十五五迎開門紅?越秀以廣州核心CBD馬場項(xiàng)目構(gòu)筑中長期業(yè)績壓艙石

房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整持續(xù)進(jìn)行中。“十四五”期間，千億房企數(shù)量從43家銳減至10家，行業(yè)格局經(jīng)歷大洗牌。而行業(yè)低谷周期，正是企業(yè)經(jīng)營能力的終極試金石。

3月31日，越秀地產(chǎn)（00123.HK)發(fā)布十四五收官之年業(yè)績。在這場行業(yè)大考中，越秀地產(chǎn)從2021年行業(yè)37位的腰部梯隊(duì)，穩(wěn)步躋身2025年克而瑞全口徑銷售榜單全國第9位，是行業(yè)中排名躍升幅度最大的企業(yè)。2025年越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持千億實(shí)現(xiàn)1062.1億元銷售，成為本輪調(diào)整中極少數(shù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模、排名、市場份額同步躍升并維持穩(wěn)健的房企。其背后的經(jīng)營韌性和戰(zhàn)略定力，更有啟示和借鑒意義。

越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（左二）、越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松（右二）、越秀地產(chǎn)聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國雄（左一）、越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗（右一）

堅(jiān)守長期主義 “四好企業(yè)”戰(zhàn)略構(gòu)筑核心競爭力

不被短期波動(dòng)裹挾的戰(zhàn)略定力，是企業(yè)穿越周期的第一道防線。面對市場變局，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，公司始終堅(jiān)守“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)”的“四好企業(yè)”長期戰(zhàn)略。

2025年初，越秀地產(chǎn)率先響應(yīng)住建部“好房子”政策，發(fā)布了“4X4好產(chǎn)品理念”。這套體系也為公司推向市場的項(xiàng)目疊加了品牌溢價(jià)，公司全年合同銷售均價(jià)達(dá)36000元/平方米，同比大幅增長23%。

其中，北京和樾望云、上海翡云悅府兩大標(biāo)桿項(xiàng)目分別實(shí)現(xiàn)95億元、159億元銷售業(yè)績，銷售均價(jià)均突破10萬元/平方米，形成產(chǎn)品力向品牌認(rèn)可度、銷售業(yè)績轉(zhuǎn)化的良性循環(huán)。

在市場深度分化的行業(yè)格局下，一線及強(qiáng)二線核心城市價(jià)值底盤穩(wěn)固，抗周期韌性突出，核心城市業(yè)績占比已成為房企保持核心競爭力的關(guān)鍵支撐。2025年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了85.6%的銷售業(yè)績。

越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州的市場占有率也穩(wěn)居市場前列。公司在廣州大本營以291億元銷售位居當(dāng)?shù)劁N售榜單TOP2，北京突破300億元也躋身當(dāng)?shù)匕駟蜹OP2，上海則以222億元位列TOP7，形成“多點(diǎn)支撐、全域均衡”的布局格局，在全國競爭最激烈的核心市場筑牢了發(fā)展基本盤。

步入十五五，越秀地產(chǎn)管理層提出要打造“一主兩翼”的業(yè)務(wù)組合。年報(bào)顯示，公司穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)等多元業(yè)態(tài)布局，打造平滑周期波動(dòng)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)，2025年各業(yè)務(wù)板塊均實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增長，既提供了持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也與住宅主業(yè)形成協(xié)同賦能，進(jìn)一步拓寬了企業(yè)發(fā)展護(hù)城河。

精益投資管理 一二線核心城市布局成效顯著

當(dāng)前行業(yè)城市分化已成常態(tài)，面對行業(yè)下行期的土地市場波動(dòng)，越秀地產(chǎn)表示公司始終堅(jiān)持“精投資、優(yōu)土儲、強(qiáng)管控”的投資策略，精耕高能級城市。

年報(bào)披露，2025年公司權(quán)益投資額244億元，拿地平均溢價(jià)率僅約9.3%，大幅低于TOP10房企均值。公司還將投資重心高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，2025年核心六城權(quán)益投資額占比高達(dá)96.3%。

截至2025年底，公司總土地儲備1855萬平方米，布局持續(xù)向高能級城市集中，一二線城市合計(jì)占比達(dá)94.4%。2025年新增土儲中一線城市占比更是升至67.7%，優(yōu)質(zhì)且高度集中的土儲結(jié)構(gòu)，為后續(xù)銷售業(yè)績穩(wěn)定增長提供了充足貨值支撐。

