酒店關停潮？地產巨頭趁機撿漏，砸15億買下香港44年地標老牌酒店

作者 | 陳振

來源 | 財經八卦（ID：caijingbagua）

引言：老牌酒店，還有另一種活法。

這幾年，香港老字號接連倒下，很多不乏有幾十年歷史的，有餐飲的、有酒店的、有零售的......各行各業都遇到了寒冬。

但是有一些結業，卻是迎來了新生的機會。

在香港九龍城的沙浦道30號，有一棟棕色的17層建筑靜靜矗立了44年。

它曾是啟德機場旅客的第一站，也見證了東亞運動會的榮光。

對于香港人來說，“富豪東方酒店”這幾個字承載了一代記憶。

然而，時代變了。

如今這座九龍城重要地標，即將被“學生宿舍”的標識所取代。

中原集團砸下15.18億港元，買下這座老牌酒店，計劃將其改造成提供約1500個床位的學生宿舍。

這不是孤例，香港的老牌酒店，正在集體變成學生宿舍。

雖然這些酒店失去了商務和旅游的功能，但至少也是另一種活法。

這幾年，香港旅游業整體趨冷，旅客消費模式亦在變化，傳統酒店業持續承壓。從酒店變身宿舍，與其說是退場，不如說是在時代浪潮下，一種務實而積極的轉身。

豪擲15億收購

香港44年老字號落幕！

說到富豪東方酒店，繞不開它的歷史。

這家1982年落成的酒店，是當時距離啟德機場最近的酒店，因此一開始被命名為“富豪機場酒店”。

為了方便旅客，酒店還專門修建了天橋直通機場客運大樓。

而后，隨著機場搬遷，它更名為“富豪啟德酒店”。

2002年的最更名，也就確定了今天廣為人知的“富豪東方酒店”。

它不僅曾被指定為2009年東亞運動會的運動員酒店，還在疫情期間承擔過檢疫任務。

可以說，這家酒店靜靜見證了香港自上世紀80年代以來的社會變遷。它不僅是一家酒店，更是一個承載集體記憶的城市符號。

然而，象征意義無法抵消現實的經營壓力。

近年來，富豪東方酒店持續處于虧損狀態。2025年，其總收入僅為3700萬港元，而除稅后虧損卻高達5668.1萬港元，虧損額甚至遠超其收入，經營困境顯而易見。

將其出售并轉型，對業主富豪產業信托而言，是止損；對中原而言，則是捕捉到了一個絕佳的投資機會。

中原集團主席施永青看得明白，他認為學生公寓為商業樓宇提供了一條生路。

“香港的商業樓宇市場目前處境不妙：供應過多、租金回落，回報減少令資產貶值，社會信貸收縮，經濟亦受累。做學生公寓，令到商業樓宇在這么低迷的情況下，多了一條生路……”其在“一步居．117”的開幕上致辭時說道。

