跌到現(xiàn)在，大家都已經(jīng)麻木了，但抄底老破小的人，最后虧得最慘

說實話，跌到現(xiàn)在，大家都已經(jīng)麻木了，但抄底老破小的人，最后虧得最慘——不是買貴了，是買錯了。這是過去很多房東用血淚教訓換來的真相。

最近上海老破小又火了，市區(qū)100萬、200萬的房子，有人一天買兩套。靜安有個小區(qū)，半年房價從5.9萬漲到10.6萬；還有彭浦新村老小區(qū)，傳出拆遷風聲，一周漲了30%，可最后規(guī)劃落地根本不是那么回事，追高的人全被套牢。

但今天我不跟你說哪個能買，我先告訴你哪個絕對不能買。先看三個數(shù)據(jù)，聽完你再決定。

第一，價格底在哪？

普陀世紀大道竹園新村一房，從500萬降到250萬，跌了50%，看著便宜吧？但同板塊有些小區(qū)還在跌。因為老破小沒有絕對的底，只有價值區(qū)間。

第二，學區(qū)還穩(wěn)嗎？

虹口、楊浦的學區(qū)房，像民苑小區(qū)、鞍山八村，現(xiàn)在100到200萬。但你要知道，這類房子30年后可能就剩個殼，學區(qū)政策一變，溢價直接歸零。

第三，租售比高真的劃算嗎？

有人覺得租金和月供打平，就能抄底。但租金看的是當下居住需求，房價看的是未來預期，租售比高的房子，不一定能漲。

我的判斷很簡單，就三句話：

第一，老破小沒有底，只有價值區(qū)間。100萬的老破小，可能跌到80萬，也可能反彈到150萬，只看地段，不看價格。

第二，買老破小賭反彈可以，但別賭拆遷。拆遷跟房價沒關(guān)系，跟區(qū)劃規(guī)劃有關(guān)系。里面的人消息比你快，等你知道，價格早就炒完了，彭浦新村就是典型例子。

第三，老破小集中的板塊別碰。涼城、中原、黃興公園這些地方，雖然便宜，但未來反彈概率極低，供應量太大，全是你的競爭對手。

給大家三個能落地的建議：

第一，買內(nèi)環(huán)內(nèi)，不買中環(huán)外。老破小本身沒價值，地段是它唯一的價值，內(nèi)環(huán)內(nèi)至少有地段撐著。

第二，買地鐵口，不買老破小扎堆的地方。地鐵口有流通性，扎堆的地方，將來全是賣房對手。

第三，學區(qū)要算性價比。奔著落戶、學區(qū)去沒問題，但頂流學區(qū)房500多萬，租金抵不了月供，純碎是學位票。次級學區(qū)200萬出頭，自己貼一兩千就行，用完還能賣。同樣是落戶，為什么不多留點現(xiàn)金？

最后說一句：老破小不是不能買，是要會買。哪怕一兩百萬也是錢，買錯了照樣虧。