一邊巨虧885億，一邊大賺254億，國央企冰火兩重天

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

房企年報(bào)季拉開序幕，截止3.31日，各大國央企陸續(xù)發(fā)布了2025年企業(yè)年報(bào)，一看不知道，再看嚇一跳，房企之前的差距已經(jīng)一目了然。

自從行業(yè)江湖回歸“國家隊(duì)”以來，國央企就是整個(gè)行業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的主心骨，無論是行業(yè)發(fā)展基調(diào)還是運(yùn)營策略，國央企軍團(tuán)的整體行業(yè)影響力都在持續(xù)擴(kuò)大。

從近期各大房企發(fā)布的年報(bào)來看，國央企陣營內(nèi)部的差距也開始加劇，很顯然，行業(yè)已褪去時(shí)代紅利，市場關(guān)注的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量與核心競爭力。

一邊巨虧885億，一邊大賺254億，地產(chǎn)國央企，呈現(xiàn)冰火兩重天。

萬科2025：”虧出天際線“

每次聊到萬科，小編都相當(dāng)惆悵與惋惜。一個(gè)前十年的行業(yè)神話，短短不到5年時(shí)間就變成了如今慘淡景象，很難相信，但又不得不接受現(xiàn)實(shí)。

如今行業(yè)下行，不賺錢已是基本面，核心原因還是房價(jià)持續(xù)下跌，大環(huán)境不好，很多房企又沒有拿新地，很難用新項(xiàng)目的溢價(jià)空間填補(bǔ)之前虧空。

因此，多數(shù)房企虧損，也屬于非常憋屈的存在，只怪自家房企底子太薄，利用時(shí)間換空間就成為很多房企如今生存法則，后期只能依靠大環(huán)境復(fù)蘇重新站起來。

萬科在2024年，2025年連續(xù)兩年迎來超級大虧損，從2025年年報(bào)來看，這家曾經(jīng)的行業(yè)龍頭已經(jīng)跌入深淵，歸母凈利潤虧損直接到了一個(gè)驚人的數(shù)字：885.56億元。

萬科2025年年報(bào)部分截圖

細(xì)數(shù)這幾年地產(chǎn)行業(yè)中，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)是神話級別。如今很多頭部房企一年的營業(yè)額都無法達(dá)到這個(gè)數(shù)字，萬科把虧損玩成了“數(shù)字游戲”。

小編查了一下2025年房企銷售業(yè)績排行，前十的房企都是千億房企。排名第十一的是華發(fā)785億，也就是說萬科去年一下子就虧掉了一個(gè)華發(fā)。

扣除非經(jīng)常性損益后歸屬于上市公司股東的凈虧損為859.17億元，同比擴(kuò)大89.27%，虧損幅度超過歸母凈利潤，表明公司核心經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利能力惡化程度更甚，非經(jīng)常性損益對虧損的緩沖作用減弱。

萬科在年報(bào)中稱：2025年是很不平凡的一年，行業(yè)處于全新的發(fā)展模式，萬科受供求關(guān)系、前幾年高價(jià)拿地進(jìn)入結(jié)算周期、新增計(jì)提存貨貶值以及信用減值，幾大因素的共同疊加讓企業(yè)的正常經(jīng)營雪上加霜。

突然想起了巴菲特的那句經(jīng)典語錄：“只有在潮水退去之后才知道誰在裸泳”，萬科居然成了這個(gè)活生生的例子。

我們多年來一直說的房企“三高”策略，現(xiàn)階段回過頭來看，萬科其實(shí)“三高”的鼻祖了吧，只是早期報(bào)表做的漂亮，大家以為萬科是“真佛祖”，實(shí)則還是個(gè)“花和尚”。

然而，壓力還是一大堆的存在，有一堆的訴訟、仲裁。

根據(jù)公告，自2025年8月1日至2026年2月28日，萬科及控股子公司累計(jì)新增的尚未披露及尚未結(jié)案的訴訟、仲裁事項(xiàng)，涉案金額合計(jì)約為人民幣122.81億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)絕對值的10.51%。

如今的萬科就是如同一個(gè)巨大的空殼子，看起來是一個(gè)巨無霸的大象，其實(shí)內(nèi)部早已經(jīng)窟窿滿地，想要翻身站起來，恐怕難度極大。