學生宿舍租期通常以學年計算，租金由家長承擔，能為投資者帶來穩定的現金流。

中原投資董事總經理江若雯更是指出，學生公寓已不再是小眾市場，正逐步成為香港國際教育樞紐不可或缺的基礎設施，并發展為機構級別的資產類別。

從數據來看，確實如此。

隨著港府全力打造“留學香港”品牌，大批學生從世界各地來到香港，非本地生人數已達到7.9萬，今年更是有機會突破8萬大關！

學生來了，床在哪？

到2027年，香港的學生宿舍床位預計將增加到5.5萬張，但實際需求高達17.2萬張。這意味著，將有近12萬名學生面臨“一床難求”的窘境。

另一方面，香港各高校的宿舍分配早已“卷”上天：一年制的授課型研究生基本不提供床位，少量名額全靠搶；本科生則采用計分制，根據家庭與學校距離、居住環境等指標分配。

因此，大部分非本地學生要么租住普通住宅，要么選擇入住學生公寓。

巨大的供需落差，催生了一個龐大而緊迫的市場。因此，這塊蛋糕，誰都想分。

地產巨頭的野心

據悉，這次的買家為中原集團旗下的中原策略投資有限公司，這筆交易總代價約為15.18億港元，酒店擁有494間客房，平均每間價值約307萬港元。

中原計劃總投資約20億港元進行翻新改造，最快2026年9月就能部分開業。改造升級后提供逾1500個床位，精準承接香港高校留學剛需，引領香港學生公寓投資新標桿！

實際上，這不是中原第一次涉足學生宿舍領域了。

中原很早就敏銳地看到了赴港升學熱潮背后，學生宿位長期供不應求所蘊含的機遇。

中原投資行政總裁葉明慧表示，學生住宿需求持續上升，資產價格正處于完成調整之際，現正是擴大香港學生公寓版圖的理想時機。

早在2024年，他們就以1.8億港元收購了尖沙咀珀薈酒店，投入2000萬翻新成121個床位的學生公寓，出租率接近99%，回報率在4%到5%之間。

這一次成功的探索，不僅驗證了商業模式跑得通，也為后續更大規模的布局積累了經驗與信心。

2025年，又斥資3.35億港元收購西半山般咸軒，計劃改造成約200個床位。加上富豪東方酒店，中原旗下三個學生公寓項目全部投入運營后，將提供1700至1800個床位。

但中原的野心遠不止于此。他們將未來2-3年的學生公寓床位供應目標，從最初的3000個大幅上調至約6000個。目前，集團正在同步研究超過10個酒店或寫字樓改建學生宿舍的項目。

而除了中原集團，也有不少地產大佬盯上了“宿舍生意”這塊肥肉。

就在2026年3月初，位于新界葵涌的悅品酒店·荃灣被華潤集團以9.53億港元收購。這座30層高的四星級酒店，之后也將被改造為學生宿舍，預計提供超過900個床位。

同月，香港恒生大學與宏安地產合作，預租牛頭角一個在建住宅項目作為學生宿舍，可提供約300個宿位。甚至有學生宿舍營運商以每月近100萬港元租下旺角M1酒店全幢，93間客房平均月租約1萬港元。

毫無疑問，將酒店改造成學生宿舍已經成為香港地產界的新趨勢，不少地標建筑將迎來新一輪的角色轉換。

盤活老資產

煥發城市生機

對于香港這個高密度城市來說，土地資源一直是非常稀缺的，因此，在面對城市發展時，其也難免會面臨一個長期的拷問，地從哪里來？

大規模新建宿舍周期長、成本高、選址難。相比之下，將市區內存量酒店改造為學生宿舍，顯然是一種高效、靈活的城市更新智慧。

首先，它盤活了老舊或經營不善的資產。像富豪東方酒店這樣的老牌酒店，在旅游市場格局變化后面臨挑戰，改造為學生宿舍賦予了其新的生命力和經濟價值。

其次，它精準匹配了需求區位。學生宿舍最好靠近高校，而許多老酒店恰恰位于交通便利的市區核心地段。富豪東方酒店步行5分鐘可達港鐵宋皇臺站，25分鐘內能到達香港都會大學、浸會大學、理工大學等多所高校，地理優勢無可替代。

再者，它快速增加了供應。酒店改造周期遠短于新建項目。富豪東方酒店最快2026年9月就能局部開業，這對于緩解迫在眉睫的住宿危機至關重要。

此次中原集團大手筆改建酒店為學生宿舍，不僅為市場新增超千個優質宿位，更讓市區核心地段的住宿選擇更多元，對于計劃來港讀本科、碩士的內地學生來說，無疑是重大利好。

對于這筆收購，中原方面表示“對香港學生公寓市場有長遠信心”。中原集團甚至為了管理這些學生公寓的項目，專門成立了一個學生公寓平臺CampusOne Communities（壹社）專門運營。

酒店房間的布局、公共空間的設計是否完全符合學生長期居住的需求？如何平衡投資回報與學生可負擔的租金？這些都是運營者需要仔細考量的問題。

不管怎么說，雖然富豪東方酒店這個名字不在了，但是至少這棟建筑的使命并沒有終結，而是迎來了新生，換了另外一種活法。

而對于在校學生來說，床位增加無疑是減輕了找房壓力。對于城市規劃而言，這也是一個高密度國際都市，在有限空間內進行創造性自我更新的生動實踐。

酒店的門廳曾見證過無數離別與重逢，未來則將目睹年輕學子們抱著書本匆匆進出。即便功能在改變，但是這座空間所承載的容納和安心的本質并未變化。

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