【專項整治】江蘇省小區物業服務領域違法違規典型案例（第一批）

江蘇省小區物業服務領域違法違規

典型案例（第一批）

根據全省小區物業管理服務突出問題專項整治工作部署，近期，江蘇聚焦物業服務履約不到位、侵占公共收益等突出問題，依法查處了一批物業服務領域違法違規行為，有效維護了業主合法權益。現推送一批典型案例，涉及違規使用物業管理用房、超標準收費、電梯維保不到位等問題。下一步，江蘇將持續加大整治力度，切實規范物業服務行為和市場秩序，不斷提升群眾滿意度和獲得感。

一

無錫市某物業公司未經業主大會同意擅自改變物業管理用房用途

基本情況

2024年12月27日，無錫市錫山區某街道檢查發現，無錫市某物業公司未經業主大會同意，擅自將某小區物業管理用房出租給第三人經營超市。

法律規定

根據《物業管理條例》（國務院令第504號）第三十七條之規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

處理結果

依據《物業管理條例》第六十二條、《江蘇省住房和城鄉建設系統行政處罰裁量基準》及無錫市錫山區有關行政處罰裁量基準的規定，街道對該公司作出警告，并處罰款人民幣11000元的行政處罰。

二

徐州市某物業公司超限額收取物業公共服務費、重復計收地下車庫電費

基本情況

2025年3月26日，邳州市市場監管局檢查發現，徐州市某物業公司存在以下行為：（一）在2023年1月1日至2024年4月25日期間以超出政府指導價最高浮動限額的標準向某小區多層普通住宅業主收取物業公共服務費；（二）將小區地下車庫電費重復計入公攤電費。以上兩項共計多收取費用143366.87元。

法律規定

（一）根據《中華人民共和國價格法》第十二條之規定，經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。

（二）根據《關于貫徹落實〈江蘇省物業服務收費管理辦法〉的通知》（邳經發〔2022〕28號）之規定，多層住宅 （不帶電梯）一級物業服務收費標準為0.55 元/㎡/月，各級收費標準上浮不超過 15%，下浮不限。

（三）根據《關于明確邳州市住宅小區車位租金暨汽車停放費政府指導價標準的通知》（邳經發〔2021〕27號）之規定，汽車停放費是指物業服務企業或專業管理機構對車位及配套設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用，包括用于車位的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。

處理結果

依據《中華人民共和國價格法》第三十九條、《價格違法行為行政處罰規定》第九條之規定，邳州市市場監管局責令該公司改正違法行為，向相關業主退還多收取的費用，并作出罰款人民幣67024.74元的行政處罰。

三

蘇州市某物業公司在公共收益中重復列支外墻清潔費用

基本情況

2025年7月23日，蘇州高新區住房和城鄉建設局檢查發現，蘇州市某物業公司將某小區物業費中已經包含的外墻清潔費用在公共收益中列支。

法律規定

根據《蘇州市住宅區物業管理條例》第四十六條第九款之規定，物業服務人不得騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產。

處理結果

依據《蘇州市住宅區物業管理條例》第八十一條第五款之規定，鑒于該公司首次違法，且積極配合調查并落實整改，蘇州高新區住房和城鄉建設局依法對其作出警告的行政處罰。

四

南通市某電梯公司不按安全技術規范要求對電梯進行維保

基本情況

經海安市市場監管局2025年1月3日現場核查，確認南通市某電梯公司在承接某小區電梯維保服務期間，存在不按安全技術規范要求進行電梯維護保養的行為。

法律規定

根據《中華人民共和國特種設備安全法》第四十五條第二款之規定，電梯的維護保養單位應當在維護保養中嚴格執行安全技術規范的要求，保證其維護保養的電梯的安全性能，并負責落實現場安全防護措施，保證施工安全。

處理結果

依據《中華人民共和國特種設備安全法》第八十八條之規定，鑒于該公司積極配合調查，及時改正違法行為，海安市市場監督管理局責令其停止違法行為，并對其作出罰款人民幣20000元的行政處罰。

五

鹽城市某物業公司未按規定落實消防控制室值班制度

基本情況

2025年3月20日，濱海縣消防救援大隊對某小區檢查發現，鹽城市某物業公司管理的消防控制室值班人員脫崗，未按規定落實消防控制室管理制度。

法律規定

根據《江蘇省消防條例》第四十條第二款之規定，設置消防控制室的單位應當落實消防控制室管理制度，確保及時發現和正確處置火災報警，將消防設施運行狀態信息接入消防設施聯網監測系統并實時傳輸。

處理結果

依據《江蘇省消防條例》第八十一條第二款并參照《江蘇省消防行政處罰裁量權基準》的有關規定，濱海縣消防救援大隊對該公司作出罰款人民幣2000元的行政處罰。

來源：江蘇建設