北京借名買房律師：借名買房糾紛登記人不配合，法院判決解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一場母子間的借名買房糾紛

借名買房能否得到法律支持？當母子之間產生借名買房爭議，法院如何認定？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及母子關系、集資房、購房出資、實際居住等多個要素。法院在全面審查證據后，明確認定借名買房關系成立，并判決被告協助辦理過戶，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據，實現合法權益的維護。

一、 案情回顧：借名買房糾紛的來龍去脈

本案當事人王秀英與李強系母子關系。1994年9月15日，王秀英與李強父親辦理協議離婚，當時李強已成年并參軍。離婚后王秀英獨自承租在海淀區某處公房。

多年后，大約在2009年左右，李強主動聯系到王秀英，說其現在可以參與集資購房，因為其已經有自己的獨立房屋了，沒有再購買房屋的需求。現在看到王秀英年紀大了承租的公房居住條件也不好，李強主動提出讓王秀英全額出資，以李強的名義購買集資房，并雙方約定購買的房屋所有權及支配權歸王秀英所有。

王秀英隨拿出自己離婚后的全部積蓄，分別在2009年5月9日和2009年10月11日分二次將合計441650元交給李強用于繳納購房款。2009年10月15日，李強（乙方）與甲公司（甲方）簽訂《社員集資建房協議》，通過集資建房方式，購買一號房屋，購房款437608元。此購房款及其他相關費用由王秀英支付。

2011年7月，一號房屋交付時也是由王秀英自行辦理的入住驗房手續，業戶資料登記表中也登記常住人口為王秀英一人，王秀英自行出資進行裝修并實際獨自占有使用該處房屋，基于房屋使用所發生的智能電表安裝費、供暖費、燃氣費、物業費、電費、水費等全部是由王秀英獨立承擔。

現王秀英住所附近的醫療配套等設施不夠完善，生活不便。便有將該處房產出售后去城區租房生活或是選擇入住養老機構的想法，經向房屋中介機構詢問，因為該處房產在李強名下，滿五不唯一，賣不上好的價格且稅負較高，王秀英向李強提出，將該房產通過贈與形式變更到王秀英名下后王秀英再自行處置該房產。

然而，李強拒絕配合過戶，并聲稱該房屋系其個人財產，否認與王秀英之間存在借名買房關系。李強稱購房款系王秀英對其的贈與，房屋登記在其名下即為其個人所有。

為此王秀英專程前往房產交易中心就王秀英能否取得房產登記做了咨詢，核驗結果顯示通過。王秀英認為，該房屋雖登記在李強名下，但是雙方當初對房屋的所有權歸屬已有明確約定，為維護自身合法權益，王秀英無奈之下特向法院提起訴訟。

李強、張麗（李強之妻）共同辯稱，一號房屋系李強個人合法財產，購房款系王秀英對李強的贈與，雙方不存在借名買房關系。房屋登記在李強名下，根據物權法規定，李強系房屋的合法所有權人。王秀英的訴訟請求無事實和法律依據，請求法院駁回王秀英的全部訴訟請求。

二、 爭議焦點：借名買房是否有效？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 王秀英與李強之間是否存在借名買房的合同關系？

購房款的支付情況如何認定？ 購房款由誰支付？支付性質是出資還是贈與？

房屋的實際占有使用情況如何認定？ 房屋由誰實際占有使用？

被告否認借名買房關系是否影響法院認定？ 在被告否認的情況下，法院如何認定借名買房關系？

三、 法院判決：明確認定借名買房關系成立并判決過戶

法院的裁判觀點：

法院認為：對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。

本案的爭議焦點系王秀英與李強之間是否存在借名買房的合同關系。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十條：下列事實，當事人無需舉證證明：……根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實。結合上述規定，法院分析如下：

就涉案房屋來說，第一，涉案房屋的購房款及公共維修基金均由王秀英支出，李強雖辯稱系贈與，但未能提供任何證據證明雙方存在贈與的合意；

第二，王秀英長期保管購房發票、公共維修基金的收據等涉案房屋的重要資料，上述資料正常理應保存于真實權利人處；

第三，涉案房屋交付后由王秀英進行裝修，且自購買后至今已十余年，均由王秀英一人占有使用，李強從未在該房屋居?。?/strong>

第四，王秀英與李強之間雖無書面合同，但考慮雙方系母子關系，未采用書面方式對權利義務進行約定符合常理；

第五，如李強為真實的房屋權利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外十余年，顯然不符合常理。

綜上，通過以上基礎事實，并結合日常生活經驗法則，法院認為依據民事訴訟證據規則能夠做出法律事實的合理推定。王秀英持有涉案房屋的重要資料且實際占有使用涉案房屋，如李強為真實的房屋權利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外，顯然不符合常理。

判決結果：

一、確認王秀英與李強之間成立關于一號房屋的借名買房合同關系；

二、李強、張麗協助王秀英將一號房屋變更登記至王秀英名下，于本判決生效之日起七日內執行清。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 實際出資的證明作用

本案中，購房款及公共維修基金均由王秀英支出，成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關重要。

2. 實際占有的證明作用

房屋由王秀英裝修并實際占有使用十余年，成為證明借名買房關系的重要證據。這說明，在借名買房糾紛中，實際占有使用情況的重要性不言而喻。

3. 重要資料的保管情況

王秀英長期保管購房發票、公共維修基金的收據等重要資料，成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有重要資料至關重要。

4. 被告否認不影響法院認定

即使被告否認借名買房關系，法院仍可根據證據規則和日常生活經驗法則進行認定。這說明，在借名買房糾紛中，證據的重要性遠大于當事人的口頭陳述。

5. 書面合同的重要性

雖然雙方系母子關系，但如果有明確的書面合同，將更有利于證明借名買房關系。這提醒當事人，在借名買房時，盡量簽訂書面合同。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請務必注意：

保留所有付款憑證：保留好所有與購房相關的付款憑證，包括銀行轉賬記錄、收據等。

保留實際占有的證據：保留好與房屋實際占有的相關證據，包括物業費、水電費等。

保留重要資料：保留好購房發票、公共維修基金的收據等重要資料。

及時簽訂書面協議：在借名買房時，務必簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系。

尋求專業支持：借名買房糾紛法律關系復雜，涉及《民法典》物權編、合同編等多部法律規定，需要經驗豐富的專業律師進行精準的訴訟策略規劃。

本案的成功判決，不僅為王秀英確認了一號房屋的實際權利，更彰顯了司法機關在處理復雜借名買房糾紛時，對公平正義和實質平等的追求。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業，是維護自身合法權益最有力的武器。

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律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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