萬科的現(xiàn)狀已經(jīng)給行業(yè)敲響了警鐘，萬科從“地產(chǎn)龍頭”轉(zhuǎn)為“地產(chǎn)困境反轉(zhuǎn)股”，高風(fēng)險(xiǎn)、高彈性，紅利不能吃一輩子，沒有真功夫出局是必然。

華潤置地2025："行業(yè)新旗幟"

近五年時(shí)間，無論是行業(yè)銷售排名還是各種年度榜單上，華潤置地的名字都悄然前移，它沒有高調(diào)的宣示，卻用持續(xù)進(jìn)步為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)著范本價(jià)值。

近期，還沒等最新年報(bào)出爐，中房協(xié)也開始了新的一年房企經(jīng)營盤點(diǎn)，小編留意到一個(gè)最新榜單：2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500研究報(bào)告。

3月20日，據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2026房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500研究報(bào)告》顯示，華潤置地、保利發(fā)展、中海占據(jù)榜單前三位，其中華潤置地名次上升至首位。

這份研究報(bào)告的意義在于，權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證的房企綜合實(shí)力方面，華潤置地已經(jīng)全面登頂，這不只是一次簡單的肯定，更是對房企未來競爭力的一個(gè)全新維度考量。

再翻開華潤置地近期發(fā)布的年報(bào)，三大戰(zhàn)績直接擊穿行業(yè)最痛點(diǎn)，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量經(jīng)營打了一個(gè)樣本。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年華潤置地（HK1109）實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額2814.4億元（人民幣，下同），同比增長0.9%；股東應(yīng)占溢利為254.2億元，同比基本持平，微降0.45%。

華潤置地2025年年報(bào)部分截圖

在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，剔除投資物業(yè)評估增值等影響后的核心凈利潤為224.8億元，再次登頂年度利潤王寶座。

與此同時(shí)，包含經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理收費(fèi)型業(yè)務(wù)在內(nèi)的“經(jīng)營性業(yè)務(wù)”表現(xiàn)亮眼，全年收入合計(jì)為432.8億元，同比增長3.7%。

橫向?qū)Ρ热魏我患曳科螅?jīng)營業(yè)務(wù)有如此高造詣的，當(dāng)屬華潤置地獨(dú)一份的存在，斷崖式的領(lǐng)先。

華潤置地2025年年報(bào)利潤紅線匯總

可以說，華潤置地是唯一一家通過多年持續(xù)深耕經(jīng)營業(yè)務(wù)，并且反超開發(fā)業(yè)務(wù)，形成自身獨(dú)立行情的標(biāo)桿房企。

華潤置地集團(tuán)董事會(huì)主席李欣在3月30日召開的業(yè)績會(huì)上說過這樣一句話：“公司徹底擺脫“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的傳統(tǒng)發(fā)展模式”，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻已過。

這句話如果是其他房企董事長說的，恐怕都難以服眾，但是出自華潤置地董事長之口，就顯得非常有含金量了。

這是一個(gè)殘酷的行業(yè)對比：當(dāng)行業(yè)龍頭集體失速時(shí)，華潤置地為何能獨(dú)善其身？

答案藏在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的深層變革中

2025年，華潤置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤達(dá)116.5億元，占核心凈利潤比重51.8%——這是公司歷史上首次實(shí)現(xiàn)"利潤結(jié)構(gòu)過半"。意味著即便房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完全停滯，公司仍能維持盈利的基本盤。

從30%到52%，華潤置地用七年時(shí)間完成了一次驚險(xiǎn)的跳躍。華潤置地用超強(qiáng)的產(chǎn)品口碑與扎實(shí)的業(yè)績告訴同行，穿越周期不只是簡單的口號，更是艱苦卓絕的經(jīng)營創(chuàng)新。

越秀地產(chǎn)2025：有壓力就有動(dòng)力

說完央企，今天再來聊聊國企軍團(tuán)中的扛把子：越秀地產(chǎn)。這是一家有爭議，有潛力，更有話題度的超級國企代表

要知道，在如今的粵系房企陣營中，除去四大央企之外，還能夠穩(wěn)定位居行業(yè)前十的就只有越秀地產(chǎn)，在全國范圍來看，越秀地產(chǎn)的綜合牌面仍然是優(yōu)質(zhì)的。

3月31日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）發(fā)布2025年年度業(yè)績公告并舉行業(yè)績發(fā)布會(huì)。公告顯示，2025年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1062.1億元，維持千億銷售規(guī)模。

