面向全球的中國核心資產。︱劉德科

豪宅旗艦店：穿越資產周期

*本文根據2026年3月15日劉德科在深圳招商海晏府高定產品全球發布會上的主題演講《豪宅旗艦店：穿越資產周期》整理

演講︱劉德科

全球前沿的產品領先性

很高興來到深圳，我們今天在澎湃的改革開放前沿陣地——深圳前海。我是做房地產研究的，不僅研究房價背后的制度邏輯，還研究各種城市，研究各種住宅產品的迭代。坦白說，我們現在仍然正處于樓市低谷期。在樓市低谷期，最重要的是什么？是我們該如何去發現那些更能穿越資產周期的產品。

大家都知道，中國制造業已經處在全球前沿地位，無論是新能源汽車還是機器人，都很厲害。那么，中國住宅產品在全球處于什么水準呢？跟大家分享一個故事：一個中國房企高管的阿布扎比就職歷程。現在國內房企裁員很多，我有個朋友從國內的大牌房企離職之后，受阿布扎比一家開發商邀請，去做產品管理中心的負責人。去之前，他很忐忑，因為他在國內是甲方建筑師，只管設計，現在要去阿布扎比做產品統籌，他怕難以勝任。結果一去，發現簡直是游刃有余。因為阿布扎比的開發流程管理太初級了，跟我們國內相比簡直是小學生與博士生的區別。我舉這個例子是想說，中國的住宅產品開發水準已經跟制造業一樣在全球遙遙領先，但我們很少感受到這一點。

我們再來看迪拜或者阿布扎比的一些豪宅項目，他們很喜歡跟奢侈品品牌做聯名開發——跟寶格麗、阿瑪尼、范思哲等奢侈品品牌合作，跟華爾道夫、W酒店、麗思·卡爾頓等高奢酒店品牌合作，也跟賓利、阿斯頓·馬丁、奔馳等豪車品牌合作。聯名當然很酷，但是大家有沒有想過他們為什么要聯名？其中一個原因是，他們房企自己的品牌不夠硬，不像我們中國有這么多知名的房企品牌；另一個原因是，他們的開發設計能力還不太行，和這些高奢酒店或奢侈品品牌合作，這些品牌的設計力量都會介入進來。

我們可以通過這兩個小小的案例來印證：中國的住宅水準已經處在全球前沿。我們身處國內沒有什么感覺，如果在這兩三年去國外去兜一圈，看他們新開發的樓盤，就知道我們新開發的樓盤水準，是如何遙遙領先。中國頭部房企的領先性，是房企品牌、設計資源、工藝工法、施工流程、成本分配與場景營造等全流程的領先。國內的開發商經常去迪拜或者阿布扎比參觀學習，錯了，他們應該來招商的新樓盤參觀。

迅猛躍升

在住宅產品大迭代這一特殊時期，只要是還在場上的房企，每一家都很厲害。這種厲害，我認為是由四家房企引領的，我把他們稱為“住宅產品迭代四大天王”，招商蛇口就是其中之一。

我必須很坦誠地告訴大家：在本輪住宅產品大迭代開始之前，招商在我心中沒那么厲害；但是這幾年，它已經迅猛躍升為中國住宅超級產品力的同義詞。為什么？在我們看來，他們找到了一把關鍵的解題鑰匙——“小尺度空間”。

什么叫“小尺度空間”？它是人體尺度的溫柔環繞。它的反義詞是超大尺度空間，比如廣場。我們家里的客廳與城市里的廣場不一樣，廣場需要遼闊與莊嚴，如果你的客廳非常遼闊，住在里面是不會有溫馨感的。所以，一個樓盤無論是室內、景觀，還是公區，都必須做出各種“小尺度空間”。

