上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖：租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，核心區(qū)域投資熱度升溫

仲量聯(lián)行2026年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

上海，2026年4月14日—— 2026年第一季度，隨著政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)活躍度穩(wěn)步回升，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)積極回暖，為全年奠定良好開(kāi)局。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“2026年第一季度，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)回暖，租金降幅收窄，整體市場(chǎng)表現(xiàn)分化?！?零售物業(yè)方面，隨著支持性政策加碼與消費(fèi)信心穩(wěn)步修復(fù)，運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)租賃需求保持強(qiáng)勁。物流地產(chǎn)方面，租戶主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)契機(jī)。投資市場(chǎng)方面，上海核心區(qū)域資產(chǎn)成交勢(shì)頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場(chǎng)持續(xù)回暖，推動(dòng)酒店市場(chǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇。

甲級(jí)辦公樓

2026年一季度，上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)復(fù)蘇。全市凈吸納量錄得20.1萬(wàn)平方米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得7.2萬(wàn)平方米，黃臻表示：“金融服務(wù)企業(yè)仍是主要需求來(lái)源，部分外資金融及專業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)積極的租賃策略，同時(shí)科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)升級(jí)型需求活躍?！狈侵醒肷虅?wù)區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得13.0萬(wàn)平方米，市場(chǎng)持續(xù)受益于成本驅(qū)動(dòng)與升級(jí)型需求。

一季度全市錄得一個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，建筑面積221,000平方米。受新竣工項(xiàng)目影響，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至19.3%。得益于成本驅(qū)動(dòng)型需求以及本季度無(wú)新增供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至28.4%。

整體租金跌幅有所收窄，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.2%至6.3元每平方米每天，較上季度收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.5%至4.1元每平方米每天，較上季度收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。部分已成功續(xù)租主力租戶或者達(dá)成目標(biāo)出租率的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先收緊議價(jià)空間，而鑒于市場(chǎng)仍有大量可租賃面積，以及新近竣工項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局，整體市場(chǎng)租金依舊承壓。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

一季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得255,000平方米，面對(duì)新項(xiàng)目的持續(xù)入市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶積極尋求品質(zhì)升級(jí)與成本平衡。部分新興板塊產(chǎn)業(yè)及商務(wù)氛圍逐漸成熟，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“科技互聯(lián)網(wǎng)和先進(jìn)制造類企業(yè)仍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力需求方，生命科學(xué)類企業(yè)的需求已顯現(xiàn)初步回暖跡象。同時(shí)，政府平臺(tái)類的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機(jī)構(gòu)等需求也較為活躍?！?/p>

一季度，六個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得547,800平方米，推動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到32.4%。短期內(nèi)較大的供應(yīng)入市使得市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓。整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.2%至3.3元每平方米每天。

零售物業(yè)

2026 年第一季度，“國(guó)補(bǔ)”延續(xù)、消費(fèi)貸貼息、擴(kuò)大免簽入境范圍等促消費(fèi)政策繼續(xù)加碼，推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)信心穩(wěn)步提升。黃臻表示，“在新興消費(fèi)趨勢(shì)不斷涌現(xiàn)和政策支持的雙重驅(qū)動(dòng)下，運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩雜貨、消費(fèi)電子以及平價(jià)餐飲等業(yè)態(tài)的租賃需求依然保持堅(jiān)挺?！?/p>

隨著越來(lái)越多品牌選擇在客流密集的核心商圈布局大面積旗艦或概念店，以打造沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)、升級(jí)品牌形象，核心商圈租賃活躍度進(jìn)一步提升。2026 年第一季度，核心商圈空置率環(huán)比下降 0.3 個(gè)百分點(diǎn)至 8.1%。然而，品牌在非核心商圈的拓店依然相對(duì)謹(jǐn)慎。2026 年第一季度，非核心商圈空置率環(huán)比微升 0.2 個(gè)百分點(diǎn)至 13.5%。

由于本季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，消費(fèi)市場(chǎng)活力也持續(xù)改善，整體租金跌幅有所收窄。一季度，核心商圈首層租金環(huán)比下降 0.3%至41.7 元每平方米每天；非核心區(qū)域租金環(huán)比下降 1.0%至14.3 元每平方米每天。

