青浦除徐涇外商品住宅樓面價均有下調，上海最新版基準地價公布

內容摘要：《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》公布，商品住宅用地地價呈現核心區提價，遠郊區域降價格局。其中青浦區除徐涇外，商品住宅樓面價均有不同程度下調。

近日，《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》的通知發布（下文簡稱《2026版地價》）。

這次《2026版地價》是時隔六年后根據新的市場變化重新定義城鄉建設用地基準地價。

經我們認真梳理，發現這次基準地價相比6年前的《2020年版地價》呈現以下主要不同：

1、用途分類不同

《2026版地價》用途分為住宅用地、商業用地、辦公用地、研發用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、殯葬設施用地七大類，并細分為十三小類

而《2020年版地塊》用途分為住宅用地、商業用地、辦公用地、研發用地、工業用地、公共管理與公共服務用地六大類，并細分為十二小類

新版用途把殯葬設施用地獨立出來了，其用地年限為50年。

2、產業用地鄉村區域和城鎮區域合二為一

《2020年版地價》產業用地鄉村區域和城鎮區域是分別單列的，而新版基準地價所有類別用地均不加以區分鄉村區域和城鎮區域，全部合并了，也就是說同一區域位置的地塊，不管是城鎮的還是鄉村的，價格都一樣。

研發用地樓面價為例，《2020年版地價》城鎮區域1級研發用地產業項目類樓面價為12570元/平方米。在鄉村區域1級研發用地產業項目類樓面價僅為1610元/平方米。

《2026版地價》產業項目類1級研發用地產業項目類樓面價統一為12190元/平方米。

3、研發用地和公共管理與公共服務用地（一類）增加分級

原《2026版地價》研發用地和公共管理與公共服務用地（一類）均最多為10級分檔，而在最新版中均增至11級呈現。

4、商品住宅用地基準地價呈現核心區上漲，遠郊區下降。

《2026版地價》商品住宅用地1級至3級土地均有不同程度上漲，以1級土地為例，新版樓面價為52600元/平方米，而《2020年版地價》為48260元/平方米，上調約9%。

4級-6級土地樓面價保持不變。

7級-11級土地樓面價均有所下調，以7級土地為例，新版樓面價為12900元/平方米，而《2020年版地價》為13300元/平方米，相當于下調約3%。

那么，新版基準地價對于青浦區有什么影響呢？

在回答這個問題前，我們先來梳理一下，青浦區的土地分級。

不同用途土地等級劃分有所不同，由于篇幅較多在此我們只列舉住宅用地等級劃分。

青浦區住宅用地等級基本被劃分為5級，即6-10級，下面我們來詳細了解一下：

6級（商品住宅用地基準樓面價為17240元/平方米）徐涇鎮。

7級（商品住宅用地基準樓面價為12900元/平方米崧澤大道-老通波塘-趙巷鎮界-青浦區界-滬渝高速-夏陽街道界-香花橋街道界-西大盈港-崧澤大道；盈浦街道（崧澤大道以南），朱家角鎮港周路東側的城市開發邊界內區域。

從上述表述來看，青浦區7級土地主要涉及青浦新城范圍內崧澤大道以南區域。

8級（商品住宅用地基準樓面價為9190元/平方米華新鎮，重固鎮（崧澤大道以北），香花橋街道（崧澤大道以北），夏陽街道（滬渝高速以南），趙巷鎮西片（滬渝高速以南），朱家角鎮（滬渝高速以北）城市開發邊界內。香花橋街道友愛路-久業路-新金路-大盈路-香大路-小趙屯港-友愛路城市開發邊界外區域，天瑞路-華青路-石家浜江-外青松公路-天瑞路，香花橋街道崧澤大道以南，夏陽街道1-7級以外區域。

