司法拍賣中即使已簽訂成交確認書, 法院也有權撤銷該拍賣程序

司法拍賣中即使已簽訂成交確認書, 法院也有權撤銷該拍賣程序

作者：李舒 唐青林 吳志強（北京云亭律師事務所*）

裁判要旨

司法拍賣中，即便競買人已簽訂了拍賣成交確認書，但若執(zhí)行法院沒有送達拍賣成交裁定，強制拍賣程序即沒有結束，競買人不能辦理過戶手續(xù)，也不能發(fā)生財產權利轉移的效力，執(zhí)行法院有權撤銷該拍賣程序。

案情簡介

一、因膠州市大沽河農科園公司（下稱“大沽河公司”）涉訴，被臨朐縣法院查封財產。執(zhí)行中，又因膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府（下稱“李哥莊鎮(zhèn)政府”）接受大沽河公司資產，臨朐縣法院裁定追加李哥莊鎮(zhèn)政府為被執(zhí)行人。

二、大沽河公司被查封財產為其承租的李哥莊鎮(zhèn)北王家莊村民委員會（下稱“北王家莊村委會”）所有的集體土地上建設的包括農作物種植溫室大棚在內的地上建筑物。經(jīng)評估拍賣，孫俊崗于2007年7月5日競得該財產，同日，與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認合同》。

三、李哥莊鎮(zhèn)政府向臨朐縣法院提出執(zhí)行異議，主張拍賣程序違法，拍賣物屬違法建筑不應拍賣。臨朐縣法院作出（2008）臨法執(zhí)異字第1號民事裁定（下稱“臨1號裁定”），撤銷拍賣裁定及相關委托拍賣通知。

四、孫俊崗向濰坊中院申請復議，請求撤銷臨1號裁定，濰坊中院作出（2008）濰執(zhí)復字第19號民事裁定（下稱“濰19號裁定”），駁回孫俊崗的復議請求。又因孫俊崗與北王家莊村委會簽訂的《土地租賃協(xié)議》被認定無效，拍賣裁定已被撤銷，2015年11月16日，臨朐縣法院通知拍賣公司將拍賣款35萬元退還孫俊崗。

五、孫俊崗向最高法院申訴，請求撤銷濰19號裁定、臨1號裁定。最高法院駁回孫俊崗的申訴請求。

裁判要點及思路

關于臨朐縣法院撤銷拍賣裁定是否符合法律規(guī)定的問題，買受人競買案涉財產后，與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認合同》，約定拍賣成交后的款項交付方式。執(zhí)行法院一直未制作確認拍賣成交的執(zhí)行裁定。本案中的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進行的司法拍賣，司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機構的拍賣行為性質上屬于司法授權行為，其只能在法院授權范圍內實施司法拍賣活動，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認書，只要執(zhí)行法院沒有送達拍賣成交裁定，強制拍賣程序就沒有結束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會發(fā)生財產權利轉移的效力。

實務要點總結

北京云亭律師事務所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、因法院的法律文書導致物權變更、轉讓的，自法律文書生效時發(fā)生效力，競買人雖通過拍賣競價與拍賣機構簽訂了《拍賣成交確認合同》，并支付了部分或全部成交款，但未取得足以導致物權變動的具有形成效力的拍賣不動產物權轉移的裁定，故競買人此時未取得拍賣房屋的所有權，法院此時仍可撤銷該拍賣程序。所以，競買人應注意其自收到執(zhí)行法院生效拍賣裁定時取得拍賣財產的所有權，僅簽訂《拍賣成交確認合同》并未產生物權變動之法律效力。

二、競買人與拍賣公司之間簽訂的《拍賣成交確認合同》，合同成立生效后，雙方當事人均應按照合同約定的權利義務履行合同約定，一方違約的應根據(jù)合同及《合同法》相關規(guī)定承擔違約責任。競買人若未能依照拍賣成交確認書中約定期限交納拍賣款的，導致涉案財產重新拍賣，出現(xiàn)他人以低于第一次拍賣價成交的情況。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關規(guī)定及《拍賣成交確認合同》的約定，重新拍賣后造成拍賣標的物差價損失應由違約方即原競買人承擔。

