提前還貸余額降1.8%，理財收益超3%成新選擇

曾經(jīng)人們都搶著提前還房貸，尤其是2022年下半年，很多人定鬧鐘去銀行APP搶預(yù)約名額，翻看各大社交網(wǎng)站，當時人們吐槽最多的是提前還貸難：有些人甚至被告知要2-3個月之后才能拿到預(yù)約號。但是現(xiàn)在再看，好像當初那股席卷全國的還貸熱潮已經(jīng)結(jié)束了。

現(xiàn)在去銀行還貸，工作人員會程式化地告訴你：“先電話或者APP預(yù)約，然后2-3周后就能辦理了?！蹦欠N緊張、搶破頭的現(xiàn)象似乎一下子就消散了。

相信有人會問，那現(xiàn)在人們提前還房貸的熱潮是真的徹底結(jié)束了嗎？還是說只是沒那么熱切了呢?

答案是，人們還在還房貸，只是沒那么熱切了。

數(shù)據(jù)就證實了這一點：2024年，國有六大行的個人住房貸款余額比前一年累計減少了6200億；到了去年，這個數(shù)字變?yōu)?100億。

表面上看，銀行的個人房貸余額萎縮得更嚴重了，但拆開看會發(fā)現(xiàn)：2025年上半年六大行的個人房貸余額雖然減少了1078億，但是相比2024同期的3255億還是緩和了不少；而2025年的下半年房貸余額卻一下子少了6022億。

這意味著提前還貸這種現(xiàn)象還是存在，不過它已經(jīng)從一個過熱的狀態(tài)，變成了較為理性的局面。也就是人們不會擠破頭地提前還貸，而是找準時機再動手。

另外從全國來看，2025年底個人房貸余額同比下降了1.8%，為37萬億。雖然總量還在縮小，但是萎縮的速度已經(jīng)變慢了。

對此，有專家說得直白："現(xiàn)在還有人在提前還貸，但已經(jīng)不能叫'潮'了。"

那么為什么大家不那么著急提前還貸呢？

業(yè)內(nèi)人士認為，這背后主要有三個原因。

第一，利差沒那么吸引人了。

以前大家急著還房貸，是因為當時的房貸利率還在5%左右，有些甚至達到6%；而銀行存款利息低，當時基金股票的市場行情也不好。那個時候提前還房貸，相當于提前賺了5%的無風險收益。

從2024年開始，國家取消首套和二套房貸利率下限，這使得多地的房貸利率進入“3時代”，有些城市甚至低于3%。2025年Q4新發(fā)的房貸利率已經(jīng)降到了3.06%左右。而市面上，一些優(yōu)質(zhì)的理財產(chǎn)品也有3%以上的收益，這樣一想，提前還房貸的錢還不如做理財，還能賺點。這時候把錢拿去還房貸，就顯得不那么劃算了。

第二，樓市小陽春給了一部分人信心。

數(shù)據(jù)顯示，2026年3月份，20個重點城市的二手房成交量環(huán)比增長了一倍多，同比也提升了6%，尤其是北京、上海這些一線城市的表現(xiàn)非常亮眼，呈現(xiàn)“小陽春”的局面。

這意味著有一部分人開始果斷下場買房了，或者還有一部分人兌現(xiàn)了換房需求。這里面換房人群都忙著賣一套再買進一套的事情，自然不會考慮提前還貸了。而剛下手買入首套房的人，還想著每月的月供，提前還貸的事情也放在了一邊。

交行銀行副行長在業(yè)績發(fā)布會上透露，進入今年3月份以來，申請按揭貸款的客戶明顯多了，"這可能是房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的信號"。

行業(yè)專家認為，這次樓市回暖不是那種短暫的反彈，而是隨著利率下調(diào)和政策放松，市場的信心開始修復(fù)了。如果這種趨勢能持續(xù)到Q2，房貸余額下降的幅度可能會進一步變小，甚至有望轉(zhuǎn)正。

第三，人們的心態(tài)發(fā)生了變化。

以前大家覺得負債是壓力，但是最近兩年經(jīng)濟不確定因素增強，越來越多的人意識到，預(yù)留12個月的現(xiàn)金流有助于家庭抵抗風險。這比提前還貸款給人的安全感要強些。因為萬一哪天遭遇失業(yè)或者大額醫(yī)療支出，再去銀行貸款的利息肯定比房貸利息高，而且審批流程和環(huán)節(jié)還多。

那么，現(xiàn)在普通人到底要不要提前還貸呢？這個問題沒有標準答案，但是有計算思路。

思路的核心就是比價：你手里的閑錢，能賺到的收益率，和你現(xiàn)在的房貸利率，哪個更高？

這就分情況來看了：

假如你的房貸利率是3.1%，而你買理財?shù)犬a(chǎn)品能拿到3.5%左右，那就沒必要提前還了，因為理財獲得的收益顯然比提前還房貸要劃算。

但如果你的房貸利率是4%，你也不懂投資理財，只知道把錢存銀行定期，拿1.3%-1.65%的利息，那提前還房貸就相當于賺了2.35%到2.7%的差額收益。

當然這些都只是從數(shù)字方面來計算，沒有考慮現(xiàn)實問題。大家在現(xiàn)實中，還是應(yīng)該考慮以下幾點：

其一，要留夠應(yīng)急的費用。大家千萬不能為了省下賬面上的一些利息，就把全部存款拿去提前還貸，這是非常不明智的。因為屆時如果突然生病或者失業(yè)或者孩子要報培訓(xùn)班等，都需要一筆不小的費用，手里沒有流動資金會很被動。所以，至少要留夠半年到一年的費用，可以供日常花銷用度。

其二，要看還款方式。如果你選的是等額本金，那前期主要還的本金多些，利息會少些，提前還貸可以節(jié)省部分利息。這種情況下，提前還貸很有價值。但如果你選的是等額本息，那前期主要還的是利息，如果還款周期已經(jīng)走過一半了，余下的就主要是本金了，這時候提前還貸的就真沒有那么大的必要性了。

其三，個人的心態(tài)很重要。如果你是一個消費相對保守，而且也不愿意欠債的人，那提前還清貸款，可能讓你有如釋重負的感覺，這種踏實和安全感比省大幾千元的利息更重要，所以提前還貸是你的不二選擇。

總之，提前還貸這件事并沒有消失，但是這股熱潮確實在退去。對于我們普通人而言，關(guān)鍵不是看別人怎么做，而是算清楚自己的賬。

在存量房貸利率走低、樓市回暖的大背景下，大家要算清楚自己的房貸利率是多少，對比好自己的投資收益，同時留足未來的應(yīng)急資金，再去做決定，是否要提前還房貸。

畢竟提前還房貸不是目的，最終的目的是讓自己的家庭財務(wù)情況更良性健康，讓收入和支出之間保持合理的平衡。