展望未來(lái)，與數(shù)智經(jīng)濟(jì)、品質(zhì)生活、理性務(wù)實(shí)及情緒價(jià)值深度關(guān)聯(lián)的新興消費(fèi)趨勢(shì)，將持續(xù)催生對(duì)相關(guān)零售業(yè)態(tài)的空間需求。與此同時(shí)，服務(wù)消費(fèi)有望加速崛起，為消費(fèi)增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。消費(fèi)者日益從“購(gòu)買(mǎi)商品”轉(zhuǎn)向“購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)與服務(wù)”，在文化娛樂(lè)、體育賽事、教育培訓(xùn)、健康咨詢等領(lǐng)域的服務(wù)需求有望進(jìn)一步釋放。這一轉(zhuǎn)變不僅將推動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)容與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更將為零售地產(chǎn)帶來(lái)新機(jī)遇。

物流地產(chǎn)

2026年第一季度，上海物流地產(chǎn)租賃需求延續(xù)了2025年的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，凈吸納量超28萬(wàn)平方米。當(dāng)前租戶主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境為眾多本地企業(yè)提供了倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施升級(jí)契機(jī)，其中第三方物流（3PL）企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求。業(yè)主方通過(guò)提供更為靈活的租約條款積極吸引租戶，推動(dòng)本季度空置率環(huán)比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至25.1%。

2026年第一季度無(wú)新增項(xiàng)目竣工交付；全年上海預(yù)計(jì)有四個(gè)項(xiàng)目、合計(jì)47.6萬(wàn)平方米交付入市，僅為2025年新增供應(yīng)總量的46%。2026年，新增供應(yīng)將集中于松江、嘉定和青浦三個(gè)子市場(chǎng)；其中松江子市場(chǎng)新增供應(yīng)面積占比最大，短期內(nèi)或推高該區(qū)域空置率。

2026年第一季度，上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)租金環(huán)比下降3.4%至每日每平方米1.08元，跌幅較上季度明顯收窄。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尹鴻表示：“自2026年起，上海物流地產(chǎn)供應(yīng)端壓力將有所緩解，但整體空置率預(yù)計(jì)仍將維持在20%以上，對(duì)租金構(gòu)成下行壓力。不過(guò)，租金跌幅有望收窄，各細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)也將進(jìn)一步分化?！?/p>

投資市場(chǎng)

2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場(chǎng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢(shì)頭高漲，累計(jì)達(dá)成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。從交易規(guī)模維度分析，本季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達(dá)6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長(zhǎng)27%。

從成交區(qū)位來(lái)看，在本季度錄得的24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占本季度總成交額的70%。同時(shí)，資產(chǎn)分化態(tài)勢(shì)顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場(chǎng)呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

2026年第一季度，地標(biāo)辦公樓資產(chǎn)備受大資金青睞，核心區(qū)域辦公物業(yè)仍為買(mǎi)家投資首選，辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占成交金額的66%和成交宗數(shù)的54%。其余類別資產(chǎn)的交易金額中，零售商業(yè)占19%，酒店占9%，長(zhǎng)租公寓和工業(yè)地產(chǎn)分別占5%和1%。

從需求結(jié)構(gòu)看，本季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著上升，疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，進(jìn)一步推動(dòng)自用型買(mǎi)家入市。從投資者類型而言，境內(nèi)企業(yè)與高凈值人士保持活躍態(tài)勢(shì)，港資及東南亞資本亦開(kāi)始積極布局上海核心資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行投資及資本市場(chǎng)華東區(qū)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“伴隨投資人對(duì)核心資產(chǎn)的持續(xù)收購(gòu)，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少，我們預(yù)計(jì)核心區(qū)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入筑底階段。”

酒店市場(chǎng)

上海酒店市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升、客流穩(wěn)健，業(yè)績(jī)持續(xù)向好。在國(guó)際與國(guó)內(nèi)旅游需求同步回暖的推動(dòng)下，上海酒店市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)勁。2026年1至2月，上海國(guó)際旅游入境人數(shù)約115萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)21.4%，其中外國(guó)人占比達(dá)75%，已恢復(fù)至疫情前水平；同期全市五星級(jí)酒店入住率同比提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長(zhǎng)11.1%。節(jié)假日期間客流亦顯著增長(zhǎng)：春節(jié)九天長(zhǎng)假接待游客2,167萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.4%；清明三天假期接待游客740萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)5.6%。

2026年一季度新增一家奢華酒店。上海徐家匯中心安達(dá)仕酒店于2月初正式開(kāi)業(yè)，設(shè)有267間客房，填補(bǔ)了徐家匯商圈奢華酒店的空白；本年度剩余三季度還將有約1,800間高端奢華酒店客房陸續(xù)入市。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“上海到訪客流強(qiáng)勢(shì)回升，有力推動(dòng)酒店業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)；部分區(qū)域新開(kāi)業(yè)酒店將進(jìn)一步助力商圈能級(jí)提升與整體發(fā)展。”