今天咱們來聊聊租售比，因為現在租售比是越來越高了。

今天咱們來聊聊租售比，因為現在租售比是越來越高了。

最近58同城研究院公布了3月份的最新租售比數據：一線城市平均達到2%，新一線城市2.7%，二線城市3.1%。從這里就能看出來，現在的租房回報率確實處在持續上漲的通道，而且大家也越來越看重租售比了。

原因就是，當下房地產處在下行周期。放在以前樓市上行的時候，其實很少有人關心租售比的回報問題，所有人眼里只有房價上漲帶來的差價?？涩F在市場不一樣了，增值預期沒了，甚至買房可能還要虧錢，大家自然就開始看重相對穩定的租售比現金流。因此，租售比也就成了衡量房子值不值得買的一個關鍵指標。

也正是因為這樣，很多人把合理的租售比，當成樓市筑底的一個重要依據，現實也確實如此。

比如這兩年，各大城市的老破小成交比重明顯提升。這可不是因為老破小品質有多高、戶型有多棒，本質原因就是老破小的價格跌得足夠多，租售比變得相對合理。很多人一算賬，發現買房和租房的成本差不了太多，甚至用公積金貸款的話，成本會更低，所以很多人就干脆入手買這樣的老破小，道理其實就是這么簡單。

所以說，把租售比當做判斷樓市筑底的指標，是有一定合理性的，但我們一定要看清楚，它只是筑底的一個指標，不代表房價馬上就要上漲。

目前租售比之所以快速拉高，很大一部分原因是，房價下跌的速度遠超過了租金下跌的速度，這是一種典型的被動型上漲，而不是租金主動大幅上漲帶來的。

當房價跌到一定臨界值，租售比變得劃算了，確實會刺激一部分人進場，市場也有了企穩的基礎，但租售比高不代表反彈。要想真正迎來上漲，必須有租金的配合。也就是說，房價跌到位了，租金同時在上漲，就像現在回暖的香港樓市一樣。

過去幾年，香港的房價雖然在下跌，但租金整體還是保持上漲狀態，一漲一跌實現雙向靠攏，導致租售比越來越高，甚至已經超過了房貸利率，房價才有可能真正起來。

因為租金上漲，本質上反映的是大家的經濟預期有所轉好，愿意在居住上花更多的錢。收入預期穩了，房價又經過一輪合理調整，租售比更加合理，買房的人才會真正多起來。尤其是當租售比超過房貸利率的時候，房價上漲的可能性才會被徹底放大。

所以大家千萬不要搞混，看到租售比高就認為房價要大漲。筑底和上漲，還是兩個概念、兩個不同的階段。

并且最近我也看到，有不少人開始抄底高租售比的老破小，這里也必須提醒大家，一定要謹慎。

如果你是純自住，租售比合理，相當于長期持有，把自己當成長期租戶，用來當婚房或者解決孩子上學問題，這可以理解，也能接受。但如果是投資，尤其是貸款買多套，風險真的非常高。

因為投資房地產需要綜合考量，不能只看租售比這一項。如果只看租售比，同樣位置的公寓，租售比甚至能達到住宅的1.5倍到2倍，可為什么現在公寓賣不動？根本問題不是公寓交易稅費高，而是流動性太差，太難變現了。

公寓雖然有穩定的租金現金流，但想真正套現離場，很難出手。老破小雖然比公寓好賣一點，但當下依然是典型的買方市場，想快速成交還得以價換量，依然有不小的價格壓力。

總的來說，老破小的租售比不錯，租金能夠覆蓋一部分月供，純自住是可以考慮的。但只要沾上投資，現在的房地產依然有風險，而且最大的風險就是，樓市還沒有真正完成止跌回穩。一旦房價繼續下跌，虧損幅度可能會遠遠高于你拿到的那一點租金回報。