凈虧237億！建發入主首年，美凱龍財務“洗大澡”

美凱龍近日發布2025年年度報告。報告顯示，公司全年實現營業收入65.82億元，同比下降15.85%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損237.22億元，虧損額較2024年大幅擴大，降幅達695.12%。

公司巨虧的主要成因在于對投資性房地產公允價值的大幅重估調整。受房地產行業持續下行壓力影響，美凱龍秉持審慎原則，基于會計準則對旗下投資性房地產公允價值進行全面重估，在賬面上形成約234.42億元的公允價值變動損失。公司管理層表示，此項調整主要源于對未來租金增長預期等估值模型關鍵參數的重新評估，不代表公司主營業務發生實質性惡化，也不涉及實際現金流流出。

值得關注的是，剔除上述非經營性因素后，公司主營業務展現出一定韌性。2025年，公司全年經營現金流凈額達到8.16億元，較2024年的2.16億元大幅提升277.34%；核心的家居商業服務板塊毛利率增長2個百分點至61.9%。截至2025年末，公司旗下74家自營商場和218家委管商場平均出租率均較2024年有所提升，其中自營商場平均出租率達85.0%，較上年提升2.0個百分點。

在廈門建發股份成為第一大股東、實際控制人變更為廈門市國資委后，建發集團的國資管理經驗與資源協同效應逐步顯現。2025年，公司營業成本、銷售費用、管理費用分別下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超過營業收入降幅，運營效率得到實質性提升。

在融資端，建發股東背景帶來的融資優勢逐步兌現。美凱龍綜合融資成本率從2024年的5.1%優化至4.4%，帶動利息費用從25.31億元下降至21.60億元。截至2025年底，應付票據、應付賬款合計規模較上一年底下降43.79%，歷史債務穩步出清。

業務協同層面，美凱龍與建發輕工、建發汽車深化合作，持續推進“3+星生態”“人車家”等戰略落地。2025年，電器館經營面積達140.5萬平方米，面積占比提升至10.1%；汽車經營面積從16萬平方米翻倍至32萬平方米，覆蓋全國46座城市。同時，通過建發/聯發的地產生態，公司將營銷觸角延伸至20城76個樓盤，累計拓展客戶超1.4萬組，直接帶動轉化金額約1.5億元。

截至2025年12月31日，公司經營74家自營商場、218家委管商場，通過戰略合作經營7家家居商場，以特許經營方式授權19家特許經營家居建材項目，共包括345家家居建材店/產業街。

報告期內，公司對商場網絡進行主動優化調整：關閉4家自營商場，同時有3家商場由委管轉為自營；委管商場新開1家、關閉38家。截至期末，公司有16家籌備中的自營商場，以及246個已取得土地使用權證的委管簽約項目。

2025年9月，美凱龍正式發布“新五年業務發展戰略”，明確“堅守家居主賽道”為戰略基石，并通過重構業務布局確保家居核心品類經營面積占比不低于70%，推動從傳統家居賣場向卓越家居商業運營商的轉型。新經營團隊同步亮相，平均年齡約40歲，推動組織體系年輕化。

在業態創新方面，公司打破傳統家居邊界，積極拓展“人車家”無界消費場景，同時試水康養家居新賽道，打造上海“山丘-美凱龍銀發生活美學館”。2025年，全國商場累計實現國補銷售訂單102.9萬單，累計銷售金額達99.1億元。在智能化方向，公司于2026年3月與追覓科技達成戰略合作，共同探索AI家居場景體驗新范式。

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