湖北
每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。
九年磨一劍，說的是首農食品集團的地產故事。
最近，它旗下的北京御林灣，網簽成績出來了。
截至2026年4月8日，御林灣已簽約5套，成交均價6.3萬元/平米。另有132套，顯示已預訂。
兩個月前，它取得預售證，共計1563套住宅房源。
對北京朝陽奶西板塊，御林灣不僅帶來了巨量的新盤供應，還是一個深水炸彈。
這個炸彈，威力來自于價格，很低的價格。
有兩個盤可以作參照物：
1、御林灣北面一路之隔，是金隅望京云尚，現房，在售價格為8.29萬元/平米，待售287套，戶型面積約為180-200-220㎡；
2、再往北隔了首開金茂望京樾、中建宸園后，望京國譽府在售價格為8.98萬元/平米，待售100套，戶型面積109-167平米。
反觀御林灣，售價只有它們的76折、70折，直降2萬元/平米。
“價格屠夫”，絕非浪得虛名。
在戶型配比上，這三個盤是存在競品關系的。御林灣的南區為90/125/140/155平米戶型，西區為213/220平米戶型。
價格殺手亮劍了，望京國譽府、望京云尚怎么接招呢？
還有，中建宸園和首開金茂望京樾、東洲家園三個老盤，它們的老業主會作何感想呢？
奶西板塊，一場價格風暴來了。
"公租房+商品房"組合
御林灣是一位有故事的同學。
它位于朝陽區崔各莊鄉來廣營北路東、西兩側，毗鄰京承高速，建設用地18.83萬平米，總建面78萬平米，地上建面48.95萬平米，規劃住戶4959戶，居住人口1.39萬人。
這是一個超級大社區，產品構成很復雜，至少由四部分組成。
1、公租房A區，位于324地塊最北面，地上建面11.23萬平米，共計1636戶，6棟18F-28F高層樓，被稱之為“部委樓”。對北面一路之隔的金隅望京云尚有遮擋。
2、公租房B區，位于324地塊西面，地上建面14.89萬平米，共計1760戶，3棟26F-28F高層樓，被稱之為“人才房”。
這兩塊公租房，占地6.33萬平米，是在2022年4月通過國有土地使用權劃撥的形式，由北京東洲房地產開發有限公司（簡稱：東洲地產）進行申請開發。
3、南區324地塊，即御林灣的高層區，容積率2.2，規劃了12棟18F-25F高層住宅。
4、西區323地塊，即御林灣的洋房區，容積率1.3，規劃了3棟7F洋房。
這兩個商品房地塊，規劃建面21.25萬平米，在去年12月12日，對外立面進行調規了，從原定的石材材質，換成了“玻璃+鋁板”。
公開信息顯示，公租房A、B區，與御林灣南區之間，地上不設圍墻，是通過綠化帶隔離——約兩米寬，而地下則互不打通。
相比望京國譽府與望京云尚，御林灣的社區，沒有那么純粹。
“國資+民營資本”組合
御林灣的身世，也很神秘。
有關御林灣323、324地塊的拿地情況，有傳聞說發生在2017年，但花姐查了許久，也沒找到它們的土拍信息。
御林灣的開發商東洲地產，是京城本土國企和民營資本組合，法人代表和董事長為范學靈。
它成立于2012年，注冊資本3000萬元，由北京首農食品集團全資子公司，北京市東郊農場和北京伯仲聯投資，分別持股51%和49%。
伯仲聯投資成立于2011年，注冊資本1000萬元，由張瑾、楊于武、趙錦明，分別持股75%、15%、10%。
大股東張瑾，投資了北京百子灣體育休閑俱樂部，和北京華唐正融礦業投資。
其中，華唐正融礦業還投資了懷化華唐投資、湖南華唐大成投、廣西蒙山都坡礦業。
二股東楊于武投資了北京鑫銀隆科技開發、北京潤土投資管理；三股東趙錦明則投資了北京恒達緯地建筑工程。
在北京地產圈，近幾年國企與民營資本合資搞地產開發，民營資本持股達到49%，是十分罕見的。
拿地九年，漫長的開發道路
不論東洲地產是怎么拿下御林灣之地，但有一個事實是：它的開發速度很慢。
御林灣曾在2021年4月17日公示過報規方案的調規圖，開發商在答復公眾的反饋意見時，也沒有透出太多有價值的信息。
在2025年1月3日，東洲地產在北京住建委官網上，發布了一則有關324等地塊，建設方案變更的說明。
這份材料顯示，整個項目分四期開發：
第一期：建面19.46萬平米，其中住宅5.3萬平米——全部是政策性住房，計劃建設時間為2024年3月10日-2026年10月29日；
第二期：建面19.37萬平米，其中住宅16.71萬平米——全部是政策性住房，計劃建設時間為2024年3月15日-2026年11月10日；
第三期：建面19.3萬平米，其中住宅16.19萬平米——商品房12.1萬平米、政策性住房4.1萬平米，計劃建設時間為2024年3月20日-2026年11月10日；
第三期：建面19.89萬平米，其中住宅9.16萬平米——全部是商品房，計劃建設時間為2024年3月25日-2026年11月25日。
這四期的開發進度，花姐找到了蛛絲馬跡。
御林灣在報規方案過審之后，于2021年7月28日拿到18號規劃證，建設規模78萬平米。
到了2024年3月份，公租房A區和B區拿到了兩個施工許可證，工程規模約43萬平米。
從拿規劃證到施工證，拖了兩年零8個月。這表明，公租房開始施工了，但商品房并沒有動工。
2024年10月15日，東洲地產拿到了42號規劃證，建設規模58萬平米，御林灣的住宅包含進去了。
2025年12月9日，北京規自委朝陽分局將這張規劃證變更了。
原因是，南區的10#、13#、16#和18#住宅樓的剖面圖有誤，遂替換了這四棟樓的新圖紙。
2025年11月27日，東洲地產又拿到兩個施工許可證，工程規模34.6萬平米。
從拿規劃證到施工證，又過去了1年余。
現在，御林灣終于有了網簽，到了收獲的季節。
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