“十五五”開(kāi)局之年，長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)遇何在？

步入 “金三銀四” 傳統(tǒng)招聘旺季，住宅租賃市場(chǎng)需求也迎來(lái)升溫。恰逢全國(guó)兩會(huì)圓滿閉幕、“十五五”規(guī)劃編制工作啟動(dòng)之際，中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向正受到各界廣泛關(guān)注。在新五年規(guī)劃的開(kāi)局之年，這一兼具民生屬性與資產(chǎn)價(jià)值的賽道，正迎來(lái)怎樣的投資機(jī)遇？

仲量聯(lián)行長(zhǎng)期追蹤并深度研判中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)與結(jié)構(gòu)性變化。值此政策方向明晰、市場(chǎng)格局重塑的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們希望通過(guò)分享前瞻性洞見(jiàn)，助力市場(chǎng)各方精準(zhǔn)把握市場(chǎng)趨勢(shì)，識(shí)別結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在分化中錨定價(jià)值增長(zhǎng)路徑。

市場(chǎng)現(xiàn)狀

京滬長(zhǎng)租公寓規(guī)模與供給路徑分化

一線城市中，北京與上海的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)均已形成較為成熟的發(fā)展基礎(chǔ)，但在需求結(jié)構(gòu)、供應(yīng)模式以及市場(chǎng)規(guī)模上呈現(xiàn)出一定差異。從存量規(guī)模來(lái)看，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)體量在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。截至2025年末，上海在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目達(dá)695個(gè)，共計(jì)約33萬(wàn)套房源，平均租金約為113元/平方米/月，平均出租率為89%。相比之下，北京市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目共243個(gè)，共計(jì)約11.6萬(wàn)套房源，平均租金為121元/平方米/月，平均出租率達(dá)91%。

從空間分布來(lái)看，京滬兩地在營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目均呈現(xiàn)向城市外圍集聚的特征。上海在營(yíng)項(xiàng)目多集中于浦東、閔行、松江等外來(lái)人口聚集的區(qū)域。按環(huán)線分布，外環(huán)外存量套數(shù)占比約64%。而北京項(xiàng)目則以在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、大興等區(qū)域?yàn)橹?，五環(huán)外存量套數(shù)占比同樣超過(guò)六成。

在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，兩地則呈現(xiàn)不同路徑。上海近年來(lái)新增長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目多來(lái)自R4租賃住宅用地的新建開(kāi)發(fā)，且新建項(xiàng)目房源數(shù)量已超過(guò)存量改造項(xiàng)目。與此同時(shí)，在以針對(duì)辦公樓、酒店或產(chǎn)業(yè)物業(yè)進(jìn)行存量改造為主的基礎(chǔ)上，北京市場(chǎng)未來(lái)也將有更多集體用地用于長(zhǎng)租公寓建設(shè)。

投資市場(chǎng)

資本加速布局，增值型項(xiàng)目受青睞

2025年，資本對(duì)長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度持續(xù)提升。其中，上海長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)延續(xù)較高活躍度，全年共錄得12宗長(zhǎng)租公寓大宗交易，合計(jì)成交金額達(dá)82.4億元；相比之下，北京長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)交易規(guī)模相對(duì)有限，全年僅錄得3宗交易，合計(jì)成交金額約為31億元。

仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，外資投資者更傾向于選擇增值型投資機(jī)會(huì)——即通過(guò)資產(chǎn)改造、運(yùn)營(yíng)提升或租金增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。這一偏好的背后，是長(zhǎng)租公寓在當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)類(lèi)別中被普遍視為抗周期能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定的投資標(biāo)的。在辦公和零售物業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整的背景下，一些符合城市更新規(guī)劃的物業(yè)，通過(guò)改造轉(zhuǎn)型為租賃住房，不僅能夠提升資產(chǎn)利用效率，也為資產(chǎn)價(jià)值重塑提供了新的路徑。這類(lèi)具備改造潛力的項(xiàng)目，也因此成為資本市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。其中，保險(xiǎn)公司入局收購(gòu)增值型改造物業(yè)的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始浮現(xiàn)，值得市場(chǎng)各方進(jìn)一步關(guān)注。

