萬科爆出更大雷！負(fù)債和現(xiàn)金相隔千億鴻溝

盡管大家都知道萬科企業(yè)（02202，HK）去年的業(yè)績不會(huì)好，但是可能都沒有想到會(huì)這么不好。

核心數(shù)據(jù) 觸目驚 心

3月31日晚， 萬科企業(yè)公布了 2025年財(cái)報(bào)，幾個(gè)核心數(shù)據(jù)觸目驚 心 ，呈現(xiàn)弱勢加劇的形態(tài)：

·歸母凈利潤虧損 885.6億元，較去年的虧損494.8億元增加79%，已是連續(xù)第二年歸母凈利潤虧損；

·收入 2334億元，同比下降32%，但毛利僅為 12.59億元，同比暴降95%；

· 一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，但 持有的貨幣資金只有672.4億元，中間有著近千億元的巨大差額。

不過，可能是市場早已消化了這一負(fù)面預(yù)期， 萬科的A、H股4月1日均現(xiàn)上漲，A股收漲1.25%，報(bào)人民幣4.04元/股；H股收漲2.41%，報(bào)港幣2.98元/股，總市值482億元人民幣。

萬科企業(yè)稱，業(yè)績虧損的主要原因有四點(diǎn)，其中最重要的一點(diǎn)是公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。

原因在于：2025年公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要是消化前幾年高價(jià)拿地的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存， 銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期， 高成本導(dǎo)致毛利總額大幅減少。

萬科企業(yè)也分析了全行業(yè)的弱勢情況，試圖為公司的業(yè)績找外部原因：2025年，全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降8.7%和12.6%。

但是， “本集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積1025.0萬平方米，銷售金額1340.6億元，同比分別下降43.4%和45.5%。”

由此可見，萬科企業(yè)的銷售 面積和銷售金額的 降 幅比全國的平均降幅高得多，分別是約5倍和3.6倍。

所以，主要問題還是出在萬科企業(yè)自身上面。

虧損金額超 巔峰期 凈賺金額

從近八年的數(shù)據(jù)變化來看， 萬科企業(yè)的歸母 凈利潤在2020年處于巔峰期，當(dāng)年給股東凈賺了418億元。不過到了2024年局面徹底扭轉(zhuǎn)，當(dāng)年凈虧損492億元，虧損金額比凈賺的峰值金額還要高。到了2025年更是徹底“擺爛”了。

從收入變化來看， 萬科企業(yè)近八年的高峰是2022年，當(dāng)年收入5038億元，2025年收入直接被“腰斬”。

要說最慘的還是毛利， 萬科企業(yè) 2019年的毛利峰值高達(dá)1322億元，2024年的毛利大縮水，但還能勉強(qiáng)穩(wěn)住278億元。到了2025年直接暴跌到僅僅兩位數(shù)12.59億元，連峰值的零頭都當(dāng)不了，完全無法覆蓋74億元的銷售及營銷開支，以及92億元的管理費(fèi)用。

從分業(yè)務(wù)類型的毛利率來看，萬科企業(yè)的 主營業(yè)務(wù)包括“房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營”和“物業(yè)服務(wù)”，兩者的營收占比分別為 81.7%和15.2%， 毛利率分別為 -2.3%和 12.3%。

雖然兩者的毛利率均較2024年有所下降，但可以看出 萬科企業(yè)的 物業(yè)服務(wù)還是能賺錢的，賣房業(yè)務(wù)基本就是越賣越虧。

短期負(fù)債超 現(xiàn)金近千億元

在負(fù)債方面，萬科企業(yè) 凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金后的凈額除以總權(quán)益）為123.5%，較2024年底提高42.9個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債除以總資產(chǎn)）為76.9%，較2024年底提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

整個(gè)集團(tuán)的 有息負(fù)債合計(jì)3,584.8億元，大部分是銀行借款，占比 71.9%。

其中，最要命、最迫在眉睫的是 一年內(nèi)到期的有息負(fù)債，這個(gè)數(shù)字在 2025年 是 1605.6億元，2024年是 1,582.8億元，同比略有增加。同時(shí)在有息負(fù)債中的 占比也從2024年的 43.8%上升到2025年的 44.8%。

更糟糕的是， 萬科企業(yè) 現(xiàn)金覆蓋能力顯著惡化。2025年 持有貨幣資金672.4億元，較2024年的 881.6億元大幅減少209.2億元，降幅高達(dá)23.7%。

這意味著 萬科企業(yè)在2025年 現(xiàn)金儲(chǔ)備與 一年內(nèi)到期的有息負(fù)債之間的差額達(dá)到933.2億元， 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。

為了應(yīng)對銀行的還債壓力，萬科企業(yè)也很努力。

2025年，萬科企業(yè)通過多筆公開債成功延期、股東輸血支持（深鐵累計(jì)借款335.2億元）等方式緩解了集中兌付壓力。

萬科企業(yè)在年報(bào)中特別強(qiáng)調(diào)了最新進(jìn)展，以讓股東們寬心：2026年1月27日，主要股東深鐵集團(tuán)提供不超過人民幣23.6億元的股東借款。

高管動(dòng)蕩風(fēng)暴

與扎眼的業(yè)績相比， 萬科企業(yè)的高管動(dòng)蕩更是投資者茶余飯后的調(diào)料。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)傳言，2026年3月， 萬科創(chuàng)始人王石，因公司歷史經(jīng)營與治理相關(guān)責(zé)任，被實(shí)施實(shí)際出境限制，連續(xù)16年出席聯(lián)合國氣候大會(huì)的行程徹底中斷。

原董事會(huì)主席郁亮在2026年1月到齡退休辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)后，處于實(shí)際行動(dòng)受限狀態(tài)，未再公開露面，相關(guān)工作社交全面停滯。

公司前董秘、A股金牌董秘朱旭被正式要求全額退還2021至2024年四年全部薪酬與績效獎(jiǎng)金，涉及金額近億元。

與此同時(shí)，原總裁祝九勝于2025年10月被采取刑事強(qiáng)制措施，前董事長辛杰上任僅9個(gè)月便被帶走調(diào)查，深圳、四川、云南等多地萬科區(qū)域高管、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接連涉案。

在這樣的全層級(jí)追責(zé)風(fēng)暴之下，萬科企業(yè)拉胯的年報(bào)業(yè)績也就在預(yù)料之中了。

年報(bào)中展望2026年，萬科企業(yè)指出將“聚焦化險(xiǎn)和發(fā)展兩大主題”，著力搞好四大重點(diǎn)工作：堅(jiān)決退出發(fā)展前景不佳的城市和業(yè)務(wù)；持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)能力；探索業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新；強(qiáng)化AI技術(shù)賦能。

口號(hào)喊得很響，但至于如何化解天量債務(wù)、扭虧為盈為股東賺錢，萬科企業(yè)基本只字未提，似乎也沒有什么好辦法。