華庭的開發(fā)商南京美旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由于票據(jù)糾紛被告上法院。2023年12月，項目的商業(yè)用房（建筑面積為17353.94㎡）首次上架拍賣，起拍總價約2.66億，但因無人競價而流拍。后來，該商業(yè)用房多次降價再拍賣，可直到2024年12月降至1.056億，也沒能等來買家接手。

甚至，南京有開發(fā)項目，因總包方受恒大影響而停工。

這個項目，便是位于江寧祿口的珠江四季悅城。項目包含G96、G97、G98、G104、G105五個子地塊，擬投資100億，規(guī)劃有商業(yè)中心、研發(fā)辦公、住宅等業(yè)態(tài)。

2022年7月，業(yè)主投訴稱珠江四季悅城已停工，交付無望。當時，公開報道提到：珠江四季悅城之所以停工，問題出在總包單位蘇中建設(shè)集團身上。作為恒大的戰(zhàn)略合作單位，蘇中建設(shè)深受恒大暴雷影響，持有恒大100億元商票兌付吃力，最終陷入經(jīng)營困境。

圖片拍攝于2024年4月

幸運的是，當時官方經(jīng)過綜合研判，給出的處理辦法是可以為業(yè)主退房退款，這是全國首個爛尾住宅集中退款的范例，獲得了眾多全國性媒體的報道點贊。

恒大的落幕，一定程度上標志著房地產(chǎn)行業(yè)的出清與重塑，過去依靠債務擴張的模式難以為繼，市場終將回歸理性。

恒大案、許家印案的公開庭審、后續(xù)的宣判，并非恒大危機的終點，其留下的債務處置、爛尾項目盤活“爛攤子”，還需要多方努力共同化解。

我們衷心希望，恒大留給南京的一座座城市傷疤，能盡快得到療愈。