每平方米1億，一套公寓70億：越南河內高端公寓市場“內卷”加劇

如果你最近關注越南河內樓市，可能會被一系列數字震撼到：每平方米7100萬、9300萬、9650萬越南盾……這不是個別項目的標價，而是河內西部多個新開盤公寓的普遍水平。最小面積70平方米的公寓，總價超過50億越南盾；位置更核心的，一套兩居室就要60億起步；而某些項目的門檻，已經抬到了70億越南盾。

更令人矚目的是供應量。據Datxanh Services數據，今年預計將有來自125個項目的13.6萬套新房源入市，同比增長超過40%。CBRE則預測，河內公寓供應量將重回2015-2019年的峰值水平，每年3.3萬至3.7萬套。低層住宅也將新增約6600套，是去年的1.7倍。

供應爆發式增長，價格居高不下，而需求端卻面臨著利率上升的壓力。這場圍繞高端客戶的爭奪戰，正在變得前所未有的激烈。

河內西部房地產

供應“洪峰”來襲，開發商扎堆西部

打開河內樓市地圖，新增供應高度集中在西部和東部。懷德縣的Hinode Royal Park、緊鄰升龍大道的6棟塔樓、南慶都市區的40層超高建筑群……這些項目不僅體量大（單盤動輒上千套），而且定位高度重疊：都是高端公寓，價格都在每平方米7000萬至1億越南盾之間。

EZ Property首席執行官范德全（Ph?m ??c To?n）指出，首都正在見證圍繞每平方米1億越南盾左右公寓的激烈競爭。大量供應讓買家有了更多選擇，但也讓決策更加謹慎、周期更長。開發商之間的“內卷”已不可避免。

利率“逆風”來襲，需求端承壓

就在供應端火力全開的同時，需求端卻遭遇了逆風。今年以來，貸款利率趨于強勁上升。OneHousing的數據顯示，流動性下降的跡象從去年第四季度就已出現——河內及周邊地區公寓轉讓交易約9500套，同比下降22%。

OneHousing業務發展總監陳光忠（Tr?n Quang Trung）分析稱，轉讓價格已接近峰值，投機性投資者因利率上升而逐漸“受傷”。對于真正的自住買家，高企的售價讓他們望而卻步。VnExpress的調查也印證了這一點：超過21%的受訪者表示將繼續租房、積累資金；近20%的人推遲了購房計劃，等待市場回調。

CEO Group主席段文平（?oàn V?n Bình）更是直言：2026年房地產市場的困難比2025年更大。資金收緊、利率高企，不僅影響買家，也影響開發商。“企業賣房必須有人買，而利率上升，民眾不一定總能貸到款”，他說。

競爭“多維化”：價格、品牌、配套、法律缺一不可

經濟專家丁仲盛（?inh Tr?ng Th?nh）將這場競爭形容為“激烈、殘酷且難以預測的追逐戰”。一級和二級市場的高價房源都在爭搶客戶，而大部分新房源位于距市中心15-20公里的郊區，這意味著開發商必須在價格、品牌、配套等多個維度上同時發力。

更棘手的是法律風險。范德全（Ph?m ??c To?n）警告，如果項目法律程序被拖延，貸款利率上升將給開發商帶來巨大的財務成本壓力。產品消化率不及預期、項目間資金周轉不暢，都可能成為壓垮企業的“最后一根稻草”。

出路在哪里？

面對供應洪峰和利率逆風，開發商正在調整策略。段文平（?oàn V?n Bình）分享說，他的公司正在向工業地產領域擴張，并優先發展規模適中的項目。專家們也建議，開發商應將資源集中在流動性高的市場或已完成法律手續的項目上。

對于購房者而言，當前市場既是機遇也是挑戰。大量供應意味著更多選擇，但高利率和高房價也讓上車門檻大大提高。一位市場觀察者總結道：“現在的河內樓市，不是買不買得起的問題，而是等不等得起的問題。”

無論如何，這場圍繞高端公寓的“內卷”已經拉開大幕。供應、價格、利率、政策……多重變量的交織，將使2026年的河內樓市充滿變數。對于開發商、投資者和自住買家來說，審慎決策、理性預期，或許比任何時候都更加重要。