不要誤判當(dāng)下的樓市！

最近，我寫了幾篇文章，闡述了一下一線城市及部分二線城市樓市出現(xiàn)回暖跡象及其原因。

我寫這些文章，并不是想說樓市又要全面回暖了，房?jī)r(jià)又要全面上漲了。如果有這樣的認(rèn)知，很可能就是對(duì)當(dāng)下樓市趨勢(shì)的一種誤判，局部大城市樓市的回暖，并不代表樓市要全面回暖。

當(dāng)然，有人可能聞到一些熟悉的味道。在2009-2019年這個(gè)時(shí)間，每次樓市小調(diào)整后，回暖都是從大城市開始，然后向中小城市蔓延。但這次即便大城市的樓市真的開始止跌回漲了，也基本上很難傳遞到中小城市了。

因?yàn)椋?dāng)前樓市所處的發(fā)展階段和特征與那個(gè)時(shí)候完全不一樣。

房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)是人口，而過去那段樓市發(fā)展的大牛市就是享受到了前所未有的人口紅利，人口增長(zhǎng)在快速城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，短時(shí)間內(nèi)給城市帶來了大量的住房需求，但住房供應(yīng)在短時(shí)間是難以供應(yīng)得上，進(jìn)而就推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展和房?jī)r(jià)的快速上漲。

然而，今非昔比了。人口從2022年起就開啟了負(fù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)了3年，且基本上短時(shí)間難以回正。2025年的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了67.89%，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)比較高的水平，未來逐漸放緩是必然的。這也就會(huì)導(dǎo)致城市的新增住房需求會(huì)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏了必要的支撐。

同時(shí)，住房供應(yīng)具有一定的延后性。這幾年，很多城市的住房市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了供大于求的狀態(tài)，尤其是在中小城市和縣城比較嚴(yán)重。住房市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致一些小城市房?jī)r(jià)跌到了幾萬塊就能買一套房子了。

另外還是有經(jīng)濟(jì)增速換擋帶來的諸多影響，也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

所以整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整之中，房?jī)r(jià)普漲不會(huì)在短時(shí)間來到，大概率以后就不會(huì)再有了。

但同時(shí)，我們也要看到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的另一面，國內(nèi)不同層級(jí)的城市發(fā)展情況差異較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展差別也很大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展早期，會(huì)出現(xiàn)普漲普跌的現(xiàn)象。但是經(jīng)歷這輪完整的漲跌周期后，市場(chǎng)也會(huì)趨于成熟，樓市的發(fā)展將會(huì)回到城市的基本面和城市自身樓市供求情況上來。

一線城市及部分二線城市，這類大城市無論是經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展；還是城市配套等對(duì)年輕人仍具有很大的吸引力，即便總?cè)丝跍p少，這些大城市的人口將繼續(xù)凈流入或是保持高密度的人口狀態(tài)，有了人就有住房需求，對(duì)樓市的發(fā)展就有了支撐。何況這些大城市也是有物理邊界的，住房供應(yīng)也不可能一直增加，住房供求關(guān)系也就相對(duì)穩(wěn)定，部分片區(qū)會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求。

回歸到城市基本面后，市場(chǎng)逐漸剔除情緒化因素，大跌后的大城市樓市就有望率先止跌回升。至于說其房?jī)r(jià)未來會(huì)回漲到什么水平，就看經(jīng)濟(jì)及城市未來的發(fā)展水平了，有些城市的房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高也不足為奇。

總之，樓市普漲普跌行情已經(jīng)是過去式了，未來樓市走勢(shì)更多會(huì)呈現(xiàn)出因城市而分化的特征。