升級需求拉動辦公樓新興子市場加速去化

仲量聯行2026年第一季度廣州辦公樓市場回顧與展望

2026年4月10日，廣州—— 2026年第一季度，廣州甲級辦公樓市場需求由人工智能（AI）應用、電商等行業的辦公升級需求主導，尤其集中于琶洲和金融城，推動凈吸納量上升。新增供應節奏階段性放緩，空置率微降至22.4%。

市場需求

2026年第一季度，廣州甲級辦公樓市場需求延續修復，租賃活動仍以升級及搬遷需求為主要驅動力，分別約占總新租賃成交面積的45%和20%。在當前市場租金仍處于低位的背景下，企業租戶正積極把握窗口期，對辦公空間進行前瞻性調整，以實現辦公品質提升與成本優化的雙重目標。

仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出，年初市場中的升級需求表現尤為活躍，且主要由科技企業驅動。季度內，約60%的升級類租賃成交面積來自TMT行業，其中包括AI軟件開發，以及AI在跨境電商、直播電商等細分領域應用的相關企業。這反映出廣州AI產業已逐步進入落地應用和加速成長階段，并開始形成對高品質辦公空間的實質性需求。值得關注的是，幾乎所有TMT企業的升級成交均集中于琶洲和廣州國際金融城兩大新興子市場，顯示出新興商務區正憑借更優質的樓宇條件、產業集聚效應及良好的租金性價比，持續吸引成長型科技企業導入。

搬遷需求同樣是本季度市場成交的重要組成部分，且分布范圍較廣，并不局限于傳統成熟商務區。尤其對于具備大面積辦公需求的大型企業而言，當前市場為其提供了以較低成本重新配置辦公空間的機會。企業不僅顯著降低租賃成本，還同步實現樓宇品質升級，從而進一步提升不動產策略的整體效率。

受租賃需求回升帶動，本季度全市辦公樓凈吸納量錄得約9.2萬平方米。分區域來看，廣州國際金融城及琶洲繼續成為市場吸納主力，合計實現凈吸納量約6.8萬平方米，占全市總量約四分之三。兩大新興商務區現代化樓宇集群初具規模，城市界面加速成型，持續賦能產業升級。

市場供應

2026年第一季度，廣州甲級辦公樓市場錄得1個新項目交付，帶來約7.5萬平方米新增供應。在新增供應相對有限、存量項目持續去化的帶動下，全市辦公樓空置率環比下降0.5個百分點至22.4%，市場供需關系有所改善。其中琶洲子市場表現相對突出。區域內一近期入市項目憑借較靈活的租賃策略實現了快速去化，有效帶動該子市場空置率環比下降1.7個百分點。

值得關注的是，市場供給端的結構性調整仍在持續。本季度兩棟甲級商業樓宇將合計約2萬平方米空間引入酒店業態，以緩解空置壓力并提升資產的使用效率。

市場展望

三月初，廣州市政府發布《廣州市促進人工智能產業高質量發展實施方案》，明確提出發揮廣州應用場景資源豐富的優勢，積極培育提升廣州人工智能產業發展水平。在政策支持與產業生態持續完善的推動下，本地AI應用相關企業有望加速成長，業績預期向好，并進一步釋放對高品質辦公空間的需求，為甲級辦公樓市場帶來新的增量租賃動力。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗分析指出，隨著人工智能及相關數字化產業加快發展，企業對辦公物業的關注重點也正由傳統的區位和成本因素，進一步延伸至底層基礎設施及運營保障能力。對于此類企業而言，高容量且穩定的電力供應、高速低時延的網絡環境，以及更完善的數據安全和分區管理能力，正日益成為選址決策中的關鍵考量。未來，能夠更好匹配高算力、高安全性及合規運營需求的優質辦公項目，預計將在新一輪產業發展中持續受益。

未來三個季度，廣州甲級辦公樓市場將繼續面臨集中供應潮。預計全市將有近80萬平方米的新增供應入市，短期內將進一步加劇空置壓力。在此背景下，辦公樓宇運營方需重構租戶結構，匹配租戶對空間靈活性、產業協同及配套服務等新需求，持續提升精細化運營與綜合服務能力，方能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。

關于仲量聯行
仲量聯行（紐約證券交易所代碼：JLL）是全球領先的商業地產服務與投資管理公司。公司2025財年收入達261億美元，業務遍布全球80多個國家，員工總數逾113,000人。作為一家擁有200多年專業積淀的《財富》500強企業，我們持續贏得全球客戶的信賴，助力其在辦公樓、工業物流、酒店、長租公寓、零售物業及數據中心等多元業態中高效完成購置、開發、入駐、運營與投資。我們秉承“塑造房地產的未來，讓世界更美好”的企業宗旨，攜手客戶、員工與社區“向光而為”。憑借全球領先的數據洞察與科技創新能力，我們為來自各行各業的客戶提供覆蓋全周期的一站式房地產服務。通過旗下的領盛投資管理公司（LaSalle Investment Management），我們在全球為客戶投資私募資產及公開交易的房地產證券，助力其實現長期價值增長。