省了26.8億！寫字樓變醫院，深圳首個商改醫項目落地

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作者 I 宋溪 選址960

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繼商改住、商改酒后，商改醫來了。

3月13日，據深圳市住房和建設局消息，深圳市中醫院針灸推拿中心、深圳大學總醫院口腔中心正式落地前海寶中片區藍灣商務中心，成為深圳首批公立“商改醫”項目。

項目位置及區位 圖源：網絡

公開資料顯示，藍灣商務中心為深圳廣興源·藍灣綜合體核心寫字樓部分，是一幢高135米的獨棟，總建筑面積3.9萬平方米，共29層。項目位于寶安區新安六路，地處前海自貿區和大鏟灣港區黃金夾角，與騰訊企鵝島隔海相望，大約于2024年年中竣備入市。由深圳本土企業廣興源開發。

其中，針灸推拿中心將入駐第11層、12層，建筑面積3434平方米，內部規劃了針灸診室、艾灸治療室、傳統經絡推拿區、康復治療區等功能空間；總醫院口腔中心入駐了第4層至9層，建筑面積8509平方米，規劃設置了牙椅、門診、醫用機房等。

據悉，兩個項目總投資8878萬元，為原方案的3.2%，節約政府投資26.8億元；建設周期從傳統醫院的5年壓縮至11個月。

項目效果圖 圖源：深圳發布公號

深圳發布稱，當前，深圳面臨土地資源緊約束與市民優質醫療需求持續增長的雙重現實，創新推行“商改醫”模式，將閑置商業辦公物業改造為高端專科醫療機構，走出一條“節約土地資源、盤活存量商辦、加快收支平衡、集聚優質資源”的多贏發展之路。發布中稱，2025年以來，深圳市新增“商改醫”改建面積31.7萬平方米，47家新設醫療機構依托存量商辦物業落地運營，累計盤活閑置商業空間超31萬平方米。

戴德梁行統計數據顯示，2025年深圳市甲級寫字樓新增供應激增71.2萬平方米，凈吸納量26.4萬平方米，存量突破900萬平方米，空置率29.4%，租金同比下降11.7%，至每月每平方米149.4元。

深圳之外，2025年北京寫字樓新增18.8萬平方米，凈吸納33萬平方米，存量1368萬平方米，空置率15.89%，租金同比下降11.5%至每月每平方米205.6元；上海新增85萬平方米，凈吸納40.18萬平方米，存量1811萬平方米，空置率23.4%，租金下降9.8%至每月每平方米201.4元；廣州新增37.8萬平方米，凈吸納18.2萬平方米，存量704.5萬平方米，空置率20.7%，租金下降11.5%至每月每平方米116.3元。

當寫字樓市場進入供需轉換深水區，商改住、商改酒、商改醫……成為資管盤活存量、尋找出口的換氣路徑。

目前商改醫還不常見，但市場越來越多項目商改住，商改酒。

去年5月，北京昌平硅谷SOHO-2號樓作價2.15億元出售給上海新黃浦，用以作保障性住房空間；去年10月，上海坐擁一線江景的上海陽光城總部大廈拍賣成功，交易價格13.1億元，買家為創立格林豪泰酒店的格美集團關聯企業；同月，上海蘇河美欣公寓正式啟用，該項目前身為美欣大廈，是上海首個商辦改保障性租賃住房實例。

北上廣深外，更多城市正在加入進來。武漢金茂方島、卓越大江、復星外灘中心、武漢長江中心多個存量項目在進行商改住規劃調整；杭州拿出多個核心板塊的優質地塊進行商改住；鄭州拿出航空港區光電顯示產業園進行產業園區商改住試點。

除了改酒店、改公寓、改醫院……學校買寫字樓、租寫字樓也成為市場難以忽視的現象。比如香港大學上海總部落地外灘22號、長江商學院北京校區花落北京崇文門新景商務樓、國家開放大學買下了石景山首程時代中心A區寫字樓等。