北京城建，背刺了誰

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

在北京房山，北京城建集團迎來一波收獲期。

4月2日，頤知筑東區0028地塊的規劃證核發了；3月31日，和知筑鉑瑞的規劃證也到手了。

這意味著，北京城建旗下這倆項目，離領取預售的日子不遠。

它們有一個共同的特點：房山第一批好房子項目。南向半送內嵌式陽臺；北向全送設備平臺。皆封閉進入室內。

在之前，房山樓市的贈送面積，是以飄窗贈送為主，恨不得連客廳也帶飄窗。

現在，房山樓市殺出了背刺者。

頤知筑東區有730戶——調規前572戶；鉑瑞共計827戶。

有一個細節值得玩味。

這兩個盤，項目公司都是北京城建瑞泰投資有限公司，拿地時間相差了近兩年。

但，鉑瑞作為和知筑的二期，卻和一期的項目公司不同——北京城建長陽投資發展有限公司。

它們都是北京城建地產旗下的企業，隸屬于北京城建集團。

請注意了，北京城建地產和上市公司城建發展（600266.SH），是兄弟公司，是北京城建集團旗下兩個獨立的地產開發平臺。

它們的關系，經常被人搞混。

走捷徑拿規劃證

北京城建拿到了頤知筑東區的規劃證，但反饋意見并沒有通告。

這屬于走了捷徑。

今年2月2日，頤知筑東區公示了新的報規圖；它的首份圖紙在2024年6月26日，隨西區0035地塊一道公示。

既然東區換圖紙了，就要重走一遍報規流程，通告公眾的反饋意見，是必須的。

來看一下頤知筑東區調規后的變化：

1、地上計容面積不變，還是6.38萬平米。新增500平米不計容面積，地下面積從3.44萬平米，增至3.81萬平米；

2、戶數從原規劃的572戶，增至730戶；平均戶型面積從原來的111平米，減至87平米，降幅22%，尺度非常大。

3、將建筑高度從24米變局部36米。主要升高的樓棟是：1#11F、3#10F，7#12#13#局部為10F；沒調規之前，為清一色的8F洋房。

不僅如此，它還增加了好房子元素：

1、南向設置了內嵌式陽臺，有兩款，進深為1.2米和1.5米，半贈送，封閉進室內。

2、北面設置了設備陽臺，進深1米，全贈送，封閉進室內。

頤知筑東區調規，打擊最大的是西區的老業主。

2025年3月25日，西區拿到預售許可證，推出19棟住宅樓634套房源，為92-143㎡的洋房產品。

截至2026年4月3日，頤知筑西區網簽106套，去化率16.72%，成交均價3.034萬元/㎡，約為銷售指導價的68折，成交金額約3.29億元，地價覆蓋率僅為14.43%。

這個成績，可用“慘淡”二字來形容。

而面對東區的新品，西區106位老業主，內心一定五味雜陳。

貼上“成功”的標簽

前不久，北京城建地產發出了一張海報，上面寫著幾個大字：和知筑鉑瑞。

給出的廣告詞是：京西五環芯，全維好洋房。

言外之意，它既是好房子，又是洋房定位。

在去年11月底，北京城建地產以14.71億元底價，拿下北廣陽城五塊地，規劃建面積約9.59萬平方米，容積率1.8，樓面價1.53萬元/平。

鉑瑞的住宅分成南北兩個區。

北區（0015、0016地塊）規劃9棟7-11F洋房，419戶；南區（0019地塊）規劃10棟5-14F洋房+小高層，408戶。

花姐推測，它共分5種戶型，面積為：86平米、95平米、110平米、125平米、143平米。

在戶型方面，鉑瑞的好房子元素，主要包括了南向內嵌陽臺和北向設備平臺。

根據報規圖，花姐推測其南向陽臺進深有三種：1.4米、1.5米和1.8米，封閉、計入一半面積；南向沒有陽臺的地方，有飄窗贈送；北面設備陽臺進深1.1米，不計入面積。

這直接背刺了西面和南面的和知筑一期，它南向無陽臺，只有飄窗。

鉑瑞還撿了一個大便宜：取消了0016地塊的商業設施，將它變成了可售的住宅面積。

這種做法，至少可以帶來兩個好處：

1、大家都知道，商業是包袱，要運營得好，才有價值。如果建成6500平米商業，須砸不少銀子；搞得不好，整個項目的利潤就搭進去了。

2、6500平米商業，突然變成住宅。如果按隔壁的和知筑3.69萬元/平米房價計算，增加了2.4億元貨值。

和知筑一期于2024年10月1日拿證，供應576套房，至今已簽約490套，去化率85%，銷售金額20億元，地價覆蓋率136%。

它算是北京城建地產近年來，少有的成功項目。

現在，和知筑一期490位老業主，也面臨和頤知筑西區同樣的問題，來自一路之隔的鉑瑞的背刺。

兩個"老大難"地塊

過去四年來，北京城建地產重倉房山樓市。

除了和知筑一期、頤知筑和鉑瑞，還有兩個商品房項目沒有動靜。

1、長溝地塊：一年多前被核準延期

2021年10月，北京城建以9.83億底價，競得房山長溝鎮新型城鎮化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規模為79475平方米，樓面價1.2萬/平米，銷售指導價2.7萬/平米。

它在2023年10月公示了報規圖后，很長一段時間沒有動靜。直至2024年8月底，開始陸續進行監理、土護降工程招投標，總投資預算8.9億元。

在2024年10月底，房山區發改委發布了長溝6017地塊，核準延期的批復。

2、長陽地塊：已獲許可核準，進展緩慢

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價，摘得房山長陽FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規模84979平方米，銷售指導價為4.8萬元/平方米。

這塊地，曾經歷過三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價17.8億元，最終因無人問津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進入當年預申請環節，起始價降為16.03億元，仍然沒有買家。

它最新的動態，停留在2025年6月，房山區發改委通過了項目許可核準。

從目前看，北京城建地產老大王聰穎和操盤手王岸卿，側重點在頤知筑東區和鉑瑞身上。

畢竟，它們是房山的首批好房子，希望一炮走紅，打個翻身仗。

關鍵是，這兩個好房子的定價，既要符合市場預期，又要高于前期的售價。

這對任何一個掌舵人而言，都壓力山大。