越秀地產(chǎn)2025年年報(bào)部分截圖

據(jù)克而瑞發(fā)布的2025年房企全口徑銷售榜單，越秀地產(chǎn)位列全國第9位，較2021年的行業(yè)第37位實(shí)現(xiàn)了大幅提升。

2025對于越秀地產(chǎn)來說，是轉(zhuǎn)型期，更是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。整體戰(zhàn)略來看，城市更加聚集，特別是針對一線城市來說，越秀地產(chǎn)要做“中海第二”。

要知道，如今中海地產(chǎn)已經(jīng)是一線城市的超級玩家，四大一線城市總共轟出超千億業(yè)績，名副其實(shí)的一線之王。

越秀地產(chǎn)的投資版圖已經(jīng)完全進(jìn)化，特別是在北京，上海，廣州三大城市布局方面，都顯示出了超強(qiáng)的統(tǒng)治力。

越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州的市場占有率穩(wěn)居市場前列。不知不覺，越秀在全國一線城市影響力在逐漸擴(kuò)大。

公司在廣州大本營以291億元銷售位居當(dāng)?shù)劁N售榜單TOP2，北京突破300億元也躋身當(dāng)?shù)匕駟蜹OP2。

上海則以222億元位列TOP7，形成“多點(diǎn)支撐、全域均衡”的布局格局，在全國競爭最激烈的核心市場筑牢了發(fā)展基本盤。

從業(yè)績表現(xiàn)來看，2025年，越秀地產(chǎn)合同銷售均價(jià)達(dá)36000元/平方米，較2024年同比增長23%，這也能體現(xiàn)其對改善豪宅操盤領(lǐng)域的深度布局。

從全國來看，越秀地產(chǎn)也抓住了行業(yè)產(chǎn)品升級的紅利，在“好房子時(shí)代"這一特殊時(shí)期殺入頂豪賽道，并且官宣重倉廣州大本營，重回廣州頂峰。

2026年開年，越秀集團(tuán)以236億元總價(jià)成功摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊。

馬場地塊區(qū)域圖

作為珠江新城最后一塊連片成片城市更新寶地，該項(xiàng)目是國內(nèi)少有的能夠同步撬動(dòng)城市能級提升的重磅項(xiàng)目，以開放型城市公共空間為紐帶，串聯(lián)頂奢商業(yè)集群（已與SKP完成簽約）、國際高端酒店、超甲級辦公等多元業(yè)態(tài)。

馬場項(xiàng)目的成功簽約，也標(biāo)志著越秀地產(chǎn)重回廣州巔峰的決心，更是讓廣州這座城市重新回歸全國一線視野。廣州的頂豪大戰(zhàn)，也就此開啟。

此前越秀集團(tuán)成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式，已通過廣州市場標(biāo)桿項(xiàng)目琶洲南TOD完成市場驗(yàn)證，也為該地塊后續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)作提供了可參考的成熟路徑。

另外值得注意的是，越秀地產(chǎn)為了穩(wěn)固華東與華南兩大重點(diǎn)戰(zhàn)區(qū)，近兩個(gè)月更是引入了多位行業(yè)頂尖明星經(jīng)理人，“擴(kuò)大華東戰(zhàn)果，重歸廣州一哥”，已經(jīng)成為越秀地產(chǎn)2026年最核心戰(zhàn)略。

總結(jié)

2025年房企年報(bào)是一面殘酷的鏡子：它照見了萬科的“裸泳”之痛，也印證了華潤的“內(nèi)功”之深，更展現(xiàn)了越秀的“聚焦”之銳。

國央企不再是統(tǒng)一的安全牌，經(jīng)營質(zhì)量、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略定力正在成為分化的核心標(biāo)尺。潮水尚未完全退去，但誰在裸泳、誰有鎧甲，已經(jīng)一目了然

萬科曾是“高”度標(biāo)桿，如今跌落；華潤是“富”有經(jīng)營資產(chǎn)，穩(wěn)坐釣魚臺；越秀則是“帥”才型區(qū)域龍頭，進(jìn)攻性強(qiáng)。

行業(yè)再無“通吃”神話，只有各自憑借真功夫在細(xì)分賽道上生存。地產(chǎn)下半場，國央企分水嶺——有人渡劫，有人渡江。

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