現在的招商蛇口，已經非常擅長系統化地運用“小尺度空間”。比如在成都招商璽，他們在進入樓盤大門之后的走廊做了三個隔間，每一個隔間都是非常迷人的“小尺度空間”：都面向樓盤中山川流淌的園林，讓你不由自主地在這里稍坐片刻。不僅如此，他們還在這個項目里注入了非常驚人的想象力：他們把化解樓盤抬板設計高差的一條棧道，做成了一條非常有想象力的“蜀道”，引入園林之中，讓你仿佛可以感受到天梯石棧、高標回川的上下高差。

為什么招商那么迅猛地具備了強大的住宅產品力呢？我們稍微總結了一下：首先是因為他們的組織變革，“首席設計師制度”，即由總部派出首席設計師，統籌多專業協作，與地方操盤團隊共創，縮短決策鏈條。其次，他們找到了一把關鍵鑰匙，即“小尺度空間”的系統化運用。這兩者結合在一起，通過住宅產品的全維度訓練，就會自己長出一種新能力，我們把它叫做“場景想象力”——比如成都招商璽的“蜀道”，比如深圳招商海晏府的立體街景。于是，你就看到了如今的招商蛇口——中國住宅超級產品力的同義詞。

▲劉德科演講PPT《豪宅旗艦店：穿越資產周期》第9頁

“豪宅旗艦店”

每一個奢侈品品牌的旗艦店，在一座城市中都非常惹眼奪目；在招商海晏府，我們可以看到招商蛇口如何在他們的總部所在城市深圳，做出引發關注的“豪宅旗艦店”。剛才講到的住宅產品大迭代，是一個非常復雜的話題，我們可以把它簡化成幾個簡單的標準。

豪宅迭代的顯性特征之一是線條的進化。就算完全不懂建筑，只要看建筑外立面的線條，你就知道它是不是迭代后的產品。第一，線條的造型已經從原來的平面化進化到了現在的立體感；第二，線條的材料已經從原來的單一材料變成了現在的多種材料的組合。你看一下招商海晏府的外立面，再去看周邊已交付樓盤，立刻就明白了這種迭代感。

新一代豪宅項目的必答題，是由燈光與人影構成的街景。這種創新說起來很簡單，就是讓會所空間沿街布置。但一層樓的燈光不夠，至少需要兩層樓的燈光。過去的樓盤在樓下做底商，也有燈光，但是你沒法決定底商會開什么店，也沒法決定底商的燈光。讓會所空間取代底商沿街布置，能夠創造場景更穩定、美學更可持續的街景。

招商海晏府塑造出了溫暖的街景：沿街布置的泳池，懸浮在樹梢的位置，可以看到河景與街景；另一個沿街面，沿街布置了會所空間；樓盤大門的那條沿街面，又連接著很多的立體空間。

▲劉德科演講PPT《豪宅旗艦店：穿越資產周期》第12頁

我們過去看一個豪宅，沿街看到的是冷冰冰的圍墻；等到招商海晏府交付以后，從它門口的小尺度街區走過去，我們會看見一系列溫暖的燈光。從大門開始，到立體的花園式架空層，它們散發的溫暖燈光會讓我們感覺到，這個豪宅項目是有溫度的。

如果一個豪宅項目不這么做，它可能還是豪宅，但不是這一代人所需要的豪宅。我們這個時代跟上一個時代最大的區別就是，上一代的豪宅是冰冷、孤獨、隔絕的；現在的豪宅，需要溫暖、活力與交互。招商海晏府是新一代豪宅的示范。

再來看招商海晏府的公區。大堂、行政酒廊、圖書館、自習室、私宴廳、健身房、瑜伽室、會議室、棋牌室等一系列空間場景，都是高奢酒店級別的存在。可能有些朋友會說，公區做這么漂亮，但我用不上，對我來說沒有用，我只要我自己家的室內空間足夠好就行了。但是新一代的樓盤，必須要有這樣的公區。如果沒有公區，樓盤的價值就會受損，將來二手房的價值就依賴于這些場景豐富且美學在線的公區；當然，如果你的興趣愛好非常廣泛，或者你的朋友特別多，那么這些公區就更有用了。

