五四路，觀風亭新苑，62平米的房子200萬成交，貴不貴？

前天，一位朋友問，三月份的市場好，二手房的交易量，除了帶有學區屬性的房子成交得多，其他類型的房子，也是一樣嗎？價格上是否有波動？

我沒有很明確的回復他，但我知道，帶有學區的老破舊，價格成交的比年前好。

我怕我說價格有點上漲，他會覺得我在忽悠他買房子，只能委婉的說：2026年，今年的價格會比去年更穩定，一些房子恐怕再也回不到2025年了，有一些房子低價賣掉之后，恐怕再也找不到。

20205年12月份，我在這里給大家推薦過一套，入讀中山小，十九中的廣積營單位宿舍，產權64平米，3樓，東端頭，最后112萬成交，單價在17500元/平米。

今年過來，小編的一位朋友，委托我幫他找一套中山小的低總價房子，我篩選了一下，最低的一套是七星井新村，57平米，7樓，119萬 ，單價20674元/平米。

七星井的這套房子，與年前的能補天巷對比，不僅是價格上差距，同時還有戶型，小區環境，樓層，以及地段上的差異。如果業主放到年后來賣，預計120萬也能賣得出去。

因此，大家說房子有沒有漲價，一時間很難評價，但有一些價格低的房子，賣掉之后，在3-4月份暫時是無法找到這么便宜的房子。

如果你用心觀察，也會發現，之前看過的房子，已經在本月陸陸續續開始成交，價格沒有什么變化，但房子確實賣出去了。

剛剛看到一套中山小學的電梯房，也給大家做個參考和分析。

成交小區：觀風亭新苑二區；

成交時間：2026年3月；

成交數據：產權62.27平米，2房1廳，低樓層，西南朝向，精裝修，200萬，成交單價32118元/平米。

購房建議：

1、從2025年11月份開始，62平米的戶型，每個月成交一套，成交單價在30672-32118元/平米之間。意味著，觀風亭新苑二區的小戶型，單價基本定型在30000元出頭，若是精裝修好樓層，則單價上可以多賣1000-2000元之間。

2、回顧觀風亭新苑二區的整個小區交易量，近兩年的時間里，主要以小戶型47-62平米之間，大戶型的交易量基本沒有出現。關于學區房，依然離不開一個鐵律，購買小戶型的客戶群體，比大戶型多，且價格也比大戶型的更有優勢。

3、觀風亭新苑二區，小區只有3棟樓，486戶業主，安置型商品房，主要以安置房為主，小區是2013年的時間交付，周邊的配套十分齊全，距離五四路商業中心，步行5分鐘，周邊醫療，教育，交通，特別是商業更是繁華，人口 密集度高的地方，價格自然也不會太低。

4、目前，觀風亭新苑二區，掛牌房源24套，業主掛牌均價37503元/平米，掛牌房源環比上月持平，價格比上月下行0.51%，價格方面變化不大，成交價格環比前幾個月，基本上也沒有太大的差異，至于未來價格是否會有變化，還有待觀察。

購房建議：

觀風亭新苑共有三區，一區：建成于2013年，為較新商品房，樓棟以電梯高層為主，整體建筑風格現代，戶型設計緊湊，主打小戶型。

二區：建成于2005年，建筑類型為板塔結合，樓棟密度適中，部分樓棟為早期安置房改造，外立面略顯陳舊。

三區：建成于2009年，介于一區與二區之間，為電梯小高層，戶型空間更寬敞，大家認為三區的居住品質較高。

一區 & 二區&三區：劃片為福州市中山小學和十九中，屬鼓樓區優質公立小學，學區價值高，家長關注度強。在教育配套上是一樣的，從小區內部的體量，我個人覺得三區更適合作為家庭居住，60平米的戶型，也更值得推薦選擇。

如果你在當下選擇學區，下次可以給大家做個學區的選擇，不是所有的學校價格都在下跌，也有部分學校的價格比較抗打，少部分學區房的價格，跌幅超過我的預期。

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