14.9公頃宅地取消！嚴控新增用地，廣州出手了！

嚴控房地產開發，廣州來真的了！

這兩天，廣州規劃和自然資源局掛出了一則控規調整批前公示，主角是中新廣州知識城的兩個規劃管理單元。

其中最重要的變化，就是原規劃的住宅用地全部消失了，調整成商業服務業設施用地、科研用地和公共管理與公共服務用地。

這也就是所謂的“住改商”、“住改公”。

｜圖源：廣州規自局

壹

我們先來看看此次調整的具體內容。

這次調整涉及了中新廣州知識城知識融合創新發展區AG0635、AG0636規劃單元，總用地面積約223.57公頃。

｜廣州樓市發布 制

調整前后的對比，其實非常清晰，主要有幾點：

1、居住用地全部砍掉，調整成商業服務業設施用地或科研用地和公共管理與公共服務用地，共涉及14.9公頃。

2、取消中小學用地，調整成商業服務業設施用地。

3、路網優化，原本直達湯村地鐵站的啟暉二路，現在取消建設。

一句話總結，這是 知識城一大板塊功能的重新劃定。

整個片區未來不會再新增任何商品住宅，包括居住配套，取而代之的將是科研院所、辦公樓、商業中心、社區服務中心等商業產業和公共配套。

這種把宅地全部歸零的調整方式，在廣州還是首次。

｜知識城航拍圖

｜廣州樓市發布攝

而知識城的這次調規，信號很不尋常。

要知道，知識城上一次出讓宅地，還在2023年的10月。

當時廣州開發區投資集團和開頭+高新集團+中航建設聯合體分別拿下知識城ZSCXN-A5-1和ZSCXN-A5-2地塊，也就是現在的知城·翰林湖畔和廣開·云瀚。

此后兩年多的時間里，知識城再無宅地出讓。

這也意味著，知識城在未來相當長的時間里，基本都不會有新的宅地供應，而是聚焦于整個板塊清庫存。

｜知識城航拍

｜廣州樓市發布 攝

而這種控制宅地供應的方式，其實也是全國的一個趨勢。

大家還記得嗎？

就在3月5日，自然資源部與國家林業和草原局剛剛聯合發布了《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》。

其中就提到關鍵的兩點：

各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。 新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

換句話說，在國家部委定調嚴控房地產開發僅僅半個月，廣州就迅速響應！

｜圖源：政府官網

官方傳遞出的信號其實相當明確。

未來的新增用地指標，將優先用于保障重大戰略、重要基礎設施、民生工程和新質生產力產業項目。

對于建設用地，要轉向用好存量、盤活低效用地。

甚至，未來的建設用地直接跟盤活存量地塊的多少進行掛鉤，盤活多少存量土地，才能安排多少新增指標！

｜廣州樓市發布 攝

貳

這次調規也意味著，廣州土地供應邏輯，正在發生根本性轉變。

樓市君認為，廣州的土地市場，未來可能會出現三個特點。

其一，住宅用地從增量擴張到存量優化。

特別是外圍區，住宅用地的供應會更加克制，新增地塊主要供給產業和城市配套。

而即便是中心區，未來住宅用地的供應，基本來自城市更新、存量土地整合以及低效用地再開發三個層面。

一個明顯的事實就是，今年供地藍皮書上的宅地，基本都符合三個特征。

以天河區為例，金融城起步區和東區地塊來自于存量土地整合；世界大觀、上元崗等地塊來自于城市更新。

｜圖源：供地藍皮書

其二，城市發展從房地產驅動轉向產業驅動。

一個明顯的數據就是，今年的供地藍皮書中，居住用地盡管有119宗，但總用地高達326宗。

簡單計算一下，居住用地的占比僅有36.5%。

也是響應前不久廣州公布的《廣州市工業集聚區劃定及工業產業區塊修編方案》，明確提出要“產業第一、制造業立市”，把更多好空間留給產業 。

就拿此次知識城調規來看，這次把住宅用地改為產業和公服用地，就是要強化“產業”這個核心引擎。

未來的區域價值，不再靠賣地建房來拉動，而是要靠實實在在的產業導入、企業入駐和人才吸引來創造。

因此，今年知識城在供地藍皮書中僅有1宗地塊在列，并且還是商服用地，信號可以說非常明顯了。

｜圖源：供地藍皮書

其三，樓市的價值也會進一步回歸到中心。

這點也是比較好理解的。

廣州住宅用地整體收緊并且更加集約，核心區入市的新房，尤其是位置佳、配套全、產品好的好房子，會與周邊二手房拉開價值鴻溝。

對于買家而言，以地段論的含金量還在上升。

那些產業強、配套全、有真實人口流入的區域，其房產才能跑贏市場。

｜廣州航拍

｜廣州樓市發布 攝

最后，我們也簡單小結一下。

知識城的此次調規，砍掉的不僅是14.9公頃的住宅用地，而更像釋放一種信號：

過去廣州依賴土地財政的發展路徑，真的要變了。

在廣州“產業第一、制造業立市”的堅定戰略下，每一寸土地都要為高質量發展服務。

可以預見，類似的知識城這樣的規劃調整，不會是孤例。

廣州其他重點平臺、新興產業片區，都可能跟進。

對此，你們怎么看？歡迎在評論區留言討論。