北京通州樓市，首開與北投必有一戰(zhàn)

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

時間在悄悄地溜走。

一轉(zhuǎn)眼，一個月過去了。朝陽區(qū)呼家樓9001、9002地塊報規(guī)圖的反饋意見，還沒有通告。（詳見《京城老牌房企，悄悄換了圖紙》）

首開股份又下一城。

4月2日，北京通州0703街區(qū)FZX-0703-6032、6031地塊完成出讓，首開股份以17.69億元底價摘得，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

沒有懸念。它很早就拿出了誠意，發(fā)出了招標(biāo)計劃。

這家北京國企開發(fā)商，沉寂幾年重啟拿地后的跨度，還是蠻大的，從東三環(huán)的CBD，到東六環(huán)外的宋莊鎮(zhèn)。

再過一段時日，首開股份將要發(fā)出2025年年報，真實的業(yè)績會呈現(xiàn)出來。

大家對這家公司，沒有太多的期待。年初，一份業(yè)績預(yù)告，已經(jīng)基本定調(diào)了。

經(jīng)首開股份的財務(wù)部門初步核算，預(yù)計2025年歸母凈利潤為-55億元至-69億元。

這比上一年的虧損收窄了不少。2024年，首開股份的歸母凈利潤為-81.4億元。

呼家樓項目的貨值約11億元，宋莊項目的貨值約40億元。

如果今年北京這兩個新項目賣得不錯，會給首開股份2026年的業(yè)績增色不少。

如今，呼家樓項目的產(chǎn)品出爐。接下來，就等宋莊項目的圖紙了。

幼兒園大概率不會挪位

首開宋莊地塊的品相不錯。

最起碼，它的地塊朝向，是正南正北。東面是一條綠化帶，南面也是一塊綠地公園。

這宗地占地4.26公頃，建筑控制規(guī)模約9.24萬㎡，包含兩幅子地塊：

1、6032地塊為住宅用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米；

2、6031為幼兒園用地，地上建筑規(guī)模3040㎡，限高16米，規(guī)劃為一所9班幼兒園。

去年8月份公示的地塊規(guī)劃條件提到，在保證幼兒園用地規(guī)模不變的前提下，項目后續(xù)方案中可結(jié)合居住用地，將其位置進行適當(dāng)調(diào)整。

這種調(diào)整幼兒園位置的，最典型的案例是朝陽區(qū)的北京宸園，把幼兒園從東北位置，挪到了南面。

花姐覺得，6031地塊現(xiàn)在規(guī)劃的位置很不錯，不需要做大調(diào)整。

它的西面是北京十一學(xué)校通州實驗學(xué)校，恰好可以用6031地塊擋一下噪音。

朝陽區(qū)的璞樾就是這么干的，拿幼兒園擋東面的高壓線。

配電室入地?zé)o望

除了幼兒園之外，首開宋莊項目還背了兩個小包袱。

1、配建社區(qū)黨群服務(wù)站，地上建筑規(guī)模500平方米；2、開閉站地上建筑規(guī)模550平方米。

它們由競得人代建后，無償移交行業(yè)主管部門。

這兩點，寫入了土地掛牌出讓公告。

但是，在“多規(guī)合一”審核意見函里，還提到了一條，有關(guān)配電室。

原文如下：“新增小區(qū)供電業(yè)務(wù)擴展工程的開關(guān)站、配電室，以及電梯、供水、應(yīng)急照明等重要負(fù)荷的用電設(shè)施，應(yīng)設(shè)置在地面一層及以上，高于當(dāng)?shù)胤罎秤玫馗叱獭＞唧w配建要求以供電部門意見為準(zhǔn)。”

這一條，在土地掛牌出讓公告中，沒有描述。

如果按照“多規(guī)合一”函，6032地塊的配電室，應(yīng)該設(shè)在地上。

去年12月1日的新規(guī)顯示，經(jīng)相關(guān)部門審查同意后，可在地下一層設(shè)置配電室。

時至今日，已有昌平龍樾海序、豐臺方程國賢府、順義中鐵工投新國展項目、豐臺建工花鄉(xiāng)項目和通州宋莊北投項目，都將配電室入地了。

花姐推測，首開6032地塊的配電室，大概率會和開閉站合并在一起，和朝陽懋源松榆里項目的操作手法差多。

配電室建在地上，占用了容積率，也會影響樓棟的排列。

一對天生的對手

首開宋莊地塊時運不濟，一誕生就遇到了一個對手——北投丁各莊6002項目。

它們一東一西，相隔約600米，不亞于雙子星。

但，北京出現(xiàn)了多個雙子地塊，最終總有一個犧牲品。

3月30日，北投丁各莊6002項目公示了報規(guī)圖，產(chǎn)品也浮出水面。2月3日，它由北投置業(yè)＋北京建工＋新航城聯(lián)合體拿地。

從開發(fā)的節(jié)奏看，首開項目和北投項目的入市時間，只相差了2個月。

一般情況下，兩塊相鄰地塊應(yīng)該至少錯開6個月。最好是等一個樓盤先開完盤一個月后，再賣新地。

沒辦法，通州太卷了。既然如此，那就見招拆招吧。

昨天，花姐寫了《通州這個樓王，突破了限高》一文。

現(xiàn)在，新地塊又來了，花姐將兩塊地做個簡單的比較，省得大家糾結(jié)。

來看下它們的基本參數(shù)：

1、首開6032地塊：占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米；西南角有幼兒園，有噪音。

2、北投6002地塊：占地4.85公頃，地上面建面約8.74萬㎡，容積率1.8，樓面地價1.79萬元/平米，限高36米(局部45米）。

但，它的三棟樓王突破上限、達(dá)到46.5米。

北投丁各莊6002項目，共規(guī)劃30棟住宅樓，總計約866戶；面積分83平米、97平米、103平米和144平米四款戶型。

兩者相比，北投項目的舒適度更高些。

但首開項目有一個優(yōu)點，地塊朝向是正南正北，北投項目的樓棟整體東偏南20度以上。

為了避開貼面競爭，花姐建議首開股份，可以打造70平米左右的三房，和110平米、120平米的四房，與北投丁各莊6002項目做出差異化。

它們的售價，預(yù)計都在3.8萬元/平米左右。