北京買房：理清思路，購房建議1846

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在清芷園，有一套160多平的房?，F在經濟低迷，房子越來越老。就怕以后越來越不保值，我們也不住，就是里邊有戶口，是不是該賣掉換一個能上戶口的小房子以后賣的時候不虧本的一居室，也不知道我的想法對不對。

另外一個賣這個房子，現在預估能賣多少錢？我們對市場也不太了解，另外，我們想買個一居，買在什么地方合適？

A：

1、清芷園本來就是自住為主的定位，如果不自住的話就賣掉唄。或者說這種產品在當年很流行，兼顧自住與投資，而朱老板的金馬集團又是典型的從公寓起家的，開發清芷園正合適。雖然地段兒有些傳聞，但畢竟是二環內。

但2008年奧運之后的樓市趨勢改變了，這種公寓又開發的太多了，所以價格走勢大多偏弱。這也就是2013年之后有學區加持，否則價格還會低。

這參照朝陽區的同類型小區吧，價格走勢好的不太多。另外用租售比來比較，那清芷園現現在大戶型價格中所包含的學區溢價在15%左右或以上，但不會太高，肯定低于平均值。

2、但既然是有溢價，租金收益方面就肯定吃虧。老公寓的價格走勢長期偏弱，以后最好的成績也就是不再落后。大戶型總價高，流動性偏弱不太好賣。再加上不自住，廣外學區也不算多強，那這套房的優勢在哪方面?。?/p>

所以如果確定不自住，我認為您的想法是對的，換做我也會賣掉的。畢竟今年已經是入學人數的明確拐點了，犯不上跟大趨勢對賭。

3、能賣多少錢，每套房根據戶型朝向樓層和裝修都不一樣，一房一議。

4、買個一居，主要目的是什么？如果只是為了放戶口和保值，那常規建議是買朝陽東四環外的，50平左右的小戶型。租金在各區中相對最高，價格走勢也至少不落后，流動性也強。不過最好是緊湊型的小兩居，多不了多少錢，這樣適應的客群更寬，租金收益也并不低。

5、最后多說一句，現在北京的平均租金收益率已經超過銀行同期存款利率了。歷史上這種時期就三次，每次都是經濟危機，也都是樓市低谷期，其中就有清芷園開盤的時候。

或者列出來吧，第一次是1998年之后的東亞金融危機期間，第二次是2008年前后的美國次貸危機期間，第三次是2014-2015的歐洲危機期間?，F在是第四次，所以我認為北京均價（非學區房+學區房的基礎部分）是沒什么下跌空間了。但學區房的溢價部分說不好，看您自己的判斷吧。

僅供參考。

二

Q:

如果夫妻二人都有各自的集體戶，辦理結婚證后是否必須遷戶到一起？男方能遷到女方的單位集體戶上嗎？將來如果有孩子是應該隨父隨母都可以吧？有必要為了上學在西城買房嗎？如果不買房，在沒有政保的背景下，孩子能夠擇校入學嗎？

A：

1、您這考慮的有點兒多了，要我說就該結婚結婚，孩子的事兒到時候再說。各單位的政策都是有可能調整的，現在的政策到時候未必還適用。

2、簡單說吧，集體戶的政策各單位都不同，有的允許結婚后遷到一起，但也有的不光不接收，而且還要求結婚后遷走呢。尤其是在單位得知在北京買房之后，大多數單位都要求遷走的。所以這還是問單位吧，沒有統一的規定。

3、如果女方單位接收，那就可以遷到女方集體戶上。但這是“集體戶”啊，一個大號的戶口簿而已，遷這有什么意義嗎？

4、孩子也一樣，如果單位接收就隨誰都行。但如果不接收呢，也就是不出具同意落戶證明，那就至少得拖一段時間了。

5、理論上有戶口就能本區幼升小，不用非得買房。但這也得看政策，因為集體戶上學是需要單位提供在職證明的，人家要是不出具呢？比如有人辭職了，但不遷走戶口，那單位不可能當冤大頭啊。

6、沒有政保那就派位唄，擇校是不可能的。按現在的政策，就算有政保，大多數也只能是提前填報優質校而已，但能確定某所學校的單位不多。所以您既然沒有政保，也沒房，那就大概率是派位，大家都公平。

