戴德梁行：AI熱潮下，高科技持續(xù)支撐深圳甲級(jí)寫字樓去化

2026年伊始再掀起AI熱潮，深圳、蘇州、杭州相繼提出OPC社區(qū)計(jì)劃，培育高成長(zhǎng)型企業(yè)，反哺寫字樓市場(chǎng)需求。今日,戴德梁行發(fā)布2026年一季度深圳寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，研究顯示：

租賃成本降低刺激寫字樓多元化需求

2026年一季度，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得約20.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，推動(dòng)全市存量攀升至928.3萬(wàn)平方米。受新增供應(yīng)及部分次新項(xiàng)目去化提速帶動(dòng)，全市凈吸納量達(dá)到10.4萬(wàn)平方米，為近五年同期最優(yōu)水平。

圖1：深圳甲級(jí)寫字樓需求/供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

不過，良好的吸納表現(xiàn)仍以租金下調(diào)為代價(jià)：截至一季度末，全市甲級(jí)寫字樓平均租金為每月每平方米146.4元，環(huán)比下降2.0%，同比下降10.2%。在新增供應(yīng)影響下，全市空置率升至29.8%。部分散售樓宇的小業(yè)主租賃策略更為靈活，有效加快了樓宇去化節(jié)奏。相較于單一業(yè)權(quán)樓宇，該類樓宇租戶結(jié)構(gòu)更趨多元，服裝店、牙科診所、醫(yī)美機(jī)構(gòu)、健康管理、自習(xí)室等經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)占比更高。此外，可顯著降低租戶前期投入成本的帶裝修交付模式漸成趨勢(shì)，部分辦公空間憑借裝修及配套完善、空間利用率高、租約靈活等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)中脫穎而出。

圖2：深圳甲級(jí)寫字樓租金&空置率

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

AI相關(guān)企業(yè)租賃熱度延續(xù)

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮表示，一季度，TMT與專業(yè)服務(wù)業(yè)成為深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的兩大租賃需求主力，按租賃面積計(jì)算，二者合計(jì)占比超50%。AI相關(guān)企業(yè)租賃熱度延續(xù)，租賃面積占TMT行業(yè)整體租賃面積三成以上，覆蓋全場(chǎng)景AI智能、計(jì)算機(jī)視覺、算力解決方案、多模態(tài)AI技術(shù)研發(fā)等領(lǐng)域。此外，智能制造、電子游戲、半導(dǎo)體等領(lǐng)域的企業(yè)亦貢獻(xiàn)了較大規(guī)模的租賃成交。

圖3：深圳2026年第一季度寫字樓租賃需求行業(yè)占比（按面積計(jì)）

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部

TMT行業(yè)連續(xù)多個(gè)季度位居租賃成交榜首，反映了深圳科技產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展動(dòng)能，亦表明高科技產(chǎn)業(yè)是近年來支撐深圳甲級(jí)寫字樓去化的主要驅(qū)動(dòng)力。戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、項(xiàng)目顧問及代理部主管楊薇表示，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，引入商務(wù)空間運(yùn)營(yíng)商已成為寫字樓業(yè)主緩解運(yùn)營(yíng)壓力、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的選擇之一。

本季度，商務(wù)空間運(yùn)營(yíng)商租賃面積占專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃總面積約一半。除了上述兩大類別，物流及供應(yīng)鏈類企業(yè)租賃活躍度亦較高，凸顯了深圳作為跨境貿(mào)易核心樞紐的重要地位。

未來甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目表現(xiàn)或進(jìn)一步分化

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端預(yù)測(cè)，在市場(chǎng)存量高企、未來供應(yīng)持續(xù)放量，而需求端修復(fù)節(jié)奏趨于平緩的背景下，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將持續(xù)分化。聚焦運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的樓宇，有望實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的去化表現(xiàn)；反之，則可能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中逐步被邊緣化。

因此，從被動(dòng)出租轉(zhuǎn)向主動(dòng)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)通過提升硬件品質(zhì)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入與配套支撐，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力，有助于提升項(xiàng)目整體價(jià)值與市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)。

文章來源:樂居買房