盈利百億卻未“上岸”：出險房企的“紙面富貴”真相

2025年的年報季，中國房地產行業上演了一場奇特的“財務魔術”。佳兆業、碧桂園、旭輝控股、遠洋集團等一批此前深陷債務危機的房企，集體交出了“扭虧為盈”的成績單。

然而，市場在短暫的振奮之后，更多是冷靜的審視，這究竟是經營基本面的根本反轉，還是一場由會計準則催生的“紙面富貴”？

4家房企歸母凈利暴漲難掩虧損

根據年報，遠洋集團2025年歸母凈利潤錄得67.56億元，同比增長136.28%，而2024年同期虧損186.24億元。此后，碧桂園也正式告別連續三年的虧損，2025年全年歸母凈利潤錄得32.61億元，同比增長109.93%。

佳兆業、旭輝控股也相繼披露“利好”，2025年全年歸母凈利潤分別錄得525.55億元和176.66億元，同比分別增長284.19% 、349.66%。僅這四家房企，2025年合計歸母凈利潤為802.38億元，而在2024年則是合計虧損870.72億元。

數據來源/企業年報

賬面整體由巨虧轉為大幅盈利，這份光鮮的“成績單”背后，隱藏著一個巨大的問號——這些“利潤”并非賣房賺的，錢從哪里來？中指研究院企業研究總監劉水一針見血地指出，這本質上是“債務重組收益”帶來的會計調整，而非經營狀況的根本改善。

克而瑞也持有類似觀點并表示，部分企業實現扭虧為盈或虧損收窄都有一個共同特征，即債務重組收益影響下的盈利。

劉水強調，根據佳兆業、碧桂園、旭輝控股、遠洋集團業績預告，2025年度扭虧為盈主要是債務重組產生的收益，剔除債務重組收益后均處于虧損。

以旭輝控股為例，其2025年債務重組收益達414.32億元，而賬面歸母凈利潤為176.66億元。這也是旭輝自2022年啟動境外債務重組以來，首次實現盈利。但是，簡單計算可知，若沒有這筆重組收益，其核心經營利潤將是巨額虧損狀態。與此類似，2025年佳兆業的債務重組收益為853.74億元，遠洋集團債務重組收益達到468.7億元；如果剔除這部分收益，這兩家房企也均為虧損狀態。

從碧桂園來看，雖然未單獨披露具體數額，但其境外177億美元及境內137.7億元債務的重組生效，重組完成后，整體降債規模超900億元，這也是其賬面轉正的核心驅動力。

除此之外，受重組收益影響，融創中國、時代中國、龍光集團2025年凈利潤虧損額也較2024年同期大幅收窄。

克而瑞深度咨詢普睿數智研究中心統計，2025年9家債務重組方案獲批的企業，債務重組收益合計達到4348億元，使得合計利潤從2024年的虧損2071.8億元變為盈利768.9億元。若加上金科股份，10家房企2025年房企債務重組、企業重整收益合計超過5000億元。

債務重組煉成的“紙面富貴”

如此巨量的“利潤”是如何通過債務重組“變”出來的？

據劉水介紹，根據會計準則，當債務人以低于債務賬面價值的價值清償債務時，差額需一次性計入當期利潤。

通俗的解釋是，企業賬面上原本掛著100元的“應付債務”，經過重組后，只需要償還或確認40元的價值。這60元的差額，便被會計準則允許一次性計入“營業外收入”或“投資收益”，從而瞬間創造出賬面利潤。

這輪集中在2025年下半年的債務重組成功，是多重因素疊加的結果，包括政策托底、房企自救，也是債權人接受“損失共擔”的重組方案來提高清償率的現實選擇。

劉水進一步指出，重組成功一方面是房地產融資協調機制建立，為項目層面提供流動性支持，穩定了債權人預期，并加快保交樓工作，促進了企業經營困難緩解。另一方面，經歷長期博弈后，債權人意識到房企持續違約將導致資產端嚴重惡化，清償率降至最低，而接受削債、展期、債轉股等“損失共擔”的方案。加上部分房企積極行動，經過多輪博弈、復雜的重組流程，集團在2025年下半年完成重組。

在克而瑞看來，從企業長遠發展的角度來看，重組成功后房企減輕了債務負擔，可減少償債、利息支出等，節省下來的資金可以投入到項目復工復產等關鍵環節，讓停滯的項目重新運轉起來，為企業逐步回到正常經營軌道奠定基礎，也為其業務調整帶來時間和空間。

因此，債務重組為企業降低有息負債的同時，也為企業帶來了重組收益的“意外之財”，雖然沒有現金，但短期內的流動性危機得到了緩解。標志著房企從“被動違約”進入了“主動修復”階段。

從“賬面盈利”到真正“上岸”仍需時間

事實上，很多出險房企在經營層面并未走出寒冬。“盈利”只是賬面上的數字游戲，真實的“造血能力”尚未恢復。

“債務重組完成不等于企業真正‘上岸’。”劉水表示，如果后續銷售不暢、經營未能改善，這些企業仍可能面臨現金流再次斷裂的風險。因此，必須將債務重組視為一個新的起點，而非終點。

在劉水看來，債務重組主要解決了短期流動性風險，為修復資產負債表贏得了寶貴時間，但要真正恢復“造血能力”，實現可持續經營，企業仍需采取切實措施。首先是加速銷售回款，同時，企業需調整業務結構，聚焦房地產開發、持有型運營、代建等核心優勢業務，剝離低效資產，轉向更注重資產質量、經營穩健和財務安全的“新發展模式”。此外，還需外部環境“保駕護航”，企業自身的努力離不開市場整體的回暖。

2025年財報季中，多家出險房企“盈利”意味著中國房地產行業債務違約潮高峰已過，風險化解進入收尾階段。然而，“會計上的盈利”并不等于“經營上的盈利”。對于那些剛拿到“紙面富貴”的出險房企而言，真正的考驗才剛剛開始。他們用“時間換空間”換來的喘息機會，如果不能在2026年轉化為實實在在的銷售回款和經營現金流，那么今天的“賬面利潤”，未來可能仍將是一紙空談。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 穆祥桐