未來(lái)展望

四大維度解構(gòu)“十五五”增長(zhǎng)空間

從政策、需求、供應(yīng)及投資四個(gè)維度來(lái)看，仲量聯(lián)行認(rèn)為，“十五五”期間的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍具備較為明確的發(fā)展空間。

首先，在政策層面，《“十五五”規(guī)劃綱要》明確提出“健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，并強(qiáng)調(diào)‘規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)’，為行業(yè)提供了清晰的制度預(yù)期和政策支撐。此外，今年的《政府工作報(bào)告》也有“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”、“優(yōu)化保障性住房供給”等提法。地方政府的表述則更為具體，如北京在2026年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單中強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)支持市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓發(fā)展”。這意味著未來(lái)住房租賃體系將呈現(xiàn)“保障性租賃住房”與“市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓”雙軌并行、協(xié)同發(fā)展的格局，兩者分別聚焦民生托底與品質(zhì)化、多元化居住需求，共同構(gòu)成多層次住房供應(yīng)體系的重要支柱。

其次，在需求結(jié)構(gòu)方面，長(zhǎng)租公寓的客群持續(xù)擴(kuò)大。人口持續(xù)流入、人才落戶政策不斷優(yōu)化、以及年輕家庭租住觀念的轉(zhuǎn)變，正共同推動(dòng)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。以上海為例，2021至2025年間年均落戶人才約7.4萬(wàn)組，明顯高于2016至2020年期間約2.1萬(wàn)組的水平。隨著落戶政策逐步放寬，高學(xué)歷、穩(wěn)定就業(yè)人群對(duì)品質(zhì)穩(wěn)定、配套完善的租賃住房需求將持續(xù)增長(zhǎng)。青年白領(lǐng)仍將是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主力客群，而應(yīng)屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、在校師生、陪讀家庭等多元化群體的租賃需求也將日益凸顯。特別是在香港等市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展成熟的學(xué)生公寓等細(xì)分品類(lèi)，也有望在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展。

第三，在供應(yīng)端，上海未來(lái)新增的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目仍將主要來(lái)自R4租賃住宅用地的新建開(kāi)發(fā)，區(qū)域分布以浦東等外環(huán)外板塊為主，核心城區(qū)的供應(yīng)依然相對(duì)稀缺。北京的新增供應(yīng)則預(yù)計(jì)主要依托集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目仍將繼續(xù)集中在大興、通州等五環(huán)外區(qū)域。與此同時(shí)，隨著城市更新進(jìn)程加快，存量物業(yè)改造有望獲得更多政策支持，這不僅為老舊和困境資產(chǎn)提供了轉(zhuǎn)型路徑，也為緩解核心城區(qū)租賃住房供給不足開(kāi)辟了可行路徑。

自2022年國(guó)內(nèi)首支租賃住房REITs上市以來(lái)，目前共有8支保障性租賃住房REITs。其穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和有序推進(jìn)的擴(kuò)募，為更大范圍的租賃住房市場(chǎng)構(gòu)建“投融管退”閉環(huán)提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)，多層次REITs生態(tài)正加速成型——以“建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”為代表的機(jī)構(gòu)間類(lèi)REITs產(chǎn)品，通過(guò)私募或定向方式為更多尚未達(dá)到公募標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目提供退出與資本循環(huán)通道。隨著更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段并持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望吸引更多機(jī)構(gòu)投資者參與布局。

孫翎｜仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人

“當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正處于政策深化、需求擴(kuò)容與資本重構(gòu)的關(guān)鍵交匯點(diǎn)。在強(qiáng)有力的政策支持下和日益多元化的租賃需求推動(dòng)下，保險(xiǎn)公司以及各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)正加速布局這一賽道。對(duì)投資者而言，聚焦核心地段、把握政策窗口、精選運(yùn)營(yíng)伙伴，是在這一輪市場(chǎng)發(fā)展中勝出的關(guān)鍵?！?/p>