買八套“老破小”，有坑？

最近，一位成都博主圓子抄底八套“老破小”的經歷，在房產圈引發熱議。

在多數人購房趨于謹慎的當下，圓子逆勢出手顯得異常激進。她在接受媒體采訪時提到，2025年1月決定買房后，她發動了成都二環內幾乎所有的主流房產中介，將目標鎖定在總價40萬—50萬元的小戶型。一個月內，她看了近20套房源，迅速敲定了六套，“甚至有一個房子連看都沒有看，我就直接買了”。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。

實際上，早在十多年前，中國就有投資者集中購買“老破小”的熱潮，大家預判房價會持續上漲，低價購買房齡在十年以上、位于城市核心地段的小戶型住房，坐等升值，然后轉手獲利。當下，在部分一線及省會城市，“老破小”再度受到關注，但邏輯明顯不同，驅動因素更多轉向了租金回報。

租金可抵月供

吸引圓子集中購買“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房價低位時入手，能通過出租獲得穩定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，還可以賺錢。”在她之前，2024年已經有溫州炒房團在成都批量購房。圓子對媒體提到，她的八套房子，每個月需要還銀行貸款大約1.4萬元，但收到的租金大約有2.1萬元，不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能帶來接近10%的復利收益率。

圓子的做法并不是個例。在鄭州、重慶等城市，也出現一些投資者，通過購買低價“老破小”，實現“以租養貸”。今年2月，自媒體《鄭州樓市》提到，一位鄭州博主在金水區、鄭東新區篩選出一些位置極佳、業主急售的小戶型房源，通過砍價壓低價格，全款買下，再花2萬—3萬元裝修后出租。一套總價約在50萬元的一居室，月租金可以達到2300元，租售比約5.5%。

近期，上海樓市出現回暖跡象，3月7日，上海二手房單日網簽1324套，時隔315天后再次突破1300套。據上海網上房地產數據，截至3月22日，上海3月二手房累計成交已達21443套，疊加月末翹尾效應，3月的成交量有望突破3萬套，并且上海市二手房網簽系統因瞬時流量過大，多次卡頓崩潰。在上海從業十余年的鏈家房產經紀人高玉照對《中國新聞周刊》提到，在這一輪市場回升中，上海也有部分個人投資者在抄底“老破小”。

“現在一些人的抄底，更像是一種理財方式。”高玉照在接受《中國新聞周刊》采訪時提到，背后的原因在于利率持續下行、存款收益走低，在上海，一些“老破小”的回報率超過3%，比銀行存款及一些固定收益類理財產品更高。

租售比，是衡量房地產市場狀況的一個常用指標，簡單來說，是一套房靠出租能帶來多少回報，通常以年租金除以購房總價計算。在國際上，合理的租售比一般在1:200—1:300之間，即200-300個月收回購房成本，對應的年化租金收益率為4%—6%。

近期，上海易居房地產研究院基于公開數據，梳理了成都、重慶、武漢、南京、深圳、上海、北京、廣州等城市“老破小”二手房租售比（收益率）的個案情況。結果顯示，多數城市已超過2%，其中成都最高，達到3.8%，重慶為3.2%，上海約為2.45%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，整體來看，這些城市的租售比（收益率）已經跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。他梳理的幾大城市平均租售比（收益率）為2.67%，明顯高于1.9%的5年期定存利率，1.8%的10年期國債收益率，以及2.0%的3年期大額存單利率。同時，與3.06%的房貸利率相比，也已基本持平。這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。

機會并不普遍

盡管有多個個案出現，但業內普遍認為，這種投資模式并沒有普遍性。以圓子的經歷為例，她的收益是建立在對房源的嚴格篩選之上。

她在接受媒體采訪時提到，自己系統梳理了各個板塊，實地考察后仔細算賬，只考慮買二環內的四五十萬元的小房子，月租金在1500—2000元，租售比（收益率）才可以達到4.5%乃至5%。

因此，這些房源的條件比較苛刻：總價足夠低，裝修投入少，能快速租出去，并且未來仍具備一定流動性。圓子提到，她最初買的6套房子，“每套總價30萬—40萬元，首付5萬—8萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當于只付了首付、稅費和中介費就拿下了，總共花了五六十萬”。

在高玉照看來，在上海，這類二手房并不普遍。租售比能達到3%以上、能對標理財收益的房源，多是一些業主急售的個案，買家也主要是手頭有閑錢且5—10年內不急于變現的人群。據他觀察，從近期上海二手房成交看，300萬元以下房源中“老破小”占不少，但投資客并不多，主要還是自住需求，也有一部分被政府收購用于保障房。

一位資深房產經紀人補充道，成都個案的抄底行為，背后還有一個邏輯在于對舊改的預期。圓子也提到，未來隨著城市更新推進，她購房的地段也有遇到拆遷的可能性，“我們相當于用了一個非常低的單價和投入，去買一個成都的未來”。

多位業內人士提醒，與收益相比，“老破小”的風險不容忽視。高玉照提到，“老破小”普遍面臨房齡老化帶來的維修問題，比如管道、基礎設施等，后續維護成本高。而且租賃這類房源的租客，流動性強，每年都可能會有空置期、中介費支出，都會影響收益。

更大的不確定性在于房價走勢。他提到，如果全款買入，還可以看作是一種理財方式。但如果加杠桿入場，房價繼續下行，虧損會被放大。而且老房子的出手難度大，未來轉手變現的難度也較高。

記者：楊智杰

（yangzhijie@chinanews.com.cn）

編輯：閔杰