去化存量深圳放大招：允許閑置商辦、廠房倉庫等非居住建筑改公共服務設施

來源：市場資訊

（來源：中國地產基金百人會）

近日，深圳發布《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》（下稱《實施辦法》），為閑置的商業、辦公、廠房等非居住建筑打開了功能轉換的大門。

2026年3月24日，深圳市規劃和自然資源局、市住房和建設局聯合發布《實施辦法》，允許符合條件的非居住建筑在不改變土地性質、不補繳地價的前提下，享受為期5年的過渡期政策，轉換為市場急需的公共服務、產業空間等功能。《實施辦法》自3月26日起施行，有效期5年。

針對“改什么”和“改多久”，《實施辦法》推出了“正面清單管理制度”和“5年過渡期”的政策紅利，入選正面清單的項目，在5年的過渡期內無需補繳土地價款。

5年期滿后，項目可以選擇續期（最長10年）或按新功能申請完善土地用途變更手續，屆時再按規定補繳地價。

《實施辦法》的出臺，是深圳主動對接國家戰略、破解城市發展瓶頸、滿足群眾民生關注的系統性制度回應。

從城市發展需求看，深圳是全國所有超大城市里最早邁入“存量發展”時代的城市，2012年，深圳市存量開發建設的規模歷史性地超過了新增規模。

深圳土地開發強度高，部分工業、商業、辦公等非居住建筑物因產業迭代和消費轉型導致低效空置，新增公共服務設施用地極為緊缺，“有空間沒有用”與“有需求沒空間”的結構性矛盾日益突出。

哪些建筑能進行功能性轉換？

《實施辦法》創新建立“正面清單+分檔管控”的轉換范圍體系，明確了存量建筑往哪個方向走，同時“正面清單”采用滾動式的、動態修訂的模式，根據城市發展需要適時進行態修訂，實現精準引導。目前包括三大類：

第一，明確“鼓勵做”的轉換方向——納入正面清單，享受5年過渡期免補繳地價。

包括：①公共服務設施（文化、體育、教育、醫療衛生、社會福利、行政管理等）及社區嵌入式服務設施（養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、體育健身、文化休閑、兒童游憩等）；

②市政設施（給水、排水、電力、通信、燃氣、環衛、消防站等）；

③交通設施（公交場站、社會停車場等）；

④中、高等院校統一管理的學生宿舍；

⑤科研設施（大科學裝置、國家重點實驗室等）；

⑥商業、辦公、旅館業建筑物相互轉換；

⑦廠房、研發用房、倉庫、物流建筑物相互轉換；

⑧發展生產性服務業、文化產業和旅游業。

第二，明確“有條件做”的轉換方向——市場有需求，但應按規定補繳地價。

包括：①公共服務、市政和交通設施建筑物，在符合土地混合使用比例規定的前提下，可轉換為商業或廠房、倉庫、物流；

②廠房、研發用房、倉庫、物流建筑物，在符合土地混合使用比例規定的前提下，可轉換為商業。這類轉換雖需補繳地價，但相比傳統土地用途變更路徑，仍大幅簡化了審批流程。

第三，明確“不能做”的底線約束。轉換范圍并非無禁區。

政策明確：功能轉換不得改變原土地使用性質、年限及主體；不得影響剩余建筑物的正常使用；工業用地和存放危險品的倉儲用地，若轉換后會對公共環境產生嚴重干擾、污染或安全隱患，則不得申請轉換。

通過“正面清單+分檔管控”，《實施辦法》既為市場劃定了清晰可預期的轉換路徑——想做民生設施、產業配套、科研教育，政策敞開懷抱；想做商業經營，有條件放行；觸碰安全底線、民生底線，堅決禁止。

深圳市規劃和自然資源局城市和建筑設計處三級調研員陳貞表示，《實施辦法》既為公益性、準公益性轉換項目提供了低成本試水期；又通過地價杠桿引導市場資源精準流向民生短板和產業升級領域，實現了政策精準性、財政可持續性、市場可操作性的有機統一。

來源：深視新聞