9級（商品住宅用地基準樓面價為5880元/平方米朱家角鎮，華新鎮，重固鎮，香花橋街道，夏陽街道，趙巷鎮1-8級以外區域，白鶴、金澤、練塘鎮城市開發邊界內。

10級（商品住宅用地基準樓面價為3320元/平方米白鶴鎮、金澤鎮、練塘鎮1-9級以外區域。

對比《2020年版地價》對應數據，處在6級的徐涇商品住宅用地基準價保持不變。

最新版7級商品住宅用地基準樓面價下調了400元；

最新版8級商品住宅用地基準樓面價下調了300元；

最新版9級商品住宅用地基準樓面價下調了200元；

最新版10級商品住宅用地基準樓面價下調了160元。

5、工業用地產業項目類細分為20年、50年

原《2020年版地價》工業用地產業項目類只有50年，最新版拆分為兩檔后，有利于中小企業短期發展需要。

以下為上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）全文：

一、基準地價內涵

本基準地價是分用途分級別城鄉建設用地在一定設定條件下的土地使用權平均價格。具體地價內涵如下：

1.基準日

2026年1月1日。

2.用途

對照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南》、《上海市控制性詳細規劃技術準則》、《國土分類標準》等，分為住宅用地、商業用地、辦公用地、研發用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、殯葬設施用地七大類，并細分為十三小類。

（1）住宅用地

商品住房用地：符合相關管理文件規定，用于生活居住的房屋用地及其附屬設施用地，地上房屋建筑可作為商品在市場銷售交易。

租賃住房用地：全持有的租賃住房等住宅組團用地。

（2）商業用地

批發零售用地：以批發或零售方式經營銷售各類商品物資和提供服務的用地。

旅館用地：賓館、旅館、招待所、服務型公寓、有住宿功能的度假村等用地。

（3）辦公用地

除行政辦公用地以外的銀行、金融、保險、證券、咨詢等行業及其它各類辦公建筑及其附屬設施用地。

（4）研發用地

產業項目類研發用地：符合相關管理文件規定，各類產品及其技術的研發、中試等為產業項目服務的設施用地。

通用類研發用地：符合相關管理文件規定，具有通用性、配套性、集約性等特點的研發用地。

（5）工業用地

產業項目類工業用地：符合相關管理文件規定，工業生產、產品加工制造、機械和設備修理及直接為工業生產等服務的附屬設施等產業項目用地。

標準廠房類工業用地：符合相關管理文件規定，具有通用性、配套性、集約性等特點的工業用地。

（6）公共管理與公共服務用地

公共管理與公共服務用地（一類）：包括機關團體用地、文化用地、教育用地、體育用地、醫療衛生用地、社會福利用地。

公共管理與公共服務用地（二類）：包括公用設施用地、綠地與開敞空間。

養老用地：專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管照護、醫療衛生等服務，不可分割銷售的房屋和場地設施占用土地。

（7）殯葬設施用地

指殯儀館、火葬場、骨灰存放處、陵園、墓地等設施用地。

3.權利類型

出讓建設用地使用權。

4.使用年限

住宅用地70年，商業用地40年，辦公用地50年，研發用地50年，產業項目類工業用地20年/50年，標準廠房類工業用地50年，公共管理與公共服務用地50年，殯葬設施用地50年。

5.開發強度

各用途各級別的設定容積率。

6.開發程度

“七通一平”，指宗地外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣及宗地內場地平整。

7.物業運營與建設要求

商品住房用地、商業用地、辦公用地，未設物業持有、銷售、代建、配建等要求；通用類研發用地、標準廠房類工業用地，設定50%自持；租賃住房用地、產業項目類研發用地、產業項目類工業用地、公共管理與公共服務用地、殯葬設施用地，參照相關管理規定。

二、基準地價成果表

本次基準地價采用分類定級的方式，即依據不同用途劃分土地級別，并確定基準地價成果。其中，住宅、商業、辦公、研發、公共管理與公共服務（一類）用地在全市劃分11個級別；工業、公共管理與公共服務（二類）用地在全市劃分9個級別；養老、殯葬設施用地在全市劃分5個級別。

各用途各級別的基準地價成果如下表：

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資料：上海市政府網等
編輯：大青浦房談