孟偉：招商蛇口“好房子”創新之路 | 2026觀點年度論壇

本文為孟偉先生在2026觀點年度論壇發表的演講。

孟偉（招商局蛇口工業區控股股份有限公司城市研究院院長）：尊敬的王會長，各位專家，大家下午好。我代表招商蛇口，向大家匯報我們在“好房子”標準體系構建與實踐方面的工作。分為三部分：體系的構建內容、體系的實踐情況，以及近期正在進行的一系列迭代工作。

我們為何要打造“好房子”？“好房子”是為誰而建？

2020年，住建部已經組織過關于客戶需求及不滿意情況的調研。調研結果和大家實際的體感接近，即當前住宅十大不滿意中，“隔音”問題排在首位。同時，針對改善性需求，提出了智能化、安全性等方面的明確需求。再好的房子離開了安全，也不是好房子。

據此，將“好房子”的核心要素歸納為五點：智慧、安全、舒適、綠色和品質。住建部部長在2023年首次提出“好房子”概念，其來源正是上述對客戶不滿意需求的調研結果。

從2023年概念提出，再到2025年3月被寫入政府工作報告及兩會要求，可以看出大家對“好房子”的重視程度日益提高。這不僅是客戶需求、政府導向，更是行業規范的必然要求。《住宅項目規范》在2025年5月1日發布，對于空間、健康、舒適、智慧等維度均提出了明確標準，這些規范推動著住宅從“住有所居”向“住有優居”邁進。

“好房子”建設也源于行業競爭。近年來，住宅市場“內卷”嚴重，頭部企業需要憑借技術處理和資源整合能力，搶占新標準下的市場。行業數據也表明，好房子的建設有助于提升銷售流速，甚至產生溢價。

對于招商蛇口而言，推進“好房子”體系建設的思路是：對內，旨在解決客戶需求，固化近年產品力提升的成果，并建設示范項目，搭建自身的好房子體系；對外，聯合同行積極發聲，強化客戶體驗，持續探索創新，以引領行業發展。

我們觀察到，2024年不少優秀同行（如綠城、華發）已經推出了自己的好房子體系。2025年，招商蛇口及其他TOP10房企，也按照新要求形成了各自的好房子標準體系，并圍繞新標準打造了六個示范項目。

這六個示范項目，是基于我們在各區域原有試點項目升級而來。根據國家住建部最新的規范和標準，將其融入產品設計與建造中，以評估實踐效果。這些項目均在上半年完成銷售，且銷售流速均優于周邊項目。

例如，西安招商蛇口項目47天售罄；成都“錦城序”作為首個好房子示范項目，在無實體展示區的情況下首開即罄，后續多次開盤均快速售罄。

2026年，根據對標同行、示范項目的規劃與總結，招商蛇口“好房子”體系的搭建，最終形成了“4+2+1”體系框架。

“4”指國家提出的“好房子”八字方針，來源于客戶對質量的根本需求；“2”是我們認為提升品質的需求；“1”是服務，即全過程的運維。由此，形成了從剛需到品質提升再到全程運維服務的好房子整體邏輯。

為了讓這套邏輯更易于對外傳達，我們在集成485項技術的基礎上，提煉出28個場景模塊，便于我們向客戶闡述招商蛇口“好房子”與其他“好房子”的差異。該體系經過實踐驗證后，于去年11月高交會上正式對外發布。

除了標準，我們還搭建了全過程實施與管控體系，從各環節、各維度保障標準全面落地，包括選型采購、供應鏈管理、成本適配等。

不只是前面提到的六項示范項目，從去年年底到今年年初，我們共推出近30項新項目。自去年11月發布后，我們所有新項目均已按“好房子”標準應用。

去年，共有13個項目獲得各機構頒發的“好房子”獎項，我們在“好房子”企業相關評選中也位列前三。這套標準不僅應用于新建項目，也向在建項目輸出品質要求，幫助我們獲得了更多市場認可。

以下分享1.0版本的六個示范項目之一，位于廣州佛山的“華璽二期”項目。

這個項目應用了我們體系中的24個模塊，并具有自身特色，其中包括“環保魔方”。傳統垃圾投放點常有臟亂、異味、蟲鼠等問題。該項目通過增加物理隔離，將垃圾存儲區與投放口分隔，并采用智能感應（如腳踢）開啟方式，提升了垃圾投放的便捷性與衛生度。

除此之外，針對客戶高度關注的隔音問題，我們在主臥實施了“深度睡眠”方案。從房門、樓板、窗戶到管道均采用了高于國家標準的隔音措施，實際檢測結果也證實了其有效性。

除了首批六個示范項目，后續三十多個落地項目也各具特色。

例如，鄭州這個項目在我們七大維度的基礎上形成了本地化特色的內容，其中三大IP涵蓋社區運營、工藝工法及智慧創新。在工藝上，從地庫、地面到景觀等細節，均保證了品質的統一。我們還建立了全過程品控體系，確保從設計、施工到運維的全鏈條管控。室內方面，我們推出了“超級收納”系統。針對傳統精裝房收納空間不足的痛點，這個項目將收納空間較行業常規做法提升了約30%。

此外，我們還提升了樓板隔音標準、采用靜音門鎖，并將分戶墻厚度標準提升，同時對管線點位進行錯位設計，最大限度減少鄰里干擾。

在美學方面，我們注重外立面的城市界面營造和序列感，使其在老城區中脫穎而出。

在社區運營上，我們提前進行設計運營，即在業主入住前，提前開展各類服務活動，營造社區氛圍。

我們還設立了獨立的“好房子”主題展廳，系統傳達產品理念。樣板間內著重展示客戶可感知的細節，引發共鳴。

以上是1.0體系的搭建與實踐。接下來是2.0的探索，主要在于技術集成與創新。

我們在深圳總部搭建了“好房子實驗室”，用于發現新問題、探索新技術，并進行客戶感知驗證。相比傳統樣板間，這個實驗室持續聯合供應商，致力于將前沿技術轉化為可落地的場景，并用于新項目的迭代。

“好房子實驗室”包括實驗室和展廳：實驗室面積約160平米，內部共構建了22個與室內相關的體驗場景。其中，我們使用了與行業共研或首次應用的技術，用于驗證其可復制性與迭代方向；而展廳用于展示儀器的工程及其原理。

還有一些案例，我們和照明公司合作完成對兒童房燈光的提升，各項指標均優于國家標準，并將在后續項目中應用。在老人房，除了新風和供氧系統，我們還實驗性引入了微高壓氧艙進行體驗，驗證了其對改善老年人部分生理指標的積極作用。

再看2.0階段的新項目，例如深圳“后海招商璽”項目，被觀點評為20個項目之一，已于去年底首開售罄，后續樓棟計劃于今年9月推出。

另一個是前海桂灣的項目，計劃于四月份銷售，它滿載了28個模塊的技術。歡迎大家屆時前往展示區和樣板房，親身體驗招商蛇口“好房子”和其他同行的差異。

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