溢價122.33%！青島老地標完成掛牌招商

3月17日，南京路262號資產盤活項目在青島產權交易所完成掛牌招商。項目最終以1301.31萬元/年的價格成交，溢價率高達122.33%，創下青島產權交易所招商類項目溢價率新紀錄。

對于許多青島人而言，南京路262號更熟悉的稱謂是“南京路熱電廠”，那兩根百余米高的大煙囪，曾是中央商務區顯著的地標，也承載著一代人的城市記憶。

如今，這一曾服務島城30余年供熱季的老廠區，即將迎來新生，這不僅僅是一次簡單的資產交易，更是青島在城市更新語境下，探索工業遺存保護性開發與國有資產保值增值的一次新實踐。

老廠區的“休眠”與期待

南京路262號，就是市民熟悉的青島熱電股份有限公司廠區，俗稱“南京路熱電廠”。這里的發展變遷，幾乎就是青島集中供熱史的縮影。

上世紀八十年代，為改變居民用小煤爐、企業用小鍋爐取暖的高污染、低效率狀況，青島開始推行“集中供熱、熱電聯產”。

作為青島市第一個熱電聯產項目，南京路262號項目肩負著開拓者的使命：1991年開始籌建，1992年動工，1993年并網發電，1995年整體交付投產運行……

巔峰時期，該廠安裝有6臺75t/h燃煤鍋爐和3套發電機組，是市區重要的熱源點。在運行的近30年里，它不僅需滿足周邊區域工業生產與居民采暖的需求，還替代了區域內70余臺小鍋爐，持續改善著城市大氣環境質量。

然而，隨著城市發展，原本處于城市邊緣的熱電廠逐漸被新建的居民樓包圍，并伴隨著城市的功能迭代，面臨著環保與轉型的雙重壓力。

轉折出現在2021年。為響應“碳達峰”“碳中和”號召，落實青島市“煤改氣”三年行動方案，從2021-2022年供熱季開始，南京路熱電廠的燃煤鍋爐和發電機組首次進入備用狀態，原有的供熱任務，由青島能源熱電集團在徐家東山新建的燃氣鍋爐接替，實現了更環保、更高效的清潔能源供熱。

煤改氣后，工藝流程復雜的燃煤設備被工藝更簡單、智能化程度更高的燃氣鍋爐替代，這片占地約65畝、地處市北區CBD核心商務區的土地，在完成歷史使命后，也陷入了短暫的沉寂。房屋多數空置、設備閑置，被置換出來的黃金地段如何實現“騰籠換鳥”，成為擺在青島能源集團和城市管理者面前的一道課題。

2023年10月，青島市國資委主要領導帶隊赴南京路262號實地調研，督導低效存量土地盤活利用工作，明確提出要展現國企擔當，爭做城市更新建設示范樣板。自此，項目盤活工作按下“快進鍵”。

市場化盤活的“青島路徑”

閑置資產并非“包袱”，而是等待被重新發現的價值洼地。

2025年，青島市國資委印發《青島市市屬企業存量閑置資產盤活三年攻堅行動方案》，提出持續深化“退出一批、改造一批、調整一批、招商一批”的策略，堅持“一資一策”原則，分類、分層、分批穩步推進盤活工作。南京路262號地塊的盤活，正是這一思路下的標桿之作。

對于南京路262號，青島能源集團并沒有急于出手，而是先廣邀“合伙人”。2025年9月，青島能源產業運營有限公司舉辦“聚脈工遺 賦能煥新”招商洽談周活動，吸引了中建國際、北京城建等20余家國內知名投資運營企業前來洽談。

經過前期與50余家國內資產盤活頭部企業的深入接洽，項目最終采用了“方案評審+網絡競價”相結合的方式，既看重投資方的運營實力與產業導入方案，又通過市場化競價充分發掘資產價值。

最終，項目以1301.31萬元/年的價格成交，較底價585.31萬元/年實現溢價122.33%。據了解，該項目資產價值約占青島市2026年度閑置資產盤活總量的三分之一，其成功交易對于全年盤活目標的完成意義重大。

掛牌招商的完成，只是新生的開始。

根據規劃，南京路262號地塊的盤活改造總投資約3億元，這片土地將不再重復傳統的房地產開發老路，而是以“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”為導向，打造一個集商業、文化、體育、科技等新興產業于一體的地標性園區。

在規劃中，原有的工業遺址風格將被保留，并注入時尚設計、創意生活、文體消費等新業態，項目完成后，預計年拉動周邊消費近20億元，貢獻稅收近1億元，帶動就業超2000人。

這種“內容再造”的盤活模式，在青島已有成功的先例。

就在今年春節期間，同樣由青島能源集團盤活的原漳浦路12號開源熱力站區，變身為“心動里”動動體育公園。這個總建筑面積約6000平方米的空間，引入了17片羽毛球場地、6片室內匹克球場地，迅速成為市區全新的運動休閑與文旅消費熱門打卡地。

依托原青島國棉五廠傳統紡織產業就地轉型升級的紡織谷，年客流量超百萬人次，成為年輕人婚紗攝影、城市漫步的熱門打卡地；始建于1900年的四方機車車輛廠，則化身中車四方智匯港，并引入婚紗攝影、演藝劇場、賽事級游泳館、籃球館等業態，展現出中國百年機車工業的現代演繹。

從老廠房到體育公園，從紡織谷到四方機廠，再到如今南京路262號“騰籠換鳥”，青島正通過市場化手段，讓越來越多的“沉睡資產”轉化為“發展活水”。