廣州小陽春，剛需撐場，豪宅炸場

時(shí)間過得真快，一轉(zhuǎn)眼3月就到底了。

每年這個(gè)時(shí)候，都是樓市小陽春交答卷的日子。

今年也不例外，從2月底開始，關(guān)于小陽春的討論就沒停過。

那么，今年的小陽春，到底成色如何？

PART.01

先看一組全市數(shù)據(jù)。

據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，1月廣州一手住宅網(wǎng)簽4327套，環(huán)比下降超三成，當(dāng)時(shí)很多人以為，這波行情是不是又要涼了。

但到了3月，情況開始起變化。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，廣州一手住宅網(wǎng)簽2602套，已經(jīng)超過2月全月（1836套），與去年同期的2718套相差僅100余套，市場穩(wěn)步升溫。

△數(shù)據(jù)來源：克而瑞廣佛區(qū)域

在供應(yīng)端，絕大多數(shù)為在售樓盤補(bǔ)貨，真正意義上的純新盤首開其實(shí)不多，白云區(qū)的國貿(mào)綠城云樾和鳴、天河區(qū)的越秀閱璟臺(tái)，前者據(jù)悉去化超7成，后者首開銷售額達(dá)9.8億元。

就在今天，荔灣石圍塘站的全新盤國貿(mào)保利海上印也突擊開盤，推出1棟共120套單位，據(jù)說開盤前收了400多個(gè)籌，更值得一提的是，開盤后項(xiàng)目已宣布全線產(chǎn)品價(jià)格上漲2%。

這種“開盤即漲價(jià)”的操作，放在當(dāng)下的市場環(huán)境里，其實(shí)挺能說明問題的。

二手房市場同樣在回暖，最近三周網(wǎng)簽量分別為1783套、2442套和2589套，連續(xù)兩周成交量刷新2025年下半年以來新高。

但有意思的是，這個(gè)回暖，不是遍地開花，而是結(jié)構(gòu)性的。

克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年以來（截至3月15日），從廣州一手住宅成交總價(jià)來看，100萬至200萬元/套的剛需房是絕對(duì)主力，一共網(wǎng)簽了3080套，市占率高達(dá)35%。

△數(shù)據(jù)來源：克而瑞廣佛區(qū)域

所以，如果只看全市大盤，小陽春是有的，但溫度主要來自剛需，真正讓這輪行情有點(diǎn)不一樣的，是另一個(gè)故事——豪宅市場。

PART.02

如果把視線抬高一點(diǎn)，聚焦到總價(jià)3000萬元以上的頂豪市場，畫面就完全不同了。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至3月22日，四大一線城市總價(jià)3000萬元以上高端住宅合計(jì)成交548套，同比增長14%。

而廣州和深圳，是這輪行情的絕對(duì)主力，成交增速雙雙超過100%，大幅反超北京、上海。

具體到廣州，總價(jià)3000萬元以上豪宅累計(jì)成交73套，同比上漲128.13%，日均成交0.90套，較去年四季度實(shí)現(xiàn)翻倍式增長。

億元級(jí)豪宅市場更是全面爆發(fā)。

保利玥璽灣3月初成交一套單價(jià)28萬元/㎡、總價(jià)1.87億元的頂復(fù)房源（尚未納入網(wǎng)簽），刷新廣州一手頂級(jí)豪宅單價(jià)近兩年紀(jì)錄；

星河灣半島五號(hào)一舉成交四套頂奢復(fù)式產(chǎn)品，成交總金額高達(dá)7.187億元；

廣州鵬瑞1號(hào)單日售出2套建面約750㎡大平層，每套總價(jià)均超過2億元……

豪宅市場，再次跑在了最前面。

PART.03

數(shù)據(jù)之外，更值得關(guān)注的是“誰在買”。

從近期市場表現(xiàn)來看，萬博板塊的香江1號(hào)是一個(gè)比較典型的觀察樣本，我們注意到，這個(gè)項(xiàng)目的到訪買家呈現(xiàn)出幾個(gè)明顯特征。

其一是客群年輕化趨勢顯著。

香江1號(hào)自開放內(nèi)部參觀以來，到訪買家中產(chǎn)業(yè)新貴、財(cái)富二代、青年企業(yè)家占比增長明顯，其中00后與90后占比增長尤為突出，我們了解到，有00后買家首次到訪1小時(shí)即敲定決策，有90后夫妻參觀僅20分鐘便決定入手。

當(dāng)00后、90后帶著全球視野和國際審美入場，他們對(duì)地段的追求也不似常規(guī)，更看重板塊的成長性和生活方式的匹配度。

萬博CBD作為廣州新一代CBD，總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、時(shí)尚消費(fèi)高度融合，對(duì)于那些追求工作與生活無界的新生代來說，這里可能比珠江新城更有吸引力。

其二是審美共鳴成為決策關(guān)鍵。

一位80后珠寶行業(yè)企業(yè)主，因?yàn)轫?xiàng)目大堂擁有與盧浮宮同款藝術(shù)燈具、專屬紫云煙奢石等細(xì)節(jié)產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴，三次到訪即入手300平方米大戶型。

這其實(shí)反映的也是一種需求的進(jìn)階，當(dāng)珍稀石材、品牌廚電已成為交付的標(biāo)配，真正打動(dòng)買家的，是項(xiàng)目能不能戳中他的審美，能不能讓他產(chǎn)生情感連接。

說白了，豪宅的產(chǎn)品邏輯，正在從“炫耀”轉(zhuǎn)向“悅己”。

其三是圈層自傳播的力量愈發(fā)重要。

香江1號(hào)的很多成交，都是“老帶新”，銷售人員透露，一位高知文化名家入手后，又吸引了藝術(shù)界的多位朋友相繼選擇這里，廣深商協(xié)會(huì)的一些會(huì)長、秘書長，在成交后也主動(dòng)向協(xié)會(huì)成員推薦。

所以說，當(dāng)產(chǎn)品力足夠強(qiáng)、生活方式足夠有辨識(shí)度，口碑本身就是最好的傳播介質(zhì)。

回過頭看，這一輪小陽春里的豪宅熱，不是偶然。

它背后是廣州城市格局的變遷，多中心化正在加速，萬博、琶洲、金融島等新興板塊，正在分流珠江新城的關(guān)注度。

更是高凈值人群置業(yè)邏輯的迭代，從資產(chǎn)配置到生活迭代，從硬件堆砌到審美共鳴，那些能夠精準(zhǔn)把握這種心態(tài)變化的項(xiàng)目，自然能在這輪小陽春里表現(xiàn)搶眼。

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