僅供參考。

三

Q:

我剛剛把五道口的房子賣掉，確實是漲了點，不多，比春節前漲了十多萬。但我想買的北四環朝陽這邊的好像也漲了，之前我看好的差不多都賣了，剩下的沒漲價，但感覺也等于漲了，都不滿意。

所以我想問您一下，您認為這只是小陽春，還是或會延續成大行情？我是現在湊合的買了，還是等到五月份之后？

A：

1、這問題難住我了，我也不知道啊。我只能說從大趨勢來講，北京房價沒什么下跌空間，上漲是早晚的事兒，畢竟貨幣是一直在增發的，核心城市+成熟地段兒的不動產比如跟隨CPI上漲。

2、但具體到現在的行情我就不敢說了，因為房價下跌好幾年了，救市也好幾年了，誰知道這次的效果會怎樣??？之前這些年里，有一半的年份都是上半年漲，但下半年就又跌回去了，白折騰。那萬一今年也是這種趨勢呢，那不就仍然不合適嗎？

3、所以我要建議還是看自己的需求吧，房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著唄。但如果換做是我會盡快買的，管他以后什么行情呢，先滿足自住，或者是能收租金再說吧。畢竟您想買的是朝陽的，沒有學區溢價，租金肯定至少不低于同期銀行存款利率，總比閑置著強吧？

而且買完了也就踏實了，省的老惦記著。最好還是買完了就不看樓市新聞了，眼不見心不煩，反正房子是長期投資品，只要是買在大趨勢的相對低谷，那就沒必要糾結是不是最低點，誰也不可能踩的那么準，否則直接炒BT幣好不好啊？

僅供參考。

四

Q:

我去了您推薦的**小區了，確實是便宜，租金也還行，但讓人無語的是也太破了，全是回遷房，連中介都說質量差，隔音也不好。而且從樓門到樓道都是廢品和紙殼子，真擔心發生火災怎么辦，綠化也幾乎沒有，鐵道還有噪音，白天都能聽到，夜里肯定更明顯，這種小區能升值好嗎？我感覺不可能吧

A：

1、我對您的這些話也挺無語的，既要又要還要。首先我沒“推薦”，而是只陳述了事實，告訴您150萬能買到的租金收益率相對最高的房子而已，但買不買是您的事兒。

2、其他的打個比方吧，有人問找工作的事兒“初中學歷，哪種工作不用動腦子”？我肯定回答保安保潔唄，但您扭臉兒就不滿意了，說工作環境差+吃飯檔次低+宿舍不高檔=沒有上升空間。

再比如說想找個對象，問哪兒的丈母娘不要彩禮？我回答說北京，但扭臉兒您又說北京大妞兒都眼光高+不溫柔+大大咧咧=變不成觀音菩薩。這讓我怎么說呢？只能說想到北京當上門女婿，不是光不要臉就能成功的，自己的條件就擺在這兒呢，十全十美的憑什么便宜您呢？

3、其他的不聊了，我理解您的心態，花小錢辦大事兒，少花錢多辦事兒，有倆糟錢兒就想美事兒，但最好別沒事兒找事兒吧。錢多事兒少離家近的工作誰都想要，白富美高富帥也是所有人的追求，但看看自己的條件吧，也別忘了自己的初心。

“三體”不光是科幻，也是人世間的普遍現象，“不可能三角”是所有事物的本質。在自身條件不高的情況下，既要又要還要是不可能的。

僅供參考。

五

Q:

我小時候我父母在北京用我名字買的房，我占98%他們各1%，貸款他們還，前幾年已經還清了。現在我想買房，是不是賣掉這套房就能恢復首房首貸的資格了？這牽扯到公積金貸款的問題。

我如果用這套賣房的錢交付了再買房的首付，然后辦理了房產證，這套房應該就是我的100%產權吧？首付的來源影響產權嗎？

A：

1、對，您只要賣掉這套房就能恢復首貸資格。首房首貸的標準就是：在北京名下無房+無公積金貸款記錄。

2、正常情況下，房產證是不動產的唯一權屬證明，只要是在您名下，那就是100%產權。

3、首付的來源屬于資金流動的問題，或者說是債務問題，跟房子無關。除非資金來源是非法所得，否則跟房子產權沒關系。

僅供參考。

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