交銀國際近期給予越秀地產(chǎn)“買入”評級，該行認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場政策支持力度不斷加碼，越秀地產(chǎn)聚焦高能級城市的土儲策略，將在市場復(fù)蘇時(shí)更具彈性。

財(cái)務(wù)安全筑底 打造逆周期經(jīng)營安全屏障

精準(zhǔn)投資是保持銷售穩(wěn)健的重要支撐，嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律、充足的安全邊際，則是支撐包括投資在內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的關(guān)鍵底牌。

根據(jù)越秀地產(chǎn)披露的業(yè)績公告，截至2025年底，公司三道紅線指標(biāo)持續(xù)保持全綠檔：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率65.5%、凈借貸比率54.9%、現(xiàn)金短債比1.7倍，各項(xiàng)指標(biāo)均穩(wěn)居行業(yè)安全區(qū)間。期末現(xiàn)金達(dá)467.6億元，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入139.4億元。

融資端，公司加權(quán)平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個(gè)基點(diǎn)，連續(xù)兩年保持融資成本下行，境內(nèi)外融資渠道始終暢通，同時(shí)斬獲標(biāo)普、惠譽(yù)雙投資級評級，展望均為穩(wěn)定，充分印證了資本市場對公司經(jīng)營穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。

在行業(yè)毛利率普遍承壓的背景下，公司通過全鏈路成本管控嚴(yán)控銷售及管理費(fèi)用，費(fèi)率水平持續(xù)下降，2025年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入864.6億元，同比保持小幅增長，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%，成為行業(yè)中極少數(shù)保持持續(xù)盈利的房企。

獲取廣州核心CBD土儲 馬場項(xiàng)目構(gòu)筑中長期業(yè)績壓艙石

隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度持續(xù)加碼，市場復(fù)蘇預(yù)期日益明確，行業(yè)發(fā)展邏輯正式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，基本面優(yōu)質(zhì)、布局合理、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將迎來更多發(fā)展機(jī)遇。

2026年開年，越秀集團(tuán)以236億元總價(jià)成功摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊。作為珠江新城最后一塊連片成片城市更新寶地，該項(xiàng)目是國內(nèi)少有的能夠同步撬動(dòng)城市能級提升的重磅項(xiàng)目，以開放型城市公共空間為紐帶，串聯(lián)頂奢商業(yè)集群（已與SKP完成簽約）、國際高端酒店、超甲級辦公等多元業(yè)態(tài)。

有市場人士猜測，作為越秀集團(tuán)旗下核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，越秀地產(chǎn)有望憑借自身城市綜合開發(fā)運(yùn)營能力深度參與該項(xiàng)目打造。此前越秀集團(tuán)成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式，已通過廣州市場標(biāo)桿項(xiàng)目琶洲南TOD完成市場驗(yàn)證，也為該地塊后續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)作提供了可參考的成熟路徑。

標(biāo)桿項(xiàng)目的獲取及打造具有不可替代的戰(zhàn)略意義，正在成為一種行業(yè)共識。有智庫分析師指出，馬場這類稀缺項(xiàng)目不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長期穩(wěn)定的業(yè)績增量，更能通過全業(yè)態(tài)、全周期的項(xiàng)目打造，完成企業(yè)產(chǎn)品力、品牌力、運(yùn)營能力的系統(tǒng)性升級。同時(shí)，標(biāo)桿項(xiàng)目帶來的行業(yè)影響力與示范效應(yīng)，也將成為房企在行業(yè)格局深度重塑中，鞏固行業(yè)地位的核心支撐。

從行業(yè)腰部梯隊(duì)到穩(wěn)居TOP10陣營，越秀地產(chǎn)的逆勢成長，稱得上一次經(jīng)營理念的成功實(shí)踐。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示，2026年公司將圍繞“精益穩(wěn)業(yè)績、改革強(qiáng)能力、轉(zhuǎn)型促發(fā)展”工作主題，穩(wěn)定千億規(guī)模、鞏固核心市場地位，做優(yōu)增量、落實(shí)“以投促穩(wěn)、投一成一”，做優(yōu)做深“一主兩翼”，以“四好企業(yè)”和精益管理推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局，平穩(wěn)穿越周期，持續(xù)為客戶美好生活添彩，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值。