特發臻華府入市前調規，盧悅云用心良苦

文/深圳進深 李奕和

入市消息傳了一年多，這一次，特發臻華府可能真的要來了。

就在昨日（4月7日），深圳住建局發布了第二季度計劃入市商品房房源信息情況。

截至2026年4月1日，深圳市2026年第二季度計劃入市的商品房項目34個。

預計供應房源面積1226812平方米，10909套，其中：住宅1054451.24平方米，9064套。

公示名單上，位于龍崗南灣街道的特發臻華府，赫然在列。

項目計劃銷售商品住宅面積32363㎡，共315套房源。

這個項目，早在去年上半年就已經傳要入市了，此后也多次傳出即將開盤。

但一直磨磨蹭蹭，吊足了胃口，至今傳了一年多，還沒看到拿證的消息。

可以說把市場的熱情，都耗了很大一波。

直到現在，才終于在深圳住建局公示的計劃銷售名單中出現。

進深君還發現，前幾天，特發臻華府還調整了規劃。

修改的地方，主要在1-7棟這個組團。

較為重要的有：

1）架空車庫電梯廳高度調整，非機動車位布置調整；

2）電梯增加前廳，雨棚尺寸調整；

3）地塊沿用地紅線慢行空間調整；

另外，項目的光伏布置位置、景觀布置、塔樓機房輪廓、幼兒園班級活動場地有所調整；

綠化范圍也有所修改。

體現在總平圖上較為明顯的，進深君看到：

1）項目每棟樓的入口雨棚，形狀由之前的直角變成了弧形，線條看起來更加圓潤優美了；

2）1棟和3棟之間，增加了一個景觀亭；

3）5棟入口前面的景觀亭，面積變大了，形狀也由之前的四邊形，變為多邊形；

4）6棟和7棟小區入口進來的室外庭院、電梯廳邊角，也做了圓弧形處理；

5）中央電梯廳后面靠近幼兒園的地方，還增加了一堵景觀墻；

體現在指標數值上，整體的變動其實不大。較為重要的有：

總建筑面積、計容積率建筑面積分別降了545.69㎡、304.21㎡；

另外綠地面積也增加了131.3㎡。

以上的這些修改，基本上是對小區景觀、雨棚的設計等做了細化和美化。

可以看出，開發商還是挺用心的。

特發臻華府的項目主體為深圳市特發新邦置業發展有限公司。

該公司成立于2018-09-20，注冊資本31000萬元，法定代表人、董事長、經理為盧悅云。

經營范圍含投資興辦實業；物業管理；房地產開發經營等。

進一步穿透，特發新邦置業由深圳市特發地產有限公司、深圳市新邦實業有限公司分別持股51%、49%。

最終由深圳特發集團實際控制。

特發臻華府地處龍崗區南灣街道丹竹頭社區。

位于地鐵14、17號線南灣站500米范圍內，鄰近水官高速與丹平快速。

原為龍崗南灣中部片區土整項目，由特發集團打造。

共涵蓋04-01-01、04-03、04-07共3個地塊；

規劃建設10棟住宅、2棟商辦樓及1所幼兒園，總建筑面積約55萬㎡。

是集住宅、商業、辦公、酒店等多元業態于一體的綜合體項目。

項目規劃總戶數2623戶，其中商品房2250戶（含部分回遷房），人才房373戶，配套車位1919個。

其中，住宅又分為兩個地塊：

04-03地塊，由6棟住宅、1棟公租房及1所幼兒園組成，共8棟樓，層高47層；

占地3.11萬㎡，總建面27萬㎡，計容建面22萬㎡，容積率7.1，規劃戶數1917戶（含公租房373戶），設停車位1335個。

最新涉及規劃修改的，就是這個地塊上的組團。

另外的04-07地塊，由3棟住宅組成，層高46層；

占地1.17萬㎡，總建面11.3萬㎡，計容建面8.25萬㎡，容積率7.0，規劃戶數706戶，停車位584個。

臻華府的不足，其實挺明顯。

小區是超高層，容積率不低，且部分樓棟之間的樓間距最短的僅16-18米左右；

有保障性住房及公共租賃房，居住氛圍沒那么純粹；

商品房一層六戶的設計，相對眼下的新規盤而言，有點偏高；

另外，整個小區車位1919個，車位比1：0.73，配比顯然也不是很足。

優勢則是，項目是布吉石芽嶺板塊目前唯一待售的新樓盤，市場競爭壓力相對較小。

目前，特發臻華府建設已出地面多層，預計最快今年上半年入市。

首推戶型，主要為約89–126㎡三至四房。據稱得房率不低。

這一次，特發臻華府能否如愿，迎來真正的入市？（進群了解更多深圳樓盤信息，請加微信SZjinshen。）