北上廣深成五城樓市齊回暖，房地產(chǎn)板塊持續(xù)活躍

4月7日，房地產(chǎn)板塊午后持續(xù)活躍，深圳華強(qiáng)、京能置業(yè)、華遠(yuǎn)控股漲停，海泰發(fā)展、大龍地產(chǎn)、和展能源等跟漲。

據(jù)光明網(wǎng)，4月6日，克而瑞深度咨詢普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，3月份，“小陽(yáng)春”如期而至。新房供應(yīng)節(jié)奏明顯提升，全國(guó)重點(diǎn)50城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積約488萬(wàn)平方米，環(huán)比增加19%，其中一線城市環(huán)比激增85%，二線城市環(huán)比增長(zhǎng)31%，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，庫(kù)存壓力逐步趨緩。從3月北京、上海、廣州、深圳、成都5個(gè)重點(diǎn)城市的表現(xiàn)來(lái)看，上海22盤集中入市，來(lái)訪認(rèn)購(gòu)倍增；北京成交套數(shù)僅次于去年3月；廣州荔灣和天河新規(guī)項(xiàng)目熱銷明顯；深圳迎來(lái)節(jié)后關(guān)鍵修復(fù)窗口；值得注意的是，成都某項(xiàng)目吸引上千組客戶參與搖號(hào)，“日光盤”再現(xiàn)。

另?yè)?jù)央廣網(wǎng)，2026年開(kāi)年以來(lái)，全國(guó)公積金政策密集調(diào)整，呈現(xiàn)出“額度提升、場(chǎng)景拓展、機(jī)制靈活”的鮮明特征。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)各地優(yōu)化公積金貸款政策已超50條。上海、杭州、廣州、蘇州等城市紛紛發(fā)力，公積金正從傳統(tǒng)的“購(gòu)房小錢包”變?yōu)楦采w住房全生命周期的“大錢包”。

開(kāi)源證券表示，2026年第14周我們跟蹤的全國(guó)32城新房成交面積和15城二手房成交面積增速自春節(jié)后以來(lái)首次轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)回暖的范圍在擴(kuò)大，其中一線城市新房單周成交面積同比+88%，率先回暖為全國(guó)市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑。2026年第14周政策仍以地方公積金政策調(diào)整為主，在節(jié)后政策持續(xù)松動(dòng)刺激下，政策累積效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，疊加房企推貨節(jié)奏加快，市場(chǎng)交易活躍度在月末迎來(lái)反轉(zhuǎn)信號(hào)。在各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)政策作用下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)供需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

中國(guó)銀河指出，地產(chǎn)板塊處于低估值、低成交、低持倉(cāng)的區(qū)域，行業(yè)最壞階段或已過(guò)去。房地產(chǎn)在過(guò)去二十年間通過(guò)盈利貢獻(xiàn)、流動(dòng)性傳導(dǎo)與風(fēng)險(xiǎn)偏好三條路徑深刻影響股票市場(chǎng)定價(jià)，但隨著房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的權(quán)重下降，以及制造業(yè)投資、科技產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)逐漸成為新的增長(zhǎng)動(dòng)能，其對(duì)A股的系統(tǒng)性影響正在減弱。當(dāng)前地產(chǎn)板塊PB估值、成交占比與公募基金持倉(cāng)均處于歷史低位，外資流出有所收窄并出現(xiàn)邊際回暖跡象，表明市場(chǎng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)已較為充分。與此同時(shí)，2026年3月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性“小陽(yáng)春”，一線及核心二線城市成交量改善，顯示需求端正在邊際修復(fù)。往后看，地產(chǎn)板塊若要從底部走向階段性行情，仍需銷售持續(xù)回暖、房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步穩(wěn)定、政策預(yù)期保持連貫以及資金配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)回補(bǔ)等條件逐步形成。

中國(guó)銀河投資建議：上海2026年2月前后率先出臺(tái)政策，從庫(kù)存、需求、公積金等多維度支持樓市穩(wěn)定發(fā)展，其他城市3月陸續(xù)出臺(tái)公積金等政策降低居民購(gòu)房門檻。我們跟蹤到2026年1-2月的二手住宅成交規(guī)模僅較2025年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均價(jià)較掛牌均價(jià)的降幅逐漸收窄，或已初現(xiàn)筑底跡象。區(qū)域間人口吸納能力差異較大，致使城市間住房需求表現(xiàn)分化。隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)估值或迎來(lái)整體修復(fù)，頭部房企憑借低融資成本和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢(shì)，有望通過(guò)估值修復(fù)實(shí)現(xiàn)整體的β機(jī)會(huì)。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)：綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛(ài)我家。