三、此外，關于集體所有土地的使用權能否被集體以外人員取得的糾紛，本案拍賣的標的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會所有的集體土地上建設的包括農作物種植溫室大棚在內的地上建筑物。使用該建筑物并從事農業(yè)種植，就離不開建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會簽訂了相關土地租賃協(xié)議，但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)政府的批準，依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定，其無法合法使用拍賣標的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的（2006）膠民初字第0408號民事判決，北王家莊村委會與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止，孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的權利。孫俊崗競買案涉財產的目的無法實現(xiàn)。所以，當事人在競拍“兩權”抵押（農村土地承包經(jīng)營權和農民住房財產權）財產時，需要明確當?shù)啬芊褶k理后續(xù)過戶或經(jīng)營手續(xù)并進一步判斷能否實現(xiàn)競買目的。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。我們對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）

相關法律規(guī)定

《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》［法發(fā)〔2004〕5號］

第二十四條人民法院執(zhí)行集體土地使用權時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。
對處理農村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。

《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）

第二十六條不動產、動產或者其他財產權拍賣成交或者抵債后，該不動產、動產的所有權、其他財產權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。

法院判決

以下為該案在最高法院審理階段關于本案爭議事項的“本院認為”部分的詳細論述與分析：

本院認為，“本案的焦點問題是，臨朐縣法院撤銷拍賣裁定是否符合法律規(guī)定。

孫俊崗并未合法取得本案的案涉標的物。買受人孫俊崗競買案涉財產后，與精誠拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認合同》，約定拍賣成交后，除即時清結的情況外，拍定方須當場交付拍定價款總額的5%的定金，計15萬元；從2007年8月起，每月的15日前交付拍賣款35萬元，于2008年1月15日將所有拍賣款付清。經(jīng)查，孫俊崗除在拍賣成交當日支付5萬元保證金、次日支付30萬元外，余款未付。執(zhí)行法院也未制作確認拍賣成交的執(zhí)行裁定。因本案的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進行的司法拍賣，司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機構的拍賣行為性質上屬于司法授權行為，其只能在法院授權范圍內實施司法拍賣活動，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認書，只要執(zhí)行法院沒有送達拍賣成交裁定，強制拍賣程序就沒有結束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會發(fā)生財產權利轉移的效力。故臨朐縣法院綜合考慮上述情況，撤銷該院拍賣裁定及相關委托拍賣通知書，符合本案客觀情況，也不違反相關法律規(guī)定。”

案件來源

最高人民法院：《孫俊崗、山東省臨朐縣華龍園林工程有限公司與山東省膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府、膠州市大沽河農科園有限公司建設工程合同糾紛執(zhí)行裁定書》【（2016）最高法執(zhí)監(jiān)277號】

有關已簽訂拍賣成交確認書的競買人在執(zhí)行法院生效裁定作出前，因其尚未取得物權，法院此時仍可撤銷該拍賣程序的問題，以下是我們在寫作中檢索到與該問題相關的案例及裁判觀點，以供讀者參考。

1、因法院的法律文書導致物權變更、轉讓的，自法律文書等生效時發(fā)生效力，競買人雖通過拍賣競價與拍賣機構簽訂了《拍賣成交確認合同》，并支付了全部成交款，但未取得足以導致物權變動的具有形成效力的拍賣不動產物權轉移的裁定，故競買人此時未取得拍賣房屋的所有權。

案例一：《黃朝豪、中國建設銀行股份有限公司佛山市分行等與唐灶群、曾國防執(zhí)行裁定書》【佛山市中級人民法院（2016）粵06執(zhí)復90號】

本院認為，“根據(jù)《物權法》第九條第一款、第二十八條和《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第二十九條第二款的規(guī)定，不動產的設立、變更、轉讓或者消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的征收決定導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。不動產、有登記的特定動產或者其他財產拍賣成交或抵債后，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自拍賣成交后或抵債裁定送達買受人或承受人時起轉移。本案爭議的財產系不動產，黃朝豪雖然通過拍賣競價與拍賣機構簽訂了《拍賣成交確認書》，并支付了全部成交款，但未取得足以導致物權變動的具有形成效力的拍賣成交、不動產物權轉移的裁定，故黃朝豪尚未取得702房的所有權，不享有直接支配和排他的權利。黃朝豪的復議理由不成立，本院不予采納。原審法院亦已作出執(zhí)行裁定退回黃朝豪相應競買款項及拍賣傭金，并無造成黃朝豪的經(jīng)濟損失。原審法院結合申請執(zhí)行人的權利基礎、被執(zhí)行人自動履行債務情況和居住現(xiàn)狀，以及黃朝豪的救濟保障，作出（2015）佛城法執(zhí)字第909號-3號執(zhí)行裁定書，并無不當，本院予以支持?！?/p>

2、競買人未能依照拍賣成交確認書中約定期限交納拍賣款的，導致涉案財產重新拍賣，出現(xiàn)以低于第一次拍賣價成交的情況。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關規(guī)定及《拍賣成交確認合同》的約定，重新拍賣后造成拍賣標的物差價損失應由違約方即原競買人承擔。

案例二：《諸城誼臻服飾有限公司與王夕光、孟照勛、青島興文基礎工程有限公司、山東鑫城房地產開發(fā)有限公司執(zhí)行分配方案異議糾紛案》【最高人民法院（2013）民申字第2429號】

本院認為，“關于涉案280萬元拍賣差價款應否由誼臻服飾公司補足的問題。誼臻服飾公司與王夕光申請執(zhí)行過程中，濰坊中院委托濰坊泰源拍賣有限公司對諸國用（2007）第02024號土地使用權及地上建筑物進行司法拍賣。誼臻服飾公司以1880萬元最高報價競買成功。但是，誼臻服飾公司未能依照《拍賣成交確認書》規(guī)定的期限交納拍賣款，后經(jīng)法院多次催促仍未能履行付款義務，導致涉案諸國用（2007）第02024號土地使用權重新拍賣，并由雅居園投資公司以1600萬元的價格競得，與第一次拍賣成交的差價為280萬元。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關規(guī)定及《拍賣成交確認書》的約定，重新拍賣后造成拍賣標的物差價損失應由違約方承擔。因此，一、二審判決認定涉案土地拍賣差價款280萬元由誼臻服飾公司補足，并無不當?！?/p>

3、競買人與拍賣公司之間簽訂的《拍賣成交確認合同》，該合同成立生效后，雙方當事人均應按照合同約定的權利義務履行合同約定，一方違約的應根據(jù)合同及《合同法》相關規(guī)定承擔違約責任。

案例三：《佘德強與閬中市國土資源局建設用地使用權出讓合同糾紛申訴、申請民事裁定書》［最高人民法院（2016）最高法民申1100號］

本院認為，“佘德強拒絕履行成交確認書約定的義務，構成違約?！秶薪ㄔO用地使用權拍賣成交確認書》約定：1.拍賣國有建設用地使用權成功后，買受人必須按《競買須知》約定的時間、地點簽訂《國有建設用地使用權拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》。2.買受人在簽署《國有建設用地使用權拍賣成交確認書》后，在七個工作日內與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。《國有建設用地使用權拍賣成交確認書》簽訂之日起七日內(2011年5月17日前)，買受人繳納第一期拍賣土地出讓總價款的50%，第二期于2011年6月17日前交付成交總價款的30%，第三期于2011年7月17日前交清余下20%的拍賣土地出讓總價款。買受人不能按時支付價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付的，出讓人有權解除合同，買受人無權要求返還定金，出讓人并可請求買受人賠償損失。3.買受人獲得國有建設用地使用權后，必須按《競買須知》、《國有建設用地使用權拍賣成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》要求和約定用地。4.買受人若違反上述條款，競買保證金不予退還，同時取消買受人競得資格。買受人按《國有土地使用權出讓合同》第31、33條規(guī)定承擔違約責任。因佘德強拒絕與閬中市國土局依約簽訂《國有土地使用權出讓合同》，2011年7月21日，閬中市國土局作出《關于取消（2011）035號地塊買受人資格的通知），有相應的合同和法律依據(jù)?！?/p>

案例四：《青州市天潤液壓科技有限公司與濰坊金碩制帽有限公司、青州華美輪胎有限公司返還原物糾紛二審民事判決書》【濰坊市中級人民法院（2014）濰民一終字第1261號】

本院，“2011年12月22日，上訴人在濰坊泰源拍賣公司舉行的拍賣會上，通過公開競價拍得涉案房地產。同日，上訴人與濰坊泰源拍賣公司簽訂拍賣成交確認合同一份，該合同系雙方自愿簽訂的，且該合同不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應為有效合同。合同簽訂后，雙方均應按合同約定的內容履行合同義務，上訴人按約交付拍賣標的物的價款，而合同未明確約定濰坊泰源拍賣公司將拍賣標的物交付的具體時間，且拍賣標的物一直由被上訴人占有、使用。拍賣成交確認合同約定‘拍賣標的需要清場、倒業(yè)的，由買受人在付清全部價款并取得委托人交付的有關標的權屬憑證后在委托方的協(xié)助下依法組織清場、倒業(yè)’，從該內容可以看出，拍賣標的物在上訴人付清全部價款后，需委托人濰坊銀行股份有限公司交付給上訴人全部的權屬憑證后，在委托方的協(xié)助下依法組織清場、倒業(yè)拍賣標的物。而上訴人在2013年6月7日才取得全部的權屬憑證，2013年6月21日，在委托人濰坊銀行股份有限公司未參與下，上訴人與被上訴人協(xié)商達成倒業(yè)協(xié)議，該協(xié)議確定的倒業(yè)的具體時間系拍賣標的物交付時間，上訴人與被上訴人應當按該協(xié)議約定的時間履行。上訴人主張2012年3月至2013年6月共計15個月的房租損失無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。上訴人的其他上訴理由證據(jù)不足，本院亦不予支持?！?/p>

4、競買人購得拍賣財產簽訂《拍賣成交確認合同》，但未按合同約定期限交付拍賣款的，此時因該拍賣財產仍登記在原所有權人名下，法院仍可以原所有權人為被執(zhí)行人執(zhí)行該部分拍賣財產，競拍人以案外人身份提出排除執(zhí)行請求的，法院不予支持。

案例五：《比德文控股集團有限公司、濰坊創(chuàng)濰投資管理有限公司與濰坊榮昌油脂有限公司、濰坊市經(jīng)濟技術開發(fā)投資總公司等企業(yè)借貸糾紛執(zhí)行裁定書》［山東省濰坊市中級人民法院（2016）魯07執(zhí)異11號］

本院認為，“濰坊市國有資產經(jīng)營投資公司委托山東濰坊拍賣行有限公司對包括上述查封土地在內的資產進行整體拍賣，異議人比德文控股集團有限公司競得上述資產，但并未按拍賣成交確認合同以及拍賣成交確認書的要求在60日內交清全部拍賣成交款，亦未將剩余拍賣價款按照法院的要求交付執(zhí)行。因系資產整體拍賣，故異議人主張關于濰國用（2003）字第A048號的土地的拍賣款已全部交清的主張亦不能成立。綜上，位于濰坊市奎文區(qū)東風東街以北、四平路以西，土地證號為濰國用（2003）字第A048號的土地使用權登記在被執(zhí)行人濰坊市經(jīng)濟技術開發(fā)投資總公司名下，本院進行查封并無不當，異議人比德文控股集團有限公司的異議理由不能成立，本院不予支持。”

5、競買人自收到執(zhí)行法院生效拍賣裁定時取得拍賣財產的所有權，僅簽訂《拍賣成交確認合同》并未產生物權變動之法律效力。

案例六：《楊文龍等與姜克楊排除妨害糾紛二審民事判決書》【北京市第二中級人民法院（2014）二中民終字第03783號】

本院認為，“姜克楊于2013年1月28日通過與北京中鼎國際拍賣有限公司簽訂拍賣成交確認合同，以2868046元的價格拍得涉案房屋。原審法院作出的（2011）西執(zhí)字第7487號執(zhí)行裁定書裁定，姜克楊擁有涉案房屋的所有權。2013年3月18日，姜克楊取得涉案房屋的所有權證。”

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。