前海房?jī)r(jià)體系被擊穿？700萬(wàn)+入住桂灣核心，最后一批機(jī)會(huì)

最近，前海新房深鐵桂灣·凱旋府（前海時(shí)代61棟）拿證加推。

推出建面約88-235㎡戶型，折后總價(jià)約700萬(wàn)+起。

這個(gè)價(jià)格，在當(dāng)前的深圳樓市中，意味著什么？

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南山核心區(qū)的新房，總價(jià)門(mén)檻早已普遍站上1000萬(wàn)大關(guān)，3000萬(wàn)+的頂豪也不在少數(shù)。桂灣·凱旋府700萬(wàn)+的預(yù)算，在南山新房市場(chǎng)幾乎“斷供”。

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前海三灣目前在售或待售的新房，戶型起步面積大多在100㎡以上，120-140㎡才是主流。桂灣·凱旋府推出的建面約88㎡戶型，配合700萬(wàn)的起步價(jià)，直接拉低了準(zhǔn)入門(mén)檻。

區(qū)位上，項(xiàng)目所在的前海桂灣片區(qū)——

這里是前海國(guó)際金融城，已集聚518家金融機(jī)構(gòu)，匯豐、瑞銀、渣打等外資巨頭扎堆，還有深港青年夢(mèng)工場(chǎng)等科創(chuàng)高地，經(jīng)濟(jì)密度領(lǐng)跑全區(qū)。

不同于前灣、媽灣還在大規(guī)模建設(shè)中，桂灣的城市面貌已經(jīng)成型。萬(wàn)象前海、卓越INTOWN、山姆旗艦店等商業(yè)早已開(kāi)業(yè)；桂灣公園、前海石公園等生態(tài)配套肉眼可見(jiàn)。

交通方面，項(xiàng)目位于地鐵1號(hào)線鯉魚(yú)門(mén)站上蓋，周邊被5、9、11號(hào)線及規(guī)劃中的21號(hào)線環(huán)繞，深惠城際鯉魚(yú)門(mén)站也在側(cè)。未來(lái)前海綜合交通樞紐將實(shí)現(xiàn)“五線交匯”。

自駕經(jīng)濱海大道、夢(mèng)海大道，約15分鐘即可抵達(dá)科技園，通勤效率高。

教育資源方面，項(xiàng)目鄰近前海時(shí)代幼兒園、基金小鎮(zhèn)幼兒園。

公立學(xué)校方面，南二外創(chuàng)新教育集團(tuán)桂灣學(xué)校、南山實(shí)驗(yàn)前海港灣學(xué)校等均在附近，得益于片區(qū)高素質(zhì)人群集聚，未來(lái)教育氛圍與學(xué)位價(jià)值頗具想象空間。

深鐵桂灣·凱旋府，是市場(chǎng)熟知的前海時(shí)代項(xiàng)目的壓軸之作。

開(kāi)發(fā)商為實(shí)力國(guó)企深圳市地鐵集團(tuán)，項(xiàng)目總體量達(dá)約110萬(wàn)㎡，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的大型TOD綜合體。

本次推售的61棟，為約155米高的超高層住宅，主力戶型為建面約89-90㎡的兩房及約126㎡的三房，預(yù)計(jì)2027年精裝交付。開(kāi)完盤(pán)后，目前還有中高樓層可選。

建面約88㎡戶型，可以做2房或靈活2+1房，降低入住核心區(qū)的門(mén)檻；

約126㎡戶型則打造出兼顧家庭互動(dòng)與社交會(huì)客的寬廳；另有約204-235㎡的大平層與頂復(fù)，滿足高階改善需求。

總結(jié)來(lái)看：

這是近年來(lái)進(jìn)入桂灣核心區(qū)的最低門(mén)檻，沒(méi)有之一。

在千萬(wàn)級(jí)住宅林立的前海，700萬(wàn)級(jí)的選擇具有一定優(yōu)勢(shì)。

板塊上來(lái)說(shuō)，桂灣是前海發(fā)展最成熟、城市界面最完整的片區(qū)，幾乎沒(méi)有規(guī)劃落地的漫長(zhǎng)等待，所見(jiàn)即所得，規(guī)避了新區(qū)發(fā)展的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，也需正視其產(chǎn)品的客觀特點(diǎn)：

項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)沿用了幾年前的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，相較于當(dāng)前市場(chǎng)上主打“高實(shí)用率”的新盤(pán)，在空間利用率上不占優(yōu)勢(shì)。

61棟為超高層塔樓設(shè)計(jì)，居住密度和社區(qū)形態(tài)，與低密度板樓社區(qū)在居住的靜謐性和私密性上存在差異。這是用總價(jià)換取核心地段時(shí)，需要做出的權(quán)衡。

買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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