地產圖譜｜掃貨核心城市優質地塊，越秀、華潤、保利領銜拿地榜

當大部分房企選擇“勒緊腰帶”過冬時，越秀集團、保利發展、華潤置地、中國金茂等央國企卻在核心城市“掃貨”。今年一季度，TOP100房企拿地總額同比下跌近五成，但廣州、杭州、上海的核心地塊卻屢屢拍出高溢價。土地市場的“馬太效應”進一步加劇，強者愈強、弱者離場。這不僅是資金的較量，更是對未來城市格局的一次重新投票。

一季度百強房企拿地額超1400億

春節假期結束后，各地土地推出和成交有所恢復，上海、杭州等城市均有熱點地塊推出，房企拿地力度有所回升，拿地金額降幅收窄。根據中指研究院數據，1-3月，TOP100企業拿地總額1465.2億元，同比下降49.4%，降幅較1-2月收窄3.0個百分點。

在中指研究院發布的1-3月房企新增貨值TOP20榜單中，絕大多數是國企、央企或地方城投平臺。其中，頭部企業拿地規模斷層明顯，越秀集團以711億元的權益新增貨值一騎絕塵，遠超第二名華潤置地的243億元，是典型的“斷層式領先”格局。值得關注的是，僅有5家企業權益新增貨值破百億，包括越秀集團、華潤置地、保利發展、中國金茂、寧波鄞州城開。

值得關注的是，部分企業全口徑新增貨值和權益新增貨值差異較大，說明其更多是依賴聯合拿地模式，比如上實城開、上海紫竹等。

從一季度來看，越秀集團、華潤置地、保利發展、中國金茂等企業，拿地規模大、權益占比高、布局全國，資金實力和融資優勢突出，是當前土地市場的“壓艙石”。其中，越秀集團是領跑者，拿地規模遠超其他企業，體現了其擴張的決心和資金優勢；而且越秀集團是100%權益拿地，無合作開發。

由于越秀集團一家獨大，其旗下的越秀地產，今年被機構拆分出來進行單獨排行，越秀地產的拿地規模也不俗，權益新增貨值位居第11位。

事實上，目前華潤置地、保利發展、中海地產也均以獨立開發為主，其權益拿地占比也較高。只是中海地產在一季度土地市場表現不佳。

此外，地方城投和平臺公司深耕本地市場，代表企業包括寧波鄞州城開、石家莊城發投、南京江北新區產投、義烏國資等。其特點是拿地聚焦所在城市，幾乎均為100%權益拿地，是本地土地市場的重要參與者，承擔了城市更新和基建配套的角色。

據克而瑞分析，從拿地企業角度審視，“央企領銜、城投為主”的格局仍在延續，企業整體的拿地意愿依舊偏向謹慎。在銷售排名前100的企業里，僅有不足三成的企業有土地儲備入賬。

核心城市優質地塊高熱，拉動平均溢價率回升

盡管整體市場趨冷，但核心城市稀缺地塊仍具備較強的吸引力，房企資金繼續向確定性較強的優質資產集聚。其中，2月25日，廣州馬場一期地塊經過9小時、243輪競價，由越秀集團以236.04億元競得，溢價率26.6%，成交總價位列廣州歷史第二，住宅樓面地價刷新廣州住宅樓面價紀錄。

3月6日，杭州上城區城東新城宅地經109輪競價，由保利發展以總價32.2億元、溢價率51%獲得，成交樓面價達44985元/平方米。該地塊原為商辦用地，2025年4月調整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升。3月13日，上海青浦徐涇地塊由綠城中國競得，成交總價26.7億元，溢價率6.6%，樓面價31972元/平方米。該地塊為上海首批次供地中，唯一溢價成交地塊，區位價值優勢顯著。

相比核心城市的核心區域土地火熱，多數城市土地市場仍是低溫運行，青島、福州、武漢、天津出讓地塊均底價成交。一方面是供地節奏放緩，同時核心區推出的優質地塊較少；二是房企資金面仍承壓，拿地高度聚焦核心城市高確定性板塊，對非核心區地塊保持審慎。

溢價率方面，據中指研究院統計，今年以來，在供應放緩背景下，300城溢價率整體仍處于低位。根據中指研究院數據，一季度，300城住宅用地平均溢價率為5.0%。其中，1月土地市場相對平淡，2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月平均溢價率為3.3%。

在中指研究院分析人士看來，今年一季度土地市場延續了“總量收縮、結構分化”的格局。在房企拿地整體謹慎的背景下，核心城市優質地塊仍能吸引頭部央國企激烈爭奪，反映出市場對高確定性資產的強烈偏好。與此同時，各地供地策略更加注重質量與效率，控增量、優供給、盤存量成為政策主基調。未來，隨著城市更新推進和改善型住房需求釋放，土地市場有望在結構性調整中逐步走向穩定與理性。

對于二季度，克而瑞分析人士認為，土地市場將呈現“局部回暖、整體審慎”態勢。隨著核心城市優質地塊入市，土拍熱度有望階段性回升，但企業整體謹慎格局難以根本改變。企業格局上，央企及優質地方國企憑借融資優勢深耕一二線城市；城投平臺在三四線城市承擔托底職能；少數財務穩健的優質民企或擇機補貨，但整體拿地能力有限。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

設計 許驍

校對 趙琳