親屬間賣(mài)房沒(méi)打收條，13年后對(duì)方能要回房子嗎？北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2010年，王建國(guó)把單位分的一套房，以20萬(wàn)元“親情價(jià)”賣(mài)給大舅子李強(qiáng)。

當(dāng)天就辦了過(guò)戶，房子一直由李強(qiáng)一家住著。

可13年后，王建國(guó)突然起訴：

“他一分錢(qián)沒(méi)付！我要解除合同，把房子要回來(lái)！”

更戲劇性的是——

李強(qiáng)已去世，妻子、繼女、兒子、老母親被一并告上法庭。

有人說(shuō)是“贈(zèng)與”，有人說(shuō)“早就付了現(xiàn)金”，還有人懷疑是“串通虛假訴訟”……

一套過(guò)戶13年的房子，還能因?yàn)椤皼](méi)打收條”就被收回嗎？

法院給出了明確答案。

故事要從1997年說(shuō)起

王建國(guó)早年獲得單位分配的一號(hào)房屋，后買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)，登記在自己名下。

1997年起，其妻兄李強(qiáng)因無(wú)房，借住該房。2007年，李強(qiáng)與趙梅再婚，繼女小趙（未成年）一同入住。

2010年11月25日，基于親屬關(guān)系，王建國(guó)與李強(qiáng)簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：

一號(hào)房屋以20萬(wàn)元出售給李強(qiáng)；

當(dāng)日完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，登記至李強(qiáng)一人名下；

2011年1月，李強(qiáng)又將房屋變更為與趙梅共同共有。

此后，李強(qiáng)一家持續(xù)居住，王建國(guó)從未催要房款，也未提出異議。

2022年，李強(qiáng)因病去世。

2023年，王建國(guó)突然起訴，稱：

“李強(qiáng)一直說(shuō)沒(méi)錢(qián)，房款至今未付！現(xiàn)依據(jù)《民法典》請(qǐng)求解除合同，返還房屋。”

被告包括：

李強(qiáng)妻子趙梅、繼女小趙；

李強(qiáng)與前妻之子李明；

李強(qiáng)母親張老太太（王建國(guó)岳母）。

趙梅一方堅(jiān)決反對(duì)：

房款早已現(xiàn)金支付，因是親戚，沒(méi)打收條；

合同13年前已履行完畢，解除權(quán)早已過(guò)期；

王建國(guó)常年繳納物業(yè)費(fèi)？那是幫親戚代繳，不能證明未付款；

李明和張老太太長(zhǎng)期不與李強(qiáng)同住，且與王建國(guó)有利益關(guān)聯(lián)，證言不可信；

繼女小趙是合法繼承人，本案遺漏必要當(dāng)事人，應(yīng)中止審理。

李明書(shū)面辯稱：“房子其實(shí)是贈(zèng)與，后來(lái)還轉(zhuǎn)給我了。”

張老太太則表示：“你們?cè)趺磁卸夹校也欢！?/strong>

法院如何認(rèn)定？

法院經(jīng)審理認(rèn)為：

第一，合同是否已履行完畢？

房屋已于2010年完成過(guò)戶，且實(shí)際交付使用13年；

王建國(guó)作為完全民事行為能力人，若真未收款，不可能13年不主張權(quán)利；

雙方系姻親，現(xiàn)金交易無(wú)收條符合常理。

第二，解除權(quán)是否已消滅？

即便存在未付款情形，根據(jù)《民法典》，解除權(quán)應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起一年內(nèi)行使；

13年未主張，遠(yuǎn)超除斥期間，權(quán)利已喪失。

第三，關(guān)于付款事實(shí)的舉證責(zé)任

雙方均無(wú)直接證據(jù)（無(wú)轉(zhuǎn)賬、無(wú)收條）；

但結(jié)合過(guò)戶即時(shí)完成、長(zhǎng)期居住、無(wú)催款記錄、親屬關(guān)系等事實(shí)，法院采信“已付款”主張更具合理性。

此外，法院指出：

“合同一旦履行完畢即終止，不存在‘解除’基礎(chǔ)。原告混淆了‘合同解除’與‘違約追責(zé)’的概念。”

判決結(jié)果

法院駁回王建國(guó)全部訴訟請(qǐng)求：

不支持解除合同；

不支持返還房屋；

不支持騰退；

訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。

一場(chǎng)試圖“翻舊賬”的訴訟，最終以敗訴告終。

勝訴關(guān)鍵在哪？

本案勝訴源于三大法律策略：

強(qiáng)調(diào)“合同已履行完畢”的法律定性

過(guò)戶+交付+長(zhǎng)期占有 = 合同義務(wù)終結(jié)，非“未履行”。

精準(zhǔn)援引“除斥期間”規(guī)則

解除權(quán)不是永久權(quán)利，13年沉默等于放棄。

用生活常理補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)鏈

親屬間現(xiàn)金交易、無(wú)收條、互幫繳費(fèi)，符合社會(huì)習(xí)慣，法院予以采信。

重要提醒：

? 親屬間房產(chǎn)交易，即便信任也要保留付款憑證；

? 若確為贈(zèng)與，應(yīng)簽《贈(zèng)與合同》而非《買(mǎi)賣(mài)合同》，避免日后爭(zhēng)議；

? 權(quán)利受侵應(yīng)及時(shí)主張，拖延等于放棄。