打個比方，公區就是一個樓盤的眉毛——北宋大詩人蘇軾就把西湖比做是杭州的眉毛：“杭州之有西湖，如人之有眉目，蓋不可廢也。”一個人當然可以沒有眉毛，但是走在街上不好看；哪怕你完全用不上公區，也必須得有。

▲招商海晏府公區效果圖，深圳

我還有一個關于樓盤的比喻，地下車庫就好比是一個男人的襪子。剛認識一個男人，看他穿的衣服沒有用，得看他穿什么樣的襪子，大概就知道他的真實水準。同樣的，我們看一個樓盤，就去看它的地下車庫，就會知道這個樓盤的真實水準。

穿越周期的資產價值

我們判斷樓盤價值通常有一種誤解，因為有一個著名的觀點，叫做“地段，地段，還是地段”。這種觀念在三十年前是成立的，但在今天已經嚴重過時了。

所以我們得用一套新的“CROSS定律”，來判斷新一代樓盤的資產價值。我們把一個房子的價值構成分成五個部分：城市能級（City）、產品段位（Residence）、業主群體（Owners）、地段資源（Site）和物業服務（Service）。這五個要素的英文首字母合在一起，剛好是英文單詞“CROSS”——CROSS就是穿越的意思，意味可以穿越周期的資產價值。

▲劉德科演講PPT《豪宅旗艦店：穿越資產周期》第27頁

這五個要素都非常重要，但我們可以來排列一下它們的價值占比：地段資源占30%，產品段位占30%，城市能級占20%，物業服務與業主群體各占10%。如果只看地段，就算是滿分地段，這個樓盤的資產價值也只有30分；即便在深圳這樣城市能級滿分的城市，加上20分，也只有50分，相當于在深圳的核心位置擁有一套已經有三四十年房齡的“老破小”；如果產品做到了25分，那么這個樓盤就能變成75分；但這還不夠，物業服務和業主群體也很重要。

說到業主群體，你可能會問，我沒法選擇我的鄰居啊。實際上，鄰居是可以選擇的，一個樓盤的美學氣質與價格，可以幫你圈定鄰居。當高房價和高段位的美學復合在一起，你的鄰居大概率就可以形成一個更純粹的業主群體，他們能夠給你的資產價值帶來更大的正向影響。

“CROSS定律”不只可以用來評價招商海晏府，而是可以用來評價所有的樓盤。我們處于住宅產品迭代極為迅猛的時代，一定要轉變對于資產價值的觀念。

當我們站在深圳，站在前海，面對由招商蛇口所創造出來的核心資產，是不是能夠用它獨特的魅力和綜合性優勢去穿越周期？我認為不夠，必須再加一個要素——在座的各位，未來的招商海晏府的業主群體們。

▲劉德科演講PPT《豪宅旗艦店：穿越資產周期》第29頁

穩如泰山

我們現在正處于樓市低谷期，很多朋友會關心這個問題：房價還能漲回來嗎？過去五年，全球大多數國家的房價都在上漲。納入萊坊全球房價指數報告的55個國家與地區，47個實現正向年度房價增長；而中國這個超級國家，卻是例外。我們該如何看待我們現在所處的樓市低谷期？從微觀看，房價是由供需關系決定的；但從宏觀上看，房價是經濟發展、城市建設與貨幣放量的三重沉淀〔Triple Precipitation〕。我們國家的經濟仍然在非常快速地發展；與其他國家比，我們的城市建設仍然在迅猛地往前推進；至于貨幣放量，我們現在處在通縮狀態，但是通縮不可能一直持續下去，因為貨幣放量本身就是周期性的。為什么全球那么多國家房價都在上漲？因為美元這幾年一直在大量印刷。我們國家的房價什么時候能漲回來？我不知道。但我知道，我們的房價必將猛烈上揚。

前陣子，王外長對海外同胞們說：“你面前的世界亂象叢生，你身后的祖國穩如泰山。”他口中的“穩如泰山”，講的是我們的國家。我們同樣可以用“穩如泰山”這個詞，來形容深圳招商海晏府這份核心資產。謝謝大家，我是劉德科。