輕重分離深耕存量，美凱龍打開長期增長新空間

文/樂居財經 楊凱越

當家居行業仍在地產周期的余波中震蕩，美凱龍（601828.SH）以一份特殊的2025年年報，完成了從“陣痛”到“新生”的關鍵跨越。

雖業績表現仍出現虧損，但在此背后并非潰敗，而是一次深刻的資產出清與戰略重構。一次性的公允價值變動與資產減值，擠掉了重資產時代的估值泡沫，也為這家行業龍頭卸下歷史包袱、輕裝前行掃清了障礙。

在國有資本加持、主業現金流回正、業態全面煥新的三重支撐下，美凱龍展現出罕見的周期韌性。它不再只是傳統意義上的家居賣場運營商，而是在存量時代重構商業模式，向著家居生活新商業運營商與產業生態服務商加速轉型，重新錨定長期增長的航道。

現金流回正，主業底盤筑牢韌性

2025年的美凱龍，經歷了上市以來最劇烈的業績波動。

報告期內，美凱龍全年營收65.82億元，歸母凈利潤虧損237.22億元，核心源于234.4億元的投資性房地產公允價值變動損失及39億元的資產減值計提。這是一次“刮骨療毒”式的財務出清，將過去依賴重資產擴張積累的估值泡沫徹底擠出，為輕裝上陣掃清障礙。

但我們更應該關注的，是數字的背面美凱龍經營韌性的強勢回歸。

2025年，美凱龍經營活動現金流凈額8.16億元，同比暴增277.34%，成為年報中最亮眼的“生命線”數據。這一指標的逆轉，意味著美凱龍的核心商場運營業務已實現自我造血，擺脫了對外部融資的依賴。通過優化付款周期、嚴控成本支出，自營商場企劃基礎預算同比下降30.8%，銷售、管理、財務費用分別下降18.59%、24.22%、13.28%，精細化運營成效顯著。

更重要的是，國有資本的入主為企業注入了“定海神針”。廈門建發股份以23.95%持股成為第一大股東，實際控制人變更為廈門市國資委，徹底改變了美凱龍的資本底色。建發的資源協同效應快速顯現，20城76個樓盤的合作拓客1.4萬+，轉化金額約1.5億元，為商場帶來穩定的精準客流。

此外，美凱龍進行了股權結構的優化與治理架構的重塑，包括取消監事會、構建“三會一層”體系等措施，讓決策效率與抗風險能力同步提升，為穿越周期提供了堅實的制度保障。

在行業最艱難的時刻，美凱龍守住了核心經營底盤。74家自營商場平均出租率85.0%，218家委管商場出租率82.9%，全國181城的商場網絡依然穩固。租賃及運營收入48.81億元，占總營收74.2%，仍是最穩定的現金牛業務。這種“陣痛不失根基”的表現，正是龍頭企業穿越周期的核心底氣。

業態煥新與生態重構，錨定未來增長

在出清歷史包袱的同時，美凱龍以“家居生活新商業運營商與家居產業生態服務商”的全新定位，聚焦家居主業升級，同時拓展家居產業生態服務，開啟了從“賣場所”到“賣生活”的戰略躍遷。2025年的一系列創新動作，讓這家傳統家居賣場，煥發出前所未有的活力與想象空間。

業態融合的廣度與深度前所未有。美凱龍打破“家居”邊界，構建“人車家”無界消費場景。汽車業態經營面積翻倍至32萬平方米，覆蓋46城；自營商場餐飲覆蓋率達96%，以高頻消費帶動低頻家居客流；高端電器（MEGA-E）戰略落地，140.5萬平方米電器館占可租面積10.1%，成為新的流量引擎；M+高端家裝設計中心撬動帶單銷售額超1.5億元，從“渠道商”向“方案服務商”轉型。

同時，美凱龍完成官方小程序功能的全面重構，集在線客服、智能客服及設計師端等功能于一體，顯著增強了用戶觸達與轉化能力。數字化與政策紅利的雙重賦能，讓增長動能更加強勁。

截至報告期末，美凱龍官方小程序PV達2366萬、UV達280萬，分別增長161%、94%；會員消費占統一收銀總額47.7%，提升84%，數字化運營能力顯著增強。深度綁定國家“以舊換新”政策，全國商場實現國補訂單102.9萬單、銷售99.1億元，政府補貼16.0億元，成為行業內政策落地的標桿。同時，總冠名鉆石聯賽廈門站，全網話題閱讀量超20億，品牌勢能與流量獲取能力持續領跑行業。

站在2026年的起點，紅星美凱龍已完成“出清—固本—煥新”的周期跨越。未來增長路徑清晰明確：推進輕重資產分離，聚焦運營服務，減輕重資產壓力；深耕存量房市場，把握二手房翻新與局部改造帶來的持續需求；拓展產業生態服務，從商場運營向供應鏈、家裝、海外業務延伸，打造第二增長曲線。在中國家居行業從增量轉向存量、從產品轉向服務的關鍵轉型期，美凱龍正以穿越周期的韌性與破局新生的魄力，重新定義家居流通業的未來。

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