1.46億：陜西“革命老區”首單CMBS正式破冰

繼《》之后，陜西CMBS再落一子。

近期，延安新區能源大廈資產支持專項計劃在交易所成功發行，募資金額1.46億元，成為延安市首單CMBS，亦是陜西省非省會城市的首單CMBS，意味著全省三資盤活正式進入新階段。

項目受托人——陜國投A（000563）的深度參與，成為我們的關注重點。

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延安首單：“盤活”1.46億元

本次CMBS發行總額1.46億元，其中優先檔1.45億元，期限18年，發行利率2.79%，預計到期日為2044年3月10日，次級檔100萬元。

直接進入本次發行的基礎信息。

項目原始權益人為延安新區投資發展（集團）有限公司（下稱新投集團），隸屬于延安市國資委。項目公司/借款人為延安新投建設，受托人為陜國投，渤海匯金證券資管公司擔任計劃管理人。標的物業為延安能源大廈項目，優先級產品1.45億元獲AAA評級。

金融棒棒糖好奇的是，在交易過程中信托公司所扮演的重要角色。

眾所周知，資產支持專項計劃產品的最終還款來源，為債務人持有的物業資產在特定期間租金收入的現金流。因此首先要構建底層債權，新投集團向延安新投建設發放一筆關聯方借款，形成明確的本息償還債權，把延安能源大廈這一不動產轉化為合法的金融債權資產。然后，新投集團將這筆借款債權委托給陜國投，設立資產服務信托，陜國投作為受托人持有該債權，新投集團獲得相應的信托受益權。

這一步，實現了基礎資產與原始權益人自身信用風險的首次法律隔離。

接下來，渤海匯金作為管理人設立資產支持專項計劃發行份額募集資金，從新投集團處受讓其持有的信托受益權，至此，專項計劃成為信托受益人，間接持有底層債權及其收益。資金從投資者流向延安新區集團，實現后者融資退出。

此時，陜國投的第二個重要作用來了。

新投建設與陜國投簽約，將持有的底層物業資產抵押給信托，同時將延安能源大廈項目產生的運營收入應收賬款同時質押。陜國投負責落實并持有這些擔保權益，為投資者提供堅實的資產和現金流保障。

“從去年7月開始，我們整個部門20多人把工作重心都向這個項目傾斜，加快推動項目發行”，業務人員告訴金融棒棒糖。

值得一提的是，這成為我們首次關注到的“革命老區”專項計劃特定品種。在2026年3月發布的《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于加快革命老區振興發展的意見》中，明確提到要鼓勵金融機構創新信貸產品和服務，按照市場化原則加大對革命老區的支持力度。

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出租率84.53%：示范效應強烈

“坦白講，延安相對成熟的資產不多，雖然不像公募REITs那么難，但CMBS對租金收入和租戶要求也不低”，陜國投相關人員說道。

搜索地圖可知，延安新區能源大廈位于延安市寶塔區新區人民路9號，地處中環大道與人民路交叉口東南約200米處，位于延安新區中心商業區，距市政府不遠，地理位置優越，周邊靠近巷道四、巷道一和東方紅大道等道路，交通便利。

該大廈定位高端寫字樓，主要面向金融、商業和行政服務類高端客戶提供辦公和會議場地服務。項目總用地面積1.25萬㎡，建筑占地總面積1994.91㎡，地上與地下建筑面積分別為3.11萬㎡與5869.46㎡。建筑密度15.90%，容積率2.48，綠地率15%，共22層（地上21層，地下1層）。

最核心的是出租率。

數據顯示，截至2025年3月末，該項目的出租率為84.53%。對比全國來看，2025年，中國重點城市寫字樓出租率整體呈現?階梯式下降?趨勢，重點八城（北上廣深杭成南武）2025年6月出租率降到了82.54%。對于非省會城市的延安，此一比例已經算很高了。

我們注意到，延安新區能源大廈有58.47%的面積租金單價均位于41-50元/月/m2區間，相較之下，西安科技路沿線同期租金為55元/月/m2左右，側面印證了能源大廈的市場吸引力。

這一點在其區位定位中已然得到體現，作為陜北行政、商務、科創新區的延安新區于2012年開建，正在積極推動“現代服務業+數字經濟”的融合發展，目前常住人口及流動人口已超10萬，新興主體的聚集成為區域經濟的有力保障。

在金融棒棒糖看來，作為延安和陜西非省會城市首單CMBS，在當前陜西鼓勵盤活存量和全國的政策“窗口期”，該項目的“示范效應”非常強烈。

數據顯示，延安市近三年GDP分別為2280.24億元、2383.36億元和2372.17億元，在存量經濟主導的大背景下，盤活資產成為緩解財政壓力的有效渠道。

“不僅能提升資產利用效率，增強現金流，還能實現融資成本大幅下降，像新投集團這樣的公司，盤活存量成為轉型的重要途徑之一”，業內人士表示。

早在2023年，陜西就已提出盤活存量資產200億元目標，隨著今年以來全省國有三資盤活推動方案的深入推進，此次非省會城市的起點案例，將帶動本土更多案例涌現。

“我們還在持續梳理延安市其他資產”，陜國投相關人員表示。

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加速轉型：資產服務信托

在信托“三分類”轉型中，陜國投僅在資產服務信托類別中，就跑出了轉型加速度，涌現的五項“首單”案例，涵蓋了財富管理服務信托、行政管理服務信托、資產證券化服務信托、風險處置服務信托四個系列。

在資產證券化服務信托系列中，2025年11月，公司作為受托人剛完成了陜建安裝盛安廣場購物中心CMBS，成為西北地區首單國企商業綜合體CMBS。向前追溯，還有西北首單知識產權ABS，其作為資產服務機構，陜國投參與發行“平安-西投保西安知識產權1期資產支持專項計劃”，為11家高新技術企業融資1億元，利率低至2.5%。（詳見《》）

在財富管理服務信托中，于2024年初推出的首批標準化“久福家和”家庭服務信托，“永盛”系列標準化家族信托等。

如果以資產服務信托19項業務品種計，陜國投正在努力全覆蓋。

之所以能跑出加速度，源于公司清晰的目標定位：資產服務信托聚焦實體經濟與民生需求，持續深耕知識產權、擔保品、數據資產、風險處置等創新品類，構建特色化、差異化產品體系。

而這更離不開公司的最初“志向”，陜國投黨委書記、董事長姚衛東曾表示：“如同我們三年前提出的‘財富改革’，這次已經擴大到‘信托革命’，這是一場必須打贏的硬仗。”（詳見《》）

回想三年前信托“三分類”剛推出后業內的重重憂慮，如何轉？怎么轉？朝哪轉的討論不絕于耳，沒想到短短三年，僅在資產服務信托這一觀察窗口下，陜國投竟已悄然跑出如此多的創新案例，令人驚艷！

完成延安“首單”項目之后，陜國投的接續行動馬不停蹄：“我們正在和開源合作，推進曲江創意谷REITs項目”。顯然，彼時認為的“硬骨頭”，其實就是在這一場場創新接力中實現的。