龍樾海序①：容積率高，限高太低 ? 陳海保聊規(guī)劃

樂(lè)居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

龍樾海序所在昌平東小口地塊成交于去年10月30日，由城建發(fā)展（600266.SH）和北京銘嘉聯(lián)合體以28.09億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地3.13公頃，規(guī)劃建面8.78萬(wàn)㎡，容積率2.8。

規(guī)劃12棟住宅樓，共907戶(hù)，面積段：78/95/108/122㎡。

規(guī)劃解讀

東小口賀村中灘組團(tuán)共有3幅住宅子地塊，用地規(guī)模總計(jì)14.49公頃，規(guī)劃地上建面39.8萬(wàn)㎡。

其中龍樾海序所在的001地塊是最早成交的一幅，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

這塊地也是規(guī)模最小的一幅，規(guī)劃建面約8.8萬(wàn)㎡。

東側(cè)002地塊建筑規(guī)模約15.6萬(wàn)㎡；南邊的005地塊約15.4萬(wàn)㎡。

龍樾海序整體規(guī)劃12棟住宅樓，5棟洋房和7棟18F小高層高低錯(cuò)落，穿插布局。

沿地形排布，基本是正南正北朝向。

項(xiàng)目占地3.13公頃，容積率高達(dá)2.8。

北京在全國(guó)來(lái)講，樓盤(pán)的容積率普遍是比較低的，2.8已經(jīng)北京近三四年來(lái)住宅地塊的最高容積率水平。

當(dāng)然2.8不是唯一，去年有一些四環(huán)甚至三環(huán)內(nèi)地塊，容積率也達(dá)到2.8。

但是這個(gè)項(xiàng)目在2.8容積率的條件下，建筑高度限制在60米內(nèi)，實(shí)在有點(diǎn)偏矮，常規(guī)情況，至少建筑限高80米。

可以對(duì)比下朝陽(yáng)區(qū)的兩個(gè)盤(pán)：北京宸園西地塊容積率2.8，限高80米，為16-25層；

中海萬(wàn)吉玖序的容積率2.8，限高80米，為10-23層。

相較而言，龍樾海序規(guī)劃的難度更大，在限高條件下只能做到最高18層。

這也意味著它的樓間距會(huì)相對(duì)小一些。

開(kāi)發(fā)主體

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京城華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由城建發(fā)展（600266.SH）控股80%，藍(lán)華宇房地產(chǎn)持股20%。

城建發(fā)展總經(jīng)理助理劉露軍出任項(xiàng)目公司法人、董事長(zhǎng)。

藍(lán)華宇房地產(chǎn)是昌平區(qū)屬?lài)?guó)企北京嘉銘的全資子公司，也是昌平區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)平臺(tái)之一，負(fù)責(zé)城市開(kāi)發(fā)工作，這其中就包括龍樾海序所在的東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點(diǎn)村改造項(xiàng)目。

區(qū)位地段

龍樾海序位于昌平東小口鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間。

地塊自打亮相就頗受關(guān)注，回天地區(qū)人口密集，但都是老盤(pán)，板塊近5年都沒(méi)有新增供應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品稀缺。

東小口地塊一度被稱(chēng)為“昌平南區(qū)域的最后一塊拼圖”。在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長(zhǎng)線(xiàn)上，直線(xiàn)距離北五環(huán)3公里，挨著海淀和朝陽(yáng)，往西能承接西二旗、后廠(chǎng)村的互聯(lián)網(wǎng)新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務(wù)區(qū)的紅利。

在建的地鐵13B號(hào)線(xiàn)建材城東站距離地塊1公里左右，計(jì)劃明年通車(chē)，向西5站直達(dá)西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開(kāi)工建設(shè)的S7東北環(huán)線(xiàn)，減少到國(guó)貿(mào)CBD的換乘。

周邊有西三旗萬(wàn)象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設(shè)施，生活配套完善。規(guī)劃中的北京101中學(xué)也在地塊附近，12年一貫制學(xué)校，填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育資源的缺口。

相關(guān)公司：北京建工