廠房/商鋪承租人注意！政府只補償房東違法？這份復議決定說清楚了

當事人在征地拆遷中主張安置補償權(quán)益時，找準責任主體、厘清補償職責是維權(quán)核心。基層政府常以“已補償產(chǎn)權(quán)人”“與承租人無關(guān)”“轉(zhuǎn)交下級處理”等理由推脫補償義務(wù)。本案中，承租人維權(quán)歷經(jīng)波折，在圣運律師助力下，復議機關(guān)最終認定區(qū)政府未履行對承租人的法定補償職責，構(gòu)成行政不作為，責令其限期履行安置補償義務(wù)，有力維護了實際經(jīng)營者的合法財產(chǎn)權(quán)益。

一、基本案情：廠房被征收，承租人補償找誰要？

本案當事人系佛山市某區(qū)廠房的合法承租人，其承租廠房因村級工業(yè)園升級改造被納入征收范圍。

2006年，產(chǎn)權(quán)人向村股份合作經(jīng)濟社承租涉案土地，租期長達50年。2020年9月，當事人與產(chǎn)權(quán)人簽訂《廠房租賃合同》，承租部分廠房用于工業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，租賃期限至2023年9月。

2021年4月，區(qū)政府發(fā)布征收土地補償安置公告，涉案廠房在征收范圍內(nèi)。2023年2月，鎮(zhèn)工業(yè)園改造機構(gòu)與產(chǎn)權(quán)人簽訂《廠房搬遷補償協(xié)議》，約定補償款涵蓋土地、建筑物、停產(chǎn)停業(yè)、設(shè)備搬遷等全部損失，并約定租戶解約補償由產(chǎn)權(quán)人自行處理。隨后產(chǎn)權(quán)人移交廠房，政府方支付補償款。

當事人作為實際經(jīng)營者，未獲得任何搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等補償，其合法權(quán)益受損。

2023年12月，當事人向區(qū)人民政府提交《安置補償申請書》，請求對其履行安置補償職責。區(qū)政府僅將申請轉(zhuǎn)交鎮(zhèn)政府處理，未實質(zhì)履行補償職責，鎮(zhèn)政府亦僅以信訪意見答復，建議其與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商或通過民事訴訟解決。

協(xié)商與申請均無果后，當事人委托圣運律師，向佛山市人民政府提起行政復議，核心請求：

1.確認區(qū)人民政府未依法履行安置補償職責違法；

2.責令區(qū)人民政府限期履行對申請人的安置補償職責。

二、主要法律爭議：拆穿政府“已補償產(chǎn)權(quán)人即免責”的借口

結(jié)合案情，區(qū)政府在征收補償中存在明顯職責規(guī)避與程序違法：

01

錯誤轉(zhuǎn)移補償職責，侵害承租人獨立補償權(quán)益

區(qū)政府主張已向產(chǎn)權(quán)人全額補償，租戶損失應通過民事途徑解決，本質(zhì)是將法定行政補償職責轉(zhuǎn)化為民事合同義務(wù)。根據(jù)土地管理法及實施條例，承租人享有獨立于產(chǎn)權(quán)人的搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償權(quán)益，征收機關(guān)不得直接將承租人應得補償支付給產(chǎn)權(quán)人，更不能免除自身對實際經(jīng)營者的法定補償義務(wù)。

02

僅作形式轉(zhuǎn)交，未實質(zhì)履行法定職責

區(qū)政府作為縣級人民政府，是征收與補償?shù)姆ǘㄘ熑沃黧w。收到履職申請后，未開展調(diào)查、未作出補償決定、未簽訂補償協(xié)議，僅簡單轉(zhuǎn)交下級政府處理，屬于典型行政不作為，未滿足行政履職的法定要求。

03

剝奪承租人參與權(quán)與陳述申辯權(quán)，程序嚴重違約

區(qū)政府徑直與產(chǎn)權(quán)人達成補償協(xié)議，未聽取作為實際使用人的承租人的意見，未保障其補償協(xié)商、評估異議等程序性權(quán)利，直接損害承租人合法財產(chǎn)權(quán)益，不符合征收補償?shù)恼敵绦蛟瓌t。

三、律師說法：為承租人奪回法定補償權(quán)益

面對區(qū)政府“主體不適格”“已履行職責”的抗辯，圣運律師精準發(fā)力，推動復議機關(guān)作出有利認定：

面對區(qū)政府“主體不適格”“已履行職責”的抗辯，圣運律師精準發(fā)力，推動復議機關(guān)作出有利認定：

1.明確承租人主體資格，破除程序障礙。

圣運律師依據(jù)土地管理法、補償安置條例及地方補償指引，論證經(jīng)營性廠房承租人屬于征收補償利害關(guān)系人，享有搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失等法定補償權(quán)利，具備行政復議主體資格，直接推翻被申請人“申請人不適格”的主張。

2.鎖定區(qū)政府法定職責，否定“轉(zhuǎn)交即履職”

圣運律師強調(diào)，區(qū)政府是征收補償法定主體，轉(zhuǎn)交下級處理不等于履行職責，行政機關(guān)必須實質(zhì)審查、依法作出補償決定或簽訂協(xié)議，形式轉(zhuǎn)交不產(chǎn)生履職法律效力。

3.明晰征收補償主體權(quán)益 以事實法律贏得復議支持

律師清晰區(qū)分產(chǎn)權(quán)人與承租人的補償權(quán)益邊界，厘清雙方法律關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)人依法獲得土地、建筑物相關(guān)補償，承租人享有獨立的搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失補償，二者不可替代，區(qū)政府將承租人補償一并支付給產(chǎn)權(quán)人無法律依據(jù)，屬于職責錯位；同時緊扣法律條文與案件事實，全面提交租賃合同、征收公告、補償協(xié)議、履職申請、轉(zhuǎn)送憑證、信訪答復等證據(jù)，結(jié)合《土地管理法》《行政復議法》等規(guī)定充分說理，有力支撐復議請求，推動復議機關(guān)采納全部核心觀點。

結(jié)語：

佛山市人民政府作出的復議決定，明確否定了基層政府“只補產(chǎn)權(quán)人、不補承租人”的錯誤做法，認定區(qū)政府未履行對承租人的安置補償職責構(gòu)成不作為，責令其限期依法補償。

本案不僅為承租人打通了補償維權(quán)的關(guān)鍵路徑，更明確了征收中實際經(jīng)營者享有獨立法定補償權(quán)益的裁判規(guī)則。圣運律師以專業(yè)能力厘清法律關(guān)系、鎖定責任主體，既維護了當事人的財產(chǎn)權(quán)益，也以個案推動征地拆遷領(lǐng)域依法行政，彰顯了行政法律服務(wù)在保障民生、監(jiān)督公權(quán)中的重要價值。

文章 | 圣運律師 | 視覺 編輯 | 圣運律師