東部高鐵新城新進展：這個巨無霸舊改招標，住宅體量超百萬平！

來源：咚咚找房

3月27日，寶龍街道三棵松地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目對外進行合作方公開交易招標，招標人為深圳市同樂股份合作公司。

本項目位于深圳市龍崗區(qū)寶龍街道東部高鐵新城范圍內(nèi)，緊挨深圳坪山站，東臨新布路，南臨三棵松水庫，西臨東部過境高速，北臨沈海高速。

項目土地整備利益統(tǒng)籌實施范圍涉及的土地面積約為818,461.40平方米，實施范圍內(nèi)地上永久性建筑物建筑面積為977,677.85平方米，水平投影面積為68,821.56平方米。

招商底價：在確保集體資產(chǎn)保值增值的前提下，本項目采用回遷物業(yè)的搬遷補償安置方式。

回遷物業(yè)按照留用土地權(quán)益價值（含撥付的土地整備資金中的直接補償費）等價值置換物業(yè)的方式核算，深圳市同樂股份合作公司及下屬相關(guān)分公司集體資產(chǎn)價值應回遷物業(yè)總建筑面積合計不低于191,170.90平方米，其中回遷工業(yè)廠房建筑面積不低于95,482.97平方米, 回遷旅館業(yè)建筑面積不低于36,008.00平方米，回遷商業(yè)建筑面積不低于17,500.00平方米, 回遷住宅建筑面積不低于42,179.93平方米。

▲項目范圍圖

留用土地規(guī)劃指標

根據(jù)《實施方案》和《實施方案（補充方案）》，本項目留用土地面積為252,794.74平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地（R2）、二類居住用地+商業(yè)用地（R2+C1）、工業(yè)用地（M1），計容積率建筑面積1,422,782平方米（包含配套容積）,其中工業(yè)廠房建筑面積115,727平方米、旅館業(yè)建筑面積36,008平方米、住宅用地配套商業(yè)建筑面積17,500平方米、商品住房建筑面積為958,024平方米、無償移交政府住房234,233平方米、配套容積61,290平方米。

本項目土地移交、留用土地出讓擬分為二期開展：

一期范圍的留用土地面積為136,527.69平方米，包括11-30-02（M1）、25-04（R2）、22-08（R2）、12-17（R2+C1）、20-15（R2）共5宗地，規(guī)劃總建筑面積759,668平方米，其中住宅面積574,053平方米、商業(yè)7,500平方米、旅館業(yè)建筑36,008平方米、工業(yè)廠房115,727平方米、公共配套26,380平方米。

二期范圍的留用土地面積為116,267.05平方米，包括25-23（R2）、25-24（R2）、12-09（R2）、12-10（R2）、12-12（R2）、12-13（R2）共6宗地，規(guī)劃總建筑面積663,114平方米，其中商品房住宅面積383,971平方米、商業(yè)10,000平方米、無償移交保障房面積234,233平方米、公共配套34,910平方米。

01

三棵松地塊是龍崗“最大”的土地整備項目之一。

2025年8月，深圳市龍崗區(qū)人民政府發(fā)布通告，宣布《寶龍街道同樂社區(qū)三棵松地塊土地整備利益統(tǒng)籌項目留用土地土地整備單元規(guī)劃》已正式通過深圳市城市規(guī)劃委員會法定圖則委員會審批。這標志著該項目在規(guī)劃層面完成了最關(guān)鍵的政策程序。

此前公示的規(guī)劃草案曾引發(fā)廣泛關(guān)注。根據(jù)草案，項目利益統(tǒng)籌范圍面積約為818461.40平方米（約81.85公頃），現(xiàn)狀總建筑面積約98萬平方米，以舊工業(yè)廠房為主。

經(jīng)過整備規(guī)劃，這片土地將迎來脫胎換骨的變化。

項目共規(guī)劃了11宗留用土地，總用地面積約25.28萬平方米，規(guī)劃總?cè)莘e高達142.28萬平方米。尤為引人注目的是，在11宗留用地中，有10宗為二類居住用地（含1宗商業(yè)用地），規(guī)劃住宅建筑面積超過117萬平方米。這意味著，在不久的將來，一個大型的現(xiàn)代化宜居社區(qū)將在寶龍街道崛起，為片區(qū)注入大量高品質(zhì)的住宅供應。

大規(guī)模的土地整備，不僅僅是住宅的堆砌，更是城市功能的補短板。在規(guī)劃指標中，公共配套設施占據(jù)了相當重要的分量。

根據(jù)規(guī)劃，留用土地地塊內(nèi)將配建大量的公共設施。除了總建面超百萬平方米的住宅，還規(guī)劃了總面積達數(shù)萬平方米的商業(yè)及旅館業(yè)建筑。

在教育方面，項目范圍內(nèi)規(guī)劃了約2.45萬平方米的教育設施用地，將落實一所54班九年一貫制學校。此外，多個地塊均要求配建幼兒園、社區(qū)健康服務中心、老年人日間照料中心、公交首末站、公共充電站等設施。

02

在東部高鐵新城片區(qū)，早已在建的比亞迪全球研發(fā)中心與儲能產(chǎn)業(yè)園項目備受關(guān)注。

該項目位于龍崗區(qū)寶龍街道新布新路東南側(cè)、丹梓大道北側(cè)，用地約65萬平方米，總建筑面積超330萬平方米，計劃投資200億元。首期占地66萬平方米，規(guī)劃建設132萬平方米研發(fā)空間及30萬平方米人才配套公寓，布局超50個前沿技術(shù)實驗室和11大研究院等。

▲比亞迪全球研發(fā)中心設計效果圖，以實際為準

從區(qū)位看，該項目位于坪山交通樞紐北側(cè)，交通優(yōu)勢明顯。

根據(jù)《深圳市龍崗區(qū)國土空間分區(qū)規(guī)劃（2021—2035年）》，龍崗區(qū)構(gòu)建“一芯兩核多支點”空間結(jié)構(gòu)。其中，“東核”為“低碳智造核”，由國際低碳城、寶龍科技城、東部新能源科技新城三大片區(qū)組成，三棵松地塊正位于東部新能源科技新城規(guī)劃范圍內(nèi)。

東部新能源科技新城定位為東部區(qū)域綜合性服務中心的重要門戶樞紐、深圳新能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎及高質(zhì)量發(fā)展的生態(tài)城區(qū)典范。

規(guī)劃以龍頭企業(yè)科技創(chuàng)新為引領(lǐng)，構(gòu)建便捷高效的區(qū)域綜合交通網(wǎng)絡，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與公共服務深度融合，貫徹站城一體化理念，與坪山中心協(xié)同打造深圳東部門戶樞紐，重點發(fā)展新能源戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及配套生產(chǎn)性服務業(yè)。