房貸一年少了7000億！銀行躺著賺錢的日子，真的到頭了

數(shù)字不會(huì)說謊，但它講述的故事，往往比想象中更冰冷。2025年全年，被稱為“房貸七巨頭”的六家國(guó)有大行加上招商銀行，個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少了超過7000億元。這個(gè)信號(hào)，遠(yuǎn)比任何專家的預(yù)測(cè)都來(lái)得直接和猛烈。它意味著，過去二十年里，銀行零售業(yè)務(wù)那臺(tái)最核心、最穩(wěn)定的“印鈔機(jī)”，其轟鳴聲正在逐漸減弱，甚至可能面臨熄火。

這并非孤立事件，而是整個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)的集中體現(xiàn)。全國(guó)的數(shù)據(jù)同樣指向同一個(gè)方向。截至2025年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額約為37.01萬(wàn)億元，比上一年末減少了約6700億元，這是連續(xù)第二年出現(xiàn)下降。更關(guān)鍵的是，新增房貸的萎縮速度更快，2025年個(gè)人按揭貸款新發(fā)放量同比下降了17.8%。新房和二手房的整體交易面積在縮減，流入銀行體系的新“活水”越來(lái)越少，而存量貸款這座“大水庫(kù)”的水位，卻在加速下降。

背后的原因，是購(gòu)房市場(chǎng)的降溫與居民預(yù)期的轉(zhuǎn)變。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)代，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期趨于理性，加杠桿購(gòu)房的沖動(dòng)自然減弱。同時(shí)，利率下行和理財(cái)觀念的變化，也促使越來(lái)越多的人選擇提前償還房貸，以減輕負(fù)債壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年因還款（包括正常月供和提前還款）導(dǎo)致的房貸余額下降率高達(dá)約5.2%，遠(yuǎn)高于正常還款周期下2.5%-3.5%的理論區(qū)間。

這意味著，銀行不僅很難獲得新的優(yōu)質(zhì)房貸客戶，連已經(jīng)握在手里的存量貸款，也在以超出預(yù)期的速度“縮水”。這形成了一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的“雙殺”局面：新貸難增，舊貸急減。對(duì)銀行而言，這不僅僅是貸款規(guī)模的收縮，更是利潤(rùn)根基的動(dòng)搖。

個(gè)人住房貸款曾被視為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，期限長(zhǎng)、利率相對(duì)穩(wěn)定、不良率低，是零售利潤(rùn)的壓艙石。然而，這一美好圖景正在褪色。從“七巨頭”的財(cái)報(bào)細(xì)節(jié)看，問題不止于“量減”，更在于“質(zhì)變”。除了中國(guó)銀行不良率微降0.01個(gè)百分點(diǎn)外，其余六家大行的個(gè)人住房貸款不良率在2025年全部上升。其中，交通銀行的不良率增加了0.43個(gè)百分點(diǎn)，工商銀行增加了0.33個(gè)百分點(diǎn)。

資產(chǎn)質(zhì)量的悄然下滑，如同在利潤(rùn)蛋糕上撒了一把沙子。銀行需要為此計(jì)提更多的風(fēng)險(xiǎn)撥備，直接侵蝕利潤(rùn)。當(dāng)貸款規(guī)模萎縮和資產(chǎn)質(zhì)量承壓兩個(gè)因素疊加時(shí)，房貸業(yè)務(wù)對(duì)銀行整體利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度將大打折扣。過去那種依靠房貸就能輕松撐起零售業(yè)務(wù)半邊天的時(shí)代，確實(shí)一去不復(fù)返了。

這種變化并非一蹴而就，而是早有預(yù)兆。近年來(lái)，各大銀行早已未雨綢繆，紛紛將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向消費(fèi)金融、信用卡、小微貸款、財(cái)富管理等其他零售領(lǐng)域。招商銀行之所以能在“七巨頭”中成為唯一房貸余額微增的銀行，正是其零售業(yè)務(wù)全面開花、對(duì)房貸依賴度相對(duì)較低的結(jié)果。它的表現(xiàn)恰恰印證了轉(zhuǎn)型的緊迫性和正確性。

對(duì)于普通儲(chǔ)戶和金融消費(fèi)者來(lái)說，銀行的這場(chǎng)“大象轉(zhuǎn)身”也將帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。一方面，銀行為了尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，必然會(huì)更加積極地推廣消費(fèi)貸、信用貸等產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，消費(fèi)者可能會(huì)看到更多樣化、更靈活的信貸產(chǎn)品。另一方面，銀行對(duì)存款的爭(zhēng)奪以及對(duì)財(cái)富管理業(yè)務(wù)的深耕也會(huì)加劇，普通人或許能享受到更優(yōu)質(zhì)的理財(cái)服務(wù)和更高的存款產(chǎn)品吸引力。

但硬幣總有另一面。銀行在開拓新業(yè)務(wù)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力將面臨更大考驗(yàn)。消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸的風(fēng)險(xiǎn)特征與房貸截然不同，如何在新賽道中保持資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定，將是所有銀行必須攻克的難題。對(duì)于投資者而言，評(píng)估一家銀行的價(jià)值，不能再僅僅看其房貸業(yè)務(wù)的規(guī)模和占比，更要看其零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的深度、廣度以及風(fēng)險(xiǎn)管控的有效性。

歸根結(jié)底，房貸業(yè)務(wù)的收縮是經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。它倒逼著中國(guó)銀行業(yè)必須擺脫對(duì)單一業(yè)務(wù)的路徑依賴，真正錘煉出多元化、精細(xì)化、以客戶為中心的綜合服務(wù)能力。這場(chǎng)變革陣痛難免，但也是走向成熟的必經(jīng)之路。未來(lái)，誰(shuí)能更快地將資源從傳統(tǒng)的房貸領(lǐng)域，轉(zhuǎn)向更能滿足新時(shí)代居民金融需求的藍(lán)海，誰(shuí)才能真正掌握零售金融未來(lái)的主動(dòng)權(quán)。