北京凱諾律師事務(wù)所：無證房屋只能被無償拆除嗎？

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》中的規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

　　也就是說，老百姓只要建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，包括村民建住宅，都需要辦理相關(guān)的審批手續(xù)，包括鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)等等，這是法律上明確規(guī)定的，如果沒有辦理相關(guān)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，或者是鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，那么從法律層面來講，就屬于無證房屋，也就是違法建筑。

　　而從實(shí)踐過程中來看，未辦理相關(guān)審批手續(xù)和建設(shè)規(guī)劃手續(xù)的房屋卻是相當(dāng)多，尤其是農(nóng)村地區(qū)，往往都存在手續(xù)不齊全的情況。那么對于未辦理審批手續(xù)的房屋，都會怎么處理呢？是不是都只能以拆除的方式來處理呢？下面我們就結(jié)合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《土地管理法》中的規(guī)定來簡單地為大家淺析一下。

　　首先，這里凱諾律師先要告訴大家的是，房屋未辦理審批手續(xù)，沒有鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，對當(dāng)事人來說是非常不利的，尤其是當(dāng)房屋在征收范圍內(nèi)，要被相關(guān)部門征收時(shí)，當(dāng)事人很有可能會因房屋沒有相關(guān)的手續(xù)，拿不到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

　　在實(shí)踐過程中，征收方在確定征收范圍后，往往會先對征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解房屋的情況，詢問當(dāng)事人有沒有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證，若當(dāng)事人一個也拿不出來，有的征收方就可能會直接以無證為由，將房屋認(rèn)定為違法建筑，并對當(dāng)事人作出責(zé)令限期拆除決定書，要求當(dāng)事人在文件中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自行拆除未辦理手續(xù)的房屋，極個別的當(dāng)事人覺得自己家的房屋沒有證，就會非常的心虛，為了拿以征收方給的那一丁點(diǎn)補(bǔ)償，就真的會自行拆除房屋。

　　那么，房屋被認(rèn)定為違法建筑之后，就只有被拆除的份了嗎？

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。

　　從上述的法律法規(guī)中我們可以了解到，對于違法建筑的處置一般有三種，一是責(zé)令限期整改，二是進(jìn)行罰款，三是責(zé)令限期拆除。

　　對于第一種，如果房屋屬于可改的情況，比如正在建設(shè)的房屋占用面積超過了批準(zhǔn)的面積，那么一般情況下，則可以通過改正的方式來消除對城市規(guī)劃的影響，只要能可以改正，消除對城市、村莊規(guī)劃的影響，則不需要直接拆除。

　　第二種，進(jìn)行罰款。對于此種處罰，也算是較為輕的一種處罰方式。不過，罰了款并不代表著你的房屋就可以直接變成合法建筑了，當(dāng)事人仍然需要通過合法渠道辦理相關(guān)的手續(xù)，具體會怎么樣，還要結(jié)合實(shí)際的情況來確定，不能一概而論。

　　第三種則是，直接拆除。直接拆除房屋是最為嚴(yán)重的一種，如果當(dāng)事人所建的房屋，既沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也沒有辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，同時(shí)無法通過改正的方式來消除對城市規(guī)劃、村莊規(guī)劃的影響，那么，當(dāng)事人就會收到一份責(zé)令限期拆除決定書，若當(dāng)事人沒有在該文件中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自行拆除，或者是也沒有在法律規(guī)定的期限內(nèi)，針對該文件申請行政復(fù)議，或提起行政訴訟，那么，相關(guān)部門就有可能會直接強(qiáng)制拆除此類房屋。

　　一般無法采取改正措施來消除對城市影響的情形主要有以下幾種：1、擅自占用規(guī)劃確定的道路、廣場、綠地、河湖水面、海岸帶、軌道交通、公交場站、燃?xì)庠O(shè)施、供熱設(shè)施、給水排水設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施用地等；2、違反建筑間距、建筑退讓等技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)劃條件確定的強(qiáng)制性內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)；3、擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地進(jìn)行建設(shè)的以及擅自在建筑物頂部、底層或者退層平臺進(jìn)行建設(shè)等。

　　那也就是說，無證房屋并不一定都必須要被拆除，只要不影響城市規(guī)劃、村莊規(guī)劃，那么則是可以通過改正、和罰款來處理的，并非是以拆除來處理。因此，凱諾律師提醒大家，在當(dāng)房屋被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑時(shí)，一定要多加注意，尤其是當(dāng)房屋被征收時(shí)，征收方在未實(shí)地了解過房屋具體情況的情況下，直接將無證房屋認(rèn)定為違法建筑，那其的目的肯定就不光只是查違法用地行為這么簡單了，很有可能是想以拆違的方式來促進(jìn)拆遷。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，無證房屋并不都是所謂的違法建筑，也并一定都得要拆除，所以當(dāng)無證房屋被認(rèn)定為違法建筑時(shí)，且還被要求拆除時(shí)，當(dāng)事人要盡快收集相關(guān)的證據(jù)材料，如果有必要，還可以在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益，爭取合理的補(bǔ)償安置利益。