有懂行人預(yù)判：到2030年，房價(jià)或?qū)⑹乾F(xiàn)在的“2~3倍”，可能嗎？

最近我看到個(gè)說法，一個(gè)自稱賣房子近10年的房產(chǎn)中介說，到2030年，房價(jià)或?qū)⑹乾F(xiàn)在的“2~3倍”，不少人在評論區(qū)跟著激動，覺得房子又行了，買房又成穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)了，這可能嗎？這個(gè)預(yù)判靠譜嗎？今天這篇文章我就帶大家一起來分析一下。

先說我的結(jié)論：全國普漲2~3倍，這基本上是不可能的事情！核心城市、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)倒是有可能，但小幅慢漲才是趨勢，2~3倍的話，多少有些夸大其詞了。

為什么？你要清楚的是，要實(shí)現(xiàn)到2030年房價(jià)漲2~3倍，需要同時(shí)滿足3個(gè)條件才可以，分別是老百姓的收入要跟上；貨幣增速和土地供給也要跟上；人口和需求更要跟上，三者缺一不可，否則房價(jià)漲2~3倍就不可能實(shí)現(xiàn)。

房價(jià)上漲，別管多少倍，本質(zhì)上都是老百姓的購買力撐起來的，如果按照漲幅3倍來計(jì)算，那么2025年到2030年這5年，收入的年均漲幅累計(jì)要達(dá)到24.6%才行，但現(xiàn)實(shí)是什么？

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國的GDP增速大約是4.5%~5%，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入年均增速是4%~4.5%。重點(diǎn)城市的房價(jià)收入比仍然處在高位，一線城市約25.4，二線城市約10.5，三四線城市約7.4，這個(gè)房價(jià)收入比意味著什么？簡單來說，意味著普通家庭要不吃不喝25年，也需要10年才能買套房！就算收入增速能到5%，5年累計(jì)也就漲27.6%，能撐起來房價(jià)2~3倍的漲幅嗎？顯然是不可能的。

有人說靠貨幣放水就可以，這話沒毛病，但貨幣放水需要政策的支持，現(xiàn)在的政策支持嗎？M2的增速長期維持在8.5%左右，政策已經(jīng)很明確了，穩(wěn)健發(fā)展，不再搞大水漫灌！所以想靠貨幣放水這條路是行不通的！

另外，還有人說增加土地供給和價(jià)格也可以，那就更不可能了，現(xiàn)在的土地政策是土地供給必須與人口掛鉤，核心城市還算穩(wěn)定，畢竟人口流入的數(shù)量大，但三四線城市呢？收縮是在所難免的，再加上這幾年房子不好賣，市場信心不足，房企的拿地意愿也不強(qiáng)，地價(jià)已經(jīng)沒辦法像過去那樣漲了，很明顯，靠抬高土地供給數(shù)量和價(jià)格的方式也行不通了！哪怕把地價(jià)提上來，通常情況下，地價(jià)是要占到房價(jià)成本約50%的，這么算的話，房價(jià)如果漲3倍，地價(jià)隨隨便便就要2萬以上了，現(xiàn)實(shí)里有這個(gè)漲幅空間嗎？如果有，開發(fā)商直接就不用干了。

過去房價(jià)上漲，是因?yàn)槌擎?zhèn)化的紅利，大量的人口進(jìn)城，衍生了基數(shù)龐大的剛需，但現(xiàn)在呢？2025年，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了68%，幾乎接近發(fā)達(dá)國家的水平了，到2030年，還能保持這個(gè)增速嗎？幾乎不可能！也就是說，大規(guī)模的剛需沒有了。另外，有數(shù)據(jù)顯示，25~44歲的主力購房人群，2025年大約在3億人左右，推測到2030年，能保持在2.5億人~2.8億人就不錯(cuò)了，主力購房人群也是縮減的。

綜上所述，無論是老百姓的收入，還是貨幣增速和土地供給，以及人口和需求，目前來看都很難達(dá)到房價(jià)漲2~3倍的要求，所以我說，全國房價(jià)普漲2~3倍，這基本上是不可能的事！

既然如此，那真實(shí)的房價(jià)走勢應(yīng)該是什么樣的？業(yè)內(nèi)統(tǒng)一的看法是，未來樓市的核心走勢是強(qiáng)者恒強(qiáng)，以及兩極分化！像是一線城市，年均漲幅2%~3%完全是有可能的，因?yàn)槿丝谶€在不斷地持續(xù)流入，有人就有需求，再加上土地稀缺，產(chǎn)業(yè)和公共資源集中，漲，問題不大！但幅度也不會很大，小幅慢漲沒多大問題。

像強(qiáng)二線城市，年均漲幅1%~2%也應(yīng)該沒問題，產(chǎn)業(yè)布局還在迭代，人才政策也在更新，配套的話，現(xiàn)在的配套其實(shí)就沒問題！再就是普通二線和三四線城市，漲，很難了！跌，倒不稀奇！人口外流，庫存高，去化周期長，還怎么漲？能保證不跌都是奇跡！絕大多數(shù)普通二線和三四線城市是沒辦法保證的。

所以說，到2030年，房價(jià)或?qū)⑹乾F(xiàn)在的2~3倍，這句話本身就是錯(cuò)誤的！很多人是拿著北京、上海的樓市變化來看待全國樓市，那能一樣嗎？北京、上海這種城市，屬于是少數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的代表城市，不能和全國所有城市比，壓根就沒有可比性。我賣房子快15年了，經(jīng)歷過好幾個(gè)周期，我很清楚，想在房子上賺到錢，從來不是靠賭，而是靠選對城市，選對地段，深諳周期變化，理性看待，這才是能從房子上賺到錢的關(guān)鍵